天河舊改殺瘋了！今年以來，天河元崗、長湴、柯木塱、凌塘、大觀東、棠下等多條村捷報(bào)頻傳。就在這股舊改熱潮席卷全區(qū)之際，又一重磅消息傳來！樂居注意到，近日（4月11日），廣州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自到天河石牌村、銀河村調(diào)研督導(dǎo)改造提升工作。而且還召開專門座談會(huì)，研究部署下一步工作。

截圖來源：廣州市政府官網(wǎng)短短官方通稿，看似平淡，實(shí)則信息量巨大。現(xiàn)場(chǎng)披露的信息顯示，廣州最著名的城中村——石牌，將采取"拆整結(jié)合"模式。值得關(guān)注的是，官方特別提到："要考慮到11月份辦全運(yùn)這個(gè)特殊因素，盡早動(dòng)工，確保完成今年舊改任務(wù)。"這意味著，石牌村的改造已提上重要日程！

此次調(diào)研并非偶然。根據(jù)廣州市委工作安排，為加快推進(jìn)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)更新發(fā)展工作，繼上月底調(diào)研督導(dǎo)天河長湴、元崗改造工作后，石牌作為天河重點(diǎn)城中村之一，也被納入改造計(jì)劃中。

截圖來源：廣州廣播電視臺(tái)

會(huì)上天河區(qū)委主要負(fù)責(zé)人，匯報(bào)了石牌村的基本情況及改造工作情況。

廣州相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示：天河區(qū)經(jīng)過深入調(diào)研論證形成的關(guān)于銀河村、石牌村"拆整結(jié)合"的改造提升工作思路總體可行，要盡快形成具體工作方案，盡早付諸行動(dòng)。

這意味著石牌村很可能采用"拆整結(jié)合"的模式進(jìn)行改造。

這種模式，區(qū)別于傳統(tǒng)的全面拆除重建，將采取部分保留、部分拆除的漸進(jìn)式改造，既能加快推進(jìn)速度，也能平衡各方利益。

這對(duì)于像石牌村這樣租金收益高達(dá)數(shù)億元的城中村來說，或許是一種實(shí)用的解決方案。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)透露的資料顯示，石牌村改造定位為“石牌綠芯·煙火新城“。

通過"串點(diǎn)成環(huán)、連片成面"策略，打造城村融合新模式。

截圖來源：廣州廣播電視臺(tái)

石牌村內(nèi)常住人口為5.56萬人。用地面積29.5公頃，現(xiàn)狀總建筑量111.6萬㎡（3199棟）；

現(xiàn)狀村民住宅面積93萬㎡（2991棟），村民證載面積40.7萬㎡（1812棟）；

現(xiàn)狀集體物業(yè)面積18.6萬㎡（208棟），集體物業(yè)證載面積5.8萬㎡（44棟）；

拆除總量為11.1萬㎡（352棟），其中住宅拆除面積約9.6萬㎡（323棟），集體物業(yè)拆除約1.5萬㎡（29棟）。

復(fù)建總量9.4萬㎡，其中回遷住宅7.1萬㎡。

值得關(guān)注的是，官方特別提到，要以"目標(biāo)、任務(wù)、工期、進(jìn)度、責(zé)任、獎(jiǎng)懲"六項(xiàng)清單化管理，力爭年內(nèi)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

根據(jù)會(huì)議內(nèi)容，其中透露出兩個(gè)重要信息：

1、石牌村改造很可能在今年內(nèi)就會(huì)啟動(dòng)；2、由于11月廣州將舉辦全運(yùn)會(huì)，改造進(jìn)度可能會(huì)提前，甚至在近期就會(huì)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。另據(jù)自稱村民的網(wǎng)友爆料，石牌村改造計(jì)劃在3至5年實(shí)施完畢，首期將拆152棟，今年11月前投票完成。

來源：小紅書樂居還注意到，實(shí)際上，去年，石牌村潘祠片區(qū)已經(jīng)開始著手改造了。

石牌村潘祠片區(qū)（來源：廣州天河發(fā)布）按規(guī)劃，將引入第三方，打造融合商業(yè)辦公、健身公園、藝術(shù)餐飲、圖書館、美術(shù)館等元素的廣州新型公共文化空間——“歲約苑”。

改造效果圖（來源：廣州天河發(fā)布）

石牌村不僅面積大，知名度高，更因其特殊的地理位置而備受關(guān)注。它與珠江新城僅一條黃埔大道之隔——兩者之間，仿佛是兩個(gè)完全不同的世界：一邊是高樓林立、繁華的CBD，另一邊則是小巷縱橫、低矮逼仄的城中村。

