最近，大家有沒有感覺到，各地密集收儲土地的步伐似乎又在加快了

我們經過一番整理后發現，原來這一輪的收儲規模，已經稱得上是史無前例

首先是資金投入規模相當龐大，全國土儲專項債發行已超千億元

根據中指研究院不完全統計，截至4月10日，全國各地擬使用專項債收儲土地的總金額已經超過1282億元大關

盡管1月投入的力度還有限，但到了2、3月，擬收儲金額有了明顯提升

統計截止4月10日，數據來源：中指數據

其次就是涉及到的省市和房企范圍非常廣泛

先是廣東首輪的近20個城市、86個項目，接著從山東到湖北和湖南的多個城市，還有河南6個地方也公布了收地名單

不久前，腳步最快的廣東又啟動了第二批項目的申報

資料整理自網絡，僅供參考

可以說，現在全國絕大多數的省市都在忙著發行專項債

從一線城市的核心地段，到二三線城市的新興發展區域，都在積極開展土地收儲工作

與此同時，房企方面同樣沒有閑著，也在配合各地政府進行退地工作

包括萬科、華潤置地、華僑城在內的多家開發商，光今年前兩個月就已經退還了超過200億元的土地

不禁感嘆，從當年搶著“囤地”，到現在的排隊“退地”

我們的土地市場發生了翻天覆地的變化

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其實大部分的土地，都被地方收走了

“土地收儲”簡單說，就是那些國央企和部分民營房企手中閑置存量的地塊，地方政府用錢把它買回來

這次用的是專項債資金，“專款專用”，由中央財政部撥款，專門用來收回閑置土地

分地區來看，目前有14個省市初步公示了擬使用專項債收購存量土地的情況

廣東省一馬當先，總金額差不多快要有500億元

緊隨其后的湖南、福建、四川、廣西，四省公示的金額也都超100億元

統計截止4月10日，數據來源：中指數據

具體到城市方面

廣東惠州的金額最多，單個城市擬收儲價格就有127.5億元，排在全國榜首

其次是柳州、天津、廣州，三個城市擬收儲價格也超過70億元

統計截止4月10日，數據來源：中指數據

當然，大家最關心的還是政府回收這些土地的價格

盡管很多城市都花了大量資金去收地，但其實絕大部分的土地都是打折回收的，折價多在拿地成本的7-9折之間

比如廣東年初宣布的首批收儲案例，整體收購折扣大約在87.5%，各城市之間的差異較大

數據來源：中指研究院，嵩山論市

只有極少部分能夠原價甚至溢價被收回

主要因為拿地時間較早，或者地塊的位置不錯

數據整理自網絡，僅供參考

此外，這次的大規模土地收儲也有一定的指向性

土地儲備中心只接受凈地交付，即房企手中的存量閑置土地不能有任何質押、抵押等情況

而且收回來的土地，原則上當年不再供應用于房地產開發

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但總的來說，不單單是量的問題

這次地方政府對退地表現出了前所未有的包容

第一點，體現在對所有的房企都是一視同仁

不論房企有沒有暴雷，財政等方面有沒有問題，都不會區別對待，只要有符合條件的地塊都可以收回

我們之前研究過恒大這樣的個例房企是怎么退地的：恒大手里的土地，最近都怎么樣了

先是成都和海口從恒大手中各自收回了2宗和8宗超過開發年限規定的地塊

還有恒大在各地的重大地塊，也及時交由當地的城投公司來接手

比如位于廣州南站附近的足球場地塊，就是廣州城投負責后續的建設

目前足球場的進度非常給力，今年就能見到完全體，一度停滯的公寓項目也在重啟

第二點，地方接收土地的方式也更加靈活

去年8月有開發商向廣州退了兩宗未開發地塊

廣州沒有直接進行傳統的現金補償，而是創新性提出“地票”補償機制，給予了等值票據，讓房企可以用這些票據繼續買地

所以與其說是房企在“退地”，倒不如說是在“換地”

