成都，2025年4月15日——新年伊始，成都投資、消費、外貿等一系列指標均優于去年同期水平，經濟展示出強韌的內生動力，而高質量發展的背后離不開全社會創新與活力的激發。季內，商業地產加速調改，積極重塑產品核心競爭力；物流地產助力促消費，擴內需活動落地生效。甲級辦公樓市場：受大面積退租影響，市場租金持續承壓，高空置項目積極調整業態，辦公樓改酒店成新趨勢。優質零售地產市場：多個項目調改，疊加消費需求結構性調整，空置率環比小幅上升。物流地產市場：“以舊換新”政策效應持續釋放，大宗商品需求延續2024年下半年活躍態勢。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“2025年，國內樓市筑底企穩，經濟刺激政策加速落地。‘促消費、穩樓市、振信心、擴內需’成為重點工作。瞄準制造業高質量發展，提升‘成都造’產品技術與質量，增強貿易競爭力是城市長期戰略。新一年，成都大宗及升級消費需求持續向好，本地科創企業培育、扶持力度增大，消費服務、供應鏈物流服務、金融服務、創投服務等一系列業務開發擲地有聲，為成都商業及物流地產載體需求注入新動能。”

甲級辦公樓市場

新租需求小幅修復，大面積退租拉低市場凈吸納量

一季度，甲級辦公樓新增項目聚焦新興區域，新交付項目包括西博城子市場泰和泰中心以及怡心湖區域空港怡心湖一期T3。截至目前，成都甲級辦公樓存量已達502.6萬平方米，突破500萬水平，位居全國第五。

需求端，年后企業信心稍有回升，部分項目帶看量環比有所提升。然而，受大面積退租影響，總部企業及第三方辦公搬遷趨勢延續，存量項目退租面積遠超新租面積。季內，成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅為約8,000平方米；剔除新增供應影響，存量項目凈吸納量僅錄得約負4.3萬平方米。市場平均空置率收至32.0%，環比上漲0.9個百分點。從新租需求行業構成看，金融（23.4%）、科技互聯網（21.1%）和專業服務（14.3%）仍主導市場，以小額貸款、游戲、律所和教育留學為代表的細分賽道持續展現相對穩健的發展態勢。

租金下行，二級轉租市場積極拓展新區機遇

在空置率持續攀升的壓力下，辦公樓新租價格繼續承壓。截至季末，成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至78.7元/平方米/月，環比跌幅達1.7%。二級轉租市場的降價壓力也在持續擴大。由于價差利潤空間被不斷壓縮，部分第三方辦公品牌相繼退出核心商務區（市中心、金融城等子市場），并向新興區域樓宇轉移。僅第一季度，成都核心商務區第三方辦公退租面積接近3萬平方米。同時，近半年內，以西博城為代表的新興區域錄得多宗第三方辦公品牌入駐的案例。高性價比產品在助力新區樓宇去化的同時，也將租金壓力再次傳導回一級租賃市場。近半年來，西博城甲級辦公樓租金累計跌幅高達11.7%。

城南核心商務區將進入集中開發周期，“辦改酒”助力核心區域資產盤活

2025-2028年，成都預計迎來年均約40萬平方米的甲級供應，同時乙級樓宇年均供應將達到35萬平方米。隨著金融城三期的加速建設，成都城南核心商務區即將面臨新增供應帶來的市場變局。目前，成都市內近700萬平方米的優質樓宇樓齡已超過10年，此類資產的運營管理正面臨極大的市場挑戰。全市層面，空置壓力預計將持續上升，而租金下行壓力尚未得到有效緩解。

迫于供應端壓力，業主方基于自身財務狀況及容忍度，從小調到大改，積極應對市場變化。自2023年起，業主方積極推進辦公樓物業改造及招商運營服務提升，以提升租戶留存率。仲量聯行成都商業地產部負責人江倩表示： “鑒于短期市場基本面偏弱的預期，業主方可在考慮樓宇區位、硬件以及自身財務狀況的前提下，探索經營業態調整。當前，二線市場辦公樓改酒店漸成趨勢；僅一季度，成都優質辦公樓市場就有近3萬平方米辦公面積啟動了酒店化改造。這一轉型趨勢仍將延續，以適配市場需求動向，緩解短期市場供需不平衡，既利于業主現金流回穩，也助于樓宇經濟長遠發展。”

優質零售地產市場

一季度供應暫停，存量調改成市場主旋律

一季度，成都優質零售地產市場無新商業項目入市，市場基調由增量開發轉向存量調整。武侯萬達廣場作為萬達集團在四川的首個輕資產項目，于年初完成業主方自營轉型并更名為“尚品奧萊廣場”，并已重啟招商。同時，東大路沿線的成都伊藤廣場于季內閉店，撤出家居、超市等主力業態，光大安石接手原資產掛牌“成都錦江大融城”，采取“邊營邊改”策略，即保留部分租戶正常運營的同時逐步進行調整。該項目引入盒馬鮮生接替原伊藤超市，同步新增好利來、Hibake、爺爺不泡茶及Manner等烘焙飲品品牌，強化社交空間屬性。項目整體改造預計于9月完成，屆時入駐率將逐步回升。

一季度，退租主導市場情緒，時尚業態退租面積占比高達32.2%，兒童業態受宏觀環境影響進入結構性收縮期。全市優質零售地產空置率環比上升0.6個百分點，季末收至11.2%。