石牌村的迅猛發(fā)展可以追溯到上世紀(jì)80年代。隨著周邊地區(qū)的IT產(chǎn)業(yè)興起，石牌村成為了外來務(wù)工人員的聚集地。隨著村民們發(fā)現(xiàn)租房生意的商機(jī)，紛紛拆掉平房，蓋起了小樓，開始出租房屋，這為他們帶來了可觀的收入。如今，石牌村內(nèi)有著約3千多棟自建房，其中“握手樓”更是成為標(biāo)志。

有數(shù)據(jù)顯示，石牌村的租金收入每年高達(dá)近4億元，超越了不少上市公司，成為廣州最貴城中村之一。這一高額收入也在某種程度上為石牌村的改造帶來了障礙。村民們收入依賴租金，對(duì)于拆遷改造的意愿并不強(qiáng)烈，也使得改造成本變得高昂。此外，石牌村地理位置優(yōu)越，周邊交通、教育、醫(yī)療等資源豐富，這也使得村民們并不擔(dān)心未來的租賃收入問題。

回顧關(guān)于改造的歷史，石牌村與獵德村、楊箕村曾共同被列為廣州首批全面改造的城中村項(xiàng)目。

然而，當(dāng)時(shí)經(jīng)評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，石牌村若全面改造將嚴(yán)重超出周邊交通承載能力，計(jì)劃因此被擱置。

如今，獵德村已華麗轉(zhuǎn)身為CBD的舊改典范，而石牌村仍在等待合適時(shí)機(jī)。

在城市更新領(lǐng)域內(nèi)的討論中，石牌村改造一直是熱門話題。

許多人都認(rèn)為"石牌村拆不動(dòng)"，“石牌舊改是有生之年系列”……甚至有觀點(diǎn)稱，若石牌村能成功改造，那廣州城中村問題便真正解決了。

這從側(cè)面，也反映出石牌村改造工作的艱巨性。

就拿改造成本來說，目前石牌周邊，二手掛牌均價(jià)普遍在7至8萬/㎡。

一路之隔的珠江新城南國公館，掛牌均價(jià)11萬+。

來源：貝殼

以2020年廣州地鐵13號(hào)線二期石牌南站的征收補(bǔ)償方案為例，國有土地上的住宅房屋基準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為6萬/㎡。

非住宅房屋（商鋪、商業(yè)）的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為13萬/㎡。若疊加征收獎(jiǎng)勵(lì)、棄產(chǎn)補(bǔ)助和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)等附加條款，商業(yè)和商鋪類物業(yè)的補(bǔ)償最高可達(dá)20.28萬/㎡。

由此可見，石牌的土地有多值錢。

盡管石牌村改造計(jì)劃一再擱置，但近幾年，石牌村還是時(shí)不時(shí)的傳來改造進(jìn)展。2021年5月、6月，石牌村分別開展了城中村基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、舊村改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、土地勘測(cè)定界的招標(biāo)工作。

截圖來源：天河區(qū)政府網(wǎng)

2022年10月，廣州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)前往天河區(qū)石牌村進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)，并聽取了石牌村環(huán)境綜合整治工作情況匯報(bào)，并強(qiáng)調(diào)：要以扎實(shí)的工作作風(fēng)把城中村治理各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)。

截圖來源：廣州市政府網(wǎng)轉(zhuǎn)眼兩年多時(shí)間過去，石牌村的改造信號(hào)再次被點(diǎn)燃。

這幾天的會(huì)議上，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確說了要"盡早動(dòng)工，確保完成今年舊改任務(wù)"。

實(shí)際上，全運(yùn)會(huì)的催化下，可以看到，廣州這次舊改不是小打小鬧，政府鐵了心要啃硬骨頭。

從最近海珠新中軸、三元里等以往難搞的舊改都在如火如荼推進(jìn)就知道了。

再看回石牌村，經(jīng)濟(jì)高度依賴物業(yè)租賃，早期依托IT產(chǎn)業(yè)（如太平洋電腦城）形成租金鏈條。

但隨著電商沖擊，電腦城陸續(xù)結(jié)業(yè)，商鋪空置率上升，村集體收入面臨萎縮。

對(duì)了，去年7月，石牌村還出了一輛自燃電動(dòng)車點(diǎn)燃了整條巷道的事故，有不少網(wǎng)友表示，這與白云的三元里有著驚人相似的劇本。

講真，這次石牌村改造如果真能落地，將是廣州城市更新乃至全國的一個(gè)標(biāo)志性事件，可以“載入史冊(cè)”了。

這場(chǎng)硬仗，我們拭目以待！

你覺得，石牌村拆得動(dòng)嗎？歡迎評(píng)論區(qū)聊聊。