文/樂居財經北京 徐迪

為提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”，已開盤預售的御璟星城元啟，近日重新提交了規劃設計方案。

該項目2024年已取得過建筑工程規劃許可證，擬按照“好房子”技術要點進行規劃方案調整。

對比此前方案，最大的亮點是在原有飄窗基礎上，增加了南北雙陽臺、挑空平臺、設備臺等當下新規產品的擴容利器。

調整后平面圖↓

調整前戶型分布圖↓

1、整體規劃

項目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬㎡，其中地上建面11.77萬㎡。

總戶數由1052增加至1065戶。

樓棟數量：由原來的19棟，改為21棟。

整體排布方式沒變，中間為13-15F小高層，南北以及東側鄰街一排樓棟為11層以下洋房產品。

南排樓棟號有調整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉角樓棟，拆分為16#、17#。

層高：總層數沒變，但單層高度由原來的2.93米，統一調整至3米以上，適配新規標準。

其中2#、3#樓單層高度超過3.1米。

面積段：戶型面積段仍是80-168㎡，分布也與此前一致。

頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。

小區東側兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內無法做到南北通透，為起步80戶型。

2、“好房子”標配：陽臺

調規后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴容空間。

此前的南向飄窗、端戶L型轉角飄窗保留。

在此基礎上，新增了南北開敞陽臺，部分或為錯層陽臺，另有挑空平臺+設備平臺。

這些平臺目前看來均為結構外建筑，除開敞陽臺外，其余均不計入建面。

從當前市場來看，報規階段為開敞陽臺，但后期大部分也都封入室內空間使用。

昨天興創置地在大興黃村項目反饋意見中，針對陽臺問題明確回復：房屋交付時不封閉開敞陽臺。

交付后業主待如何，顯然不在開發商控制范圍內。

此外，指標表中顯示項目有超過8000㎡的丙二類庫房或有地下室搭配出售。

調整落地后，元啟得房率會增加多少，是否會漲價？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期業主在人民網留言板寫到，未來的房子，能有陽臺是個好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對于剛剛交付的新房，是否可以考慮補一個陽臺封閉的要求。

3、戶型設計（舊版）

調規后項目建面仍為80-168平三居至四居，起步80㎡三居，得房率約79.66%（不含贈送）。

雖功能齊全，但實際使用中可能存在空間緊湊問題，尤其是次臥或儲物空間不足。

88㎡大三居，26.8㎡的東區LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。

南側雙飄窗，北側次臥有設備平臺，得房率約81%。在增加陽臺之后，建面使用率將進一步拉高。

元啟110㎡三居分兩類戶型，一類是常規戶型，客廳有270°轉角大飄窗，采光和視野不錯。但公衛的位置有點尷尬，在兒童房門口，缺乏隱私性；

另一類“變異”戶型，此類戶型通常采光和通風較差，改造難度較大。但開發商有巧思，它把不規則區域做成儲藏間。這樣一來，購房者接受度大大提高。

同樣，142㎡四居也分兩類戶型。一類是常規的四葉草戶型，客廳位于南向中央，中西雙廚設計；

另一類戶型的客廳在角落，但擁有270°轉角大飄窗，客人去客廳的動線變得不是那么方便。此外，多功能室也變成了書房。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費苦心，購房人更加期待改規后的新產品出現。

4、公共空間

調規之后，項目并未增加架空層、風雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。

此前規劃中，小區已設置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯園區。

小區設有兩處景觀大門：北面1#大門，西側有出租車站點，東邊是公共服務配套樓，包括物業服務用房，郵政所等。

東面2#大門占地面積更大，與下沉庭院和商業配套樓合圍，做了地下地上兩層會所，延展區域總計近千平，形成一個集門戶、社交、商業為一體的社區盒子。

下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現觀水入園的效果。

2024年2月22日，中建壹品以48.76億元搖中大興區西紅門鎮DX04-0102-6035地塊，成交樓面價4.15萬元/平方米，溢價率15%，打造為御璟星城二期。

項目地理位置不錯，左邊是京開高速，南面是南五環，交通方便，并擁有4/19號線南延線(規劃中)雙地鐵配套。它的南側還有26.33公頃的生態休閑市政公園——芳櫻園。

御璟星城一期2022年2月拿地開發，供應1007套，目前已清盤。

2024年8月28日，二期項目以元啟繁星園的備案名取得預售證，推出19棟1052套住宅，擬售價格6.32萬-6.98萬元/㎡區間，總價約500-1050萬。

截至4月15日，項目取證將近8個月，累計網簽61套，成交均價5.35萬元/㎡，約為指導價6.6萬的81折。

元啟剛開盤還不到一個月，它緊鄰的新地塊又上新了。

去年9月，興創置地自己孤軍作戰，以底價22.25億拿下大興區西紅門鎮1號地土地一級開發項目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地

在北京“好房子”新規助力下，拿地半年后，興創置地西紅門地塊才著手方案設計。或出于全盤鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節奏，減少與元啟的競爭。