商業租金繼續承壓，行業調整周期疊加消費分級給市場帶來短期挑戰。新能源車品牌加速汰換，門店持續優化，結束首層高租金擴張周期；服飾業態聚客能力下降，租金承壓，扣點收益減少。截至季末，成都優質購物中心首層平均租金報353.0元/平方米/月，環比下降1.5%。

頂層賦能：政策驅動型業態釋放租賃需求

“國補”政策擴圍至手機等高單價品類，促進相關消費。2025年1-2月，成都限額以上企業（單位）通訊器材類零售額同比增長218.3%。一季度，華為、小米、OPPO、vivo均錄得新店開業；此外，在“煥新”補貼政策引導下，COLMO、卡薩帝、東芝等家電品牌突破傳統賣場模式，進駐購物中心開設獨立門店，推動渠道升級。

市內免稅政策落地，加速成都商業外向型進程。成都首家市內免稅店CDF入駐春鹽商圈仁恒置地廣場，經營面積達3,140平方米，計劃于10月開業。運營方中免集團將采用“市內選購、口岸提貨”模式，在引入國際一線品牌的同時，推廣本土文化潮品，實現全球視野與在地特色的有機融合。

情緒引擎：消費新觸點激活商業空間價值

消費需求從物質滿足向精神療愈躍遷，催生三大商業價值轉化路徑。

· 身心舒緩：艾灸館、推拿館等新中式養生業態進駐購物中心負一樓及高區，錦艾、觀山艾等品牌通過傳統技藝商業化激活冷區空間，實現文化傳承與商業變現的共贏。

· 能量療愈：水晶手串成為年輕人的“情緒創可貼”，新興水晶飾品品牌將線上流量轉化為線下新租需求，多選擇于商場多經點位開設店鋪，實現高周轉的靈活運營模式。傳統品牌同步布局，周大生推出子品牌“轉珠閣”，加入國風手串賽道。

· 松弛社交：以云貴Bistro為代表的云貴菜系餐廳通過地域特色食材、非遺元素裝修與松弛感場景營造重構餐飲價值。一季度，錄得山癮、梔木小館等云貴菜新店打圍。

未來展望：存量調改持續推進，開啟商業空間價值重塑

今年，預計還將迎來MKL生活美學中心等項目的運營商更迭——建發商管攜手紅星美凱龍，計劃引入“灣悅城”品牌并重塑項目定位，空間重構與業態調整同步推進，預計將于年內完成整體煥新。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“ 成都商業地產正經歷從‘規模競賽’到‘效率競爭’的范式轉換。短期陣痛難免，但存量優化釋放的長期價值值得期待。在‘供應暫緩、存量優化’的主旋律下，成都商業地產市場正開啟新一輪價值重塑。運營商更迭、業態創新與政策紅利的交織，將共同書寫出存量時代的生存新法則。”

物流地產市場

新年伊始，普洛斯龍泉驛南物流園二期正式投入使用。該項目擁有8.2萬平方米倉儲面積，作為寶馬汽車售后件定制倉庫，交付后即實現滿租。一季度，“以舊換新”政策效應持續釋放，大宗商品需求延續2024年下半年的活躍態勢，繼續主導成都高標倉市場需求。另一方面，春節大假前后，正值大量新老租戶更換之際，一批老租戶租約到期而新租尚未完成。受租戶短期調整影響，一季度成都高標庫市場凈吸納量錄得負值，導致市場平均空置率環比上漲1.9個百分點，收至8.6%。促消費政策效應持續顯現，大宗及升級消費品需求主導倉儲需求。自四川省全面啟動消費品“以舊換新”工作以來，相關消費品補貼力度經歷多輪升級，政策效果顯著。自2024年9月起，四川汽車類、家用電器及音像器材類零售額增速持續回升向好。一季度，各類家用電器、汽車售后件倉庫續租及擴租活動持續活躍，主導成都高標倉需求。

供應回升，租賃競爭壓力不減。2025-2026年，成都高標倉新增供應將進入小幅回升期。面對即將增強的租賃競爭，業主租金信心仍顯不足。至季末，成都高標倉市場凈有效租金繼續下跌2.5%，報18.2元/平方米/月。

2025年，成都提振消費專項行動加碼，消費品流通增長支撐倉儲需求。成都作為消費中心城市和西南物流中心節點城市，其高標倉市場有望見證兩大城市功能定位的逐步落地。2025年各級政府正加大促消費政策力度，將提振內需列為年內工作的重中之重，進一步激活居民需求，推動消費升級需求釋放。年內，大宗及升級商品流通數量和頻次有望保持增長勢頭。此外，受全行業成本壓縮政策影響，過去由京東物流建立的“以儲代運”、倉庫前置、高時效配送模式面臨巨大沖擊。由于運輸價格長期維持低位，如今“以運代儲”漸成趨勢。商貿企業紛紛將全國多點多層級分布的倉庫整合至區域中心城市，導致區域分撥中心（RDC）的倉庫規模不斷增大。

仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“無論是消費品流通的增加，或是商貿企業的倉儲整合，都將反饋至高標倉市場，助力總體倉儲需求增長。雖然未來兩年成都市場倉儲供應量將小幅回升，但在穩定的需求預期下，市場總體出租率仍將保持平穩，維持穩健的市場情緒。”