通過把一些郊區未開發的舊地塊還回去，再拿票據去買位置更好的新地塊，也是實現了對土地的“以舊換新”

第三點，對于多業態的土地開發，可以只退局部，不用全部都退

華潤置地在福州11年前拿了塊地，高價值的大型商場和住宅部分都陸續兌現了，但是商辦等低價值的配套一直推進緩慢

和當地溝通后，針對未開發地塊提出退地申請

不僅實現了順利退地，這塊地還重新調整了規劃條件、增加了住宅開發部分

資料整理自福州市自然資源與規劃局

最后華潤在去年10月，又以9.47億的起拍價把這地買回來了

各地政府把這些土地收回后，還可以投入更廣泛的使用渠道

比如一線城市可以把閑置土地改造成戰略性產業的園區基地，修建保障性住房

其他二三線城市也能改成更適合本地所需的公共配套用地

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為什么此時此刻，要這么拼命的回收地塊

最直接的影響因素，就是國央企和民營房企投資意愿的減少

根據國家統計局的官方數據，去年全國房地產開發投資剛剛達到10萬億元，同比下降10.6%

房屋新開工面積更是同比下降了23%，僅為新房銷售面積的3/4

來源：國家統計局

而即使是已經拿到的地，房企的開工率也并不高，庫存新增速度明顯放緩

克而瑞統計2023到2024年上半年期間，只有北上深杭四個城市的住宅用地開工率大于80%

全國23個重點城市的總體開工率只有46%，二線城市更是不足37%

圖源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

所以本質上，退地還是為了適當降低庫存

畢竟在三條紅線和資金監管出現之前，房企作為高周轉企業，在行業高速發展期激進拿地的占比非常多

既有先占地再取證的不合法行為，也有長期囤地不開發行為

之前拿的地從“香餑餑”，變成了如今的“燙手山芋”

現在必須進行結構性調整，從供給端來解決問題

專業人士分析指出，地方政府把不同用途的閑置土地用專項債收儲

再結合城中村改造、商品房收儲等多項政策組合拳，有望實現地方資源調控閉環

項債收儲、城中村改造示意圖 來源中國銀河證券

而且相較于直接收購存量商品房

地方政府更傾向于土地收購，因為土地用途更多樣，不需要住宅管理經驗，也不是每個地區都有改造保障房的需求

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雖然當下的大環境還是很難，但正在有越來越多的閑置土地得到了更妥善地處理

所以我們希望市場自身也能與時俱進，做出一些更合理的規則調整

比如減少對開發商的附加條件

早期很多地塊出讓的時候，都會加配建、產業引進、自持等條件

像萬科之前退掉的北京海淀永豐地塊，因為要求100%自持，對現金流要求太高，只能無奈選擇退地

去年7月這塊地重新出讓，開發條件有了明顯優化：不再需要企業自持，掛牌價格和地塊合理上限價格也有增長

最終由保利建工接手，總價也漲了30個億

還可以適當控制溢價率，起碼應該讓開發商賺到錢

西安民企開發商去年退的兩塊地，也曾是2021年浐灞板塊的“地王”，樓面價高達7700元/平上下

但這種誕生于樓市火爆時期的高地價，并不符合實際情況，根本無法被市場消化，因而要進行退地調整

退地其實是一種積極的信號，“用明天換今天”的方式來解決問題

通過債務轉移的方式，將各種風險滯后，從而讓更多城市都可以擁有喘息的時間

我們也看到供應端在適時做出調整，放開對小戶型的限制，拿出更低容積率、更好位置的土地等等

這些調整和放寬也的確在起作用

房企開始敢拿地了，克而瑞統計今年一季度銷售頭部企業拿地力度超過去年，投資百強拿地金額同比大漲了42.2%

各地政府和房企都是抱著積極、為了解決問題的目的來推進

這樣來看，近期大規模的退地未嘗不是一種“重新出發”

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6017篇原創文章