天河舊改殺瘋了！今年以來，天河元崗、長湴、柯木塱、凌塘、大觀東、棠下等多條村捷報頻傳。就在這股舊改熱潮席卷全區之際，又一重磅消息傳來！樂居注意到，近日（4月11日），廣州市有關領導親自到天河石牌村、銀河村調研督導改造提升工作。而且還召開專門座談會，研究部署下一步工作。

截圖來源：廣州市政府官網短短官方通稿，看似平淡，實則信息量巨大。現場披露的信息顯示，廣州最著名的城中村——石牌，將采取"拆整結合"模式。值得關注的是，官方特別提到："要考慮到11月份辦全運這個特殊因素，盡早動工，確保完成今年舊改任務。"這意味著，石牌村的改造已提上重要日程！

此次調研并非偶然。根據廣州市委工作安排，為加快推進環五山創新策源區更新發展工作，繼上月底調研督導天河長湴、元崗改造工作后，石牌作為天河重點城中村之一，也被納入改造計劃中。

截圖來源：廣州廣播電視臺

會上天河區委主要負責人，匯報了石牌村的基本情況及改造工作情況。

廣州相關領導表示：天河區經過深入調研論證形成的關于銀河村、石牌村"拆整結合"的改造提升工作思路總體可行，要盡快形成具體工作方案，盡早付諸行動。

這意味著石牌村很可能采用"拆整結合"的模式進行改造。

這種模式，區別于傳統的全面拆除重建，將采取部分保留、部分拆除的漸進式改造，既能加快推進速度，也能平衡各方利益。

這對于像石牌村這樣租金收益高達數億元的城中村來說，或許是一種實用的解決方案。

根據現場透露的資料顯示，石牌村改造定位為“石牌綠芯·煙火新城“。

通過"串點成環、連片成面"策略，打造城村融合新模式。

截圖來源：廣州廣播電視臺

石牌村內常住人口為5.56萬人。用地面積29.5公頃，現狀總建筑量111.6萬㎡（3199棟）；

現狀村民住宅面積93萬㎡（2991棟），村民證載面積40.7萬㎡（1812棟）；

現狀集體物業面積18.6萬㎡（208棟），集體物業證載面積5.8萬㎡（44棟）；

拆除總量為11.1萬㎡（352棟），其中住宅拆除面積約9.6萬㎡（323棟），集體物業拆除約1.5萬㎡（29棟）。

復建總量9.4萬㎡，其中回遷住宅7.1萬㎡。

值得關注的是，官方特別提到，要以"目標、任務、工期、進度、責任、獎懲"六項清單化管理，力爭年內取得實質性進展。

根據會議內容，其中透露出兩個重要信息：

1、石牌村改造很可能在今年內就會啟動；2、由于11月廣州將舉辦全運會，改造進度可能會提前，甚至在近期就會有實質性動作。另據自稱村民的網友爆料，石牌村改造計劃在3至5年實施完畢，首期將拆152棟，今年11月前投票完成。

來源：小紅書樂居還注意到，實際上，去年，石牌村潘祠片區已經開始著手改造了。

石牌村潘祠片區（來源：廣州天河發布）按規劃，將引入第三方，打造融合商業辦公、健身公園、藝術餐飲、圖書館、美術館等元素的廣州新型公共文化空間——“歲約苑”。

改造效果圖（來源：廣州天河發布）

石牌村不僅面積大，知名度高，更因其特殊的地理位置而備受關注。它與珠江新城僅一條黃埔大道之隔——兩者之間，仿佛是兩個完全不同的世界：一邊是高樓林立、繁華的CBD，另一邊則是小巷縱橫、低矮逼仄的城中村。

石牌村的迅猛發展可以追溯到上世紀80年代。隨著周邊地區的IT產業興起，石牌村成為了外來務工人員的聚集地。隨著村民們發現租房生意的商機，紛紛拆掉平房，蓋起了小樓，開始出租房屋，這為他們帶來了可觀的收入。如今，石牌村內有著約3千多棟自建房，其中“握手樓”更是成為標志。

有數據顯示，石牌村的租金收入每年高達近4億元，超越了不少上市公司，成為廣州最貴城中村之一。這一高額收入也在某種程度上為石牌村的改造帶來了障礙。村民們收入依賴租金，對于拆遷改造的意愿并不強烈，也使得改造成本變得高昂。此外，石牌村地理位置優越，周邊交通、教育、醫療等資源豐富，這也使得村民們并不擔心未來的租賃收入問題。

回顧關于改造的歷史，石牌村與獵德村、楊箕村曾共同被列為廣州首批全面改造的城中村項目。

然而，當時經評估后發現，石牌村若全面改造將嚴重超出周邊交通承載能力，計劃因此被擱置。

如今，獵德村已華麗轉身為CBD的舊改典范，而石牌村仍在等待合適時機。

在城市更新領域內的討論中，石牌村改造一直是熱門話題。

許多人都認為"石牌村拆不動"，“石牌舊改是有生之年系列”……甚至有觀點稱，若石牌村能成功改造，那廣州城中村問題便真正解決了。

這從側面，也反映出石牌村改造工作的艱巨性。

就拿改造成本來說，目前石牌周邊，二手掛牌均價普遍在7至8萬/㎡。

一路之隔的珠江新城南國公館，掛牌均價11萬+。

來源：貝殼

以2020年廣州地鐵13號線二期石牌南站的征收補償方案為例，國有土地上的住宅房屋基準補償標準為6萬/㎡。

非住宅房屋（商鋪、商業）的貨幣補償標準為13萬/㎡。若疊加征收獎勵、棄產補助和搬遷時限獎勵等附加條款，商業和商鋪類物業的補償最高可達20.28萬/㎡。

由此可見，石牌的土地有多值錢。

盡管石牌村改造計劃一再擱置，但近幾年，石牌村還是時不時的傳來改造進展。2021年5月、6月，石牌村分別開展了城中村基礎數據調查、舊村改造基礎數據調查、土地勘測定界的招標工作。

截圖來源：天河區政府網

2022年10月，廣州市有關領導前往天河區石牌村進行調研督導，并聽取了石牌村環境綜合整治工作情況匯報，并強調：要以扎實的工作作風把城中村治理各項工作做實做細。

截圖來源：廣州市政府網轉眼兩年多時間過去，石牌村的改造信號再次被點燃。

這幾天的會議上，相關領導明確說了要"盡早動工，確保完成今年舊改任務"。

實際上，全運會的催化下，可以看到，廣州這次舊改不是小打小鬧，政府鐵了心要啃硬骨頭。

從最近海珠新中軸、三元里等以往難搞的舊改都在如火如荼推進就知道了。

再看回石牌村，經濟高度依賴物業租賃，早期依托IT產業（如太平洋電腦城）形成租金鏈條。

但隨著電商沖擊，電腦城陸續結業，商鋪空置率上升，村集體收入面臨萎縮。

對了，去年7月，石牌村還出了一輛自燃電動車點燃了整條巷道的事故，有不少網友表示，這與白云的三元里有著驚人相似的劇本。

講真，這次石牌村改造如果真能落地，將是廣州城市更新乃至全國的一個標志性事件，可以“載入史冊”了。

這場硬仗，我們拭目以待！

你覺得，石牌村拆得動嗎？歡迎評論區聊聊。

文章來源:樂居買房