對于這幾年房價下跌，很多人都表達過自己的看法，但是要說到權威，那就不得不提黃奇帆了。

他曾主政重慶，又是經濟學家，所以他的分析總能直擊要害。

他說這次房價下跌不是短期的，而是這三十年來從未有過的深度調整，和以前短期調整有本質區別，這次是底層邏輯變了。

黃奇帆說房價下跌不是感冒發燒，而是器官衰竭。這話聽著嚇人，但數據更嚇人：2020年新房賣18億平方米，2024年只剩5億，銷量暴跌60%多。

土地批租收入從8.7萬億縮水到3萬億，連房企自己都躺平了。

1. 供需關系逆轉

過去開發商拼命蓋樓，韭菜們瘋狂接盤，現在呢？全國住房夠40億人住，但實際需求只有14億。二手房掛牌量激增，房東們像甩燙手山芋一樣拋售，但接盤的人呢？

2. 房價永遠漲的信仰破滅，購房觀念發生改變

以前買房要靠搶，借錢也要上杠桿，2016-2020年房企負債率85%，購房者房貸增速超20%，結果呢？恒大爆雷、碧桂園躺平。

現在大家學乖了，首付不夠？不買！月供壓力大？不買！租房也能住，何必負債生活？

3. 人口因素：900萬新生兒 VS 2.6億空房

去年新生兒只有902萬，比八年前少四成，結婚登記數暴跌35%，連丈母娘都帶不動剛需了。

黃奇帆每次的分析總能精準命中，這在于他抓住了市場的真實邏輯，不是土地成本，不是建筑成本，而是供需。

黃奇帆給過準話，2024-2025是剛需最后的上車窗口。

但是也不能隨便買，要牢記三個原則，買核心地段、買現房、別貪便宜。

比如鄭州遠郊7000一平的空城盤和上海內環10萬的老破小，十年后哪個能保值？答案顯而易見。

而投資買房無疑是火中取栗，黃奇帆早警告過，只有大城市核心區品質房能抗跌，其他都是炮灰。如果非要賭，記住一句話—— 寧買一線廁所，不買三線別墅。

被套牢的人斷臂求生還是咬牙死扛？手握三四線15年樓齡的遠郊房？屬于是無效資產，說難聽點，遲早歸零。

所以別再誤判2025年的樓市了，下面三個大坑要避開。

第一是人口流失城市

東北某城人口十年流失23%，房價跌回2008年。這類城市別碰！沒有人的房子，房價跌得更兇。

第二是二線非核心區

武漢光谷東、成都天府新區，這些曾經的神盤現在集體熄火。新區畫餅十年，不如主城一碗面。

第三，別忽視持房成本

這是最容易忽略的一點，究其原因，是因為房價漲習慣了，那點持房成本完全可以忽略。

現在可就不同了，房價不漲，房子還要是交物業費，隨著房產稅擴大范圍，可能還要多增加一筆支出。

2025年的樓市，不再是造富神話的舞臺，而是回歸居住本質的考場。黃奇帆預測房價將止跌回穩，但這“穩”字背后是殘酷的篩選，有人住、有產業、有資源的房子才能活下來。

普通人要做的，不是預測漲跌，而是握緊資金，在時代大浪里守住自己的船。

買得起的早買了，買不起的別硬扛，租房不丟人，斷供才要命。

好房子永遠有人搶，爛房子白送都嫌占地方，2025年之后，這句話會體現得淋漓盡致。