本文來源：時代周報 作者：林佳

房地產行業深度調整仍在持續，房企的增長邏輯正從重資產擴張轉向輕重并舉運營。

2024年，在大多數房企仍以縮表和償債為主旋律的背景下，新城控股交出了一份逆勢增長的業績單：全年實現營業收入890億元，歸母凈利潤同比增長2.07%，經營性現金流連續第七年為正。在“住宅+商業”雙輪驅動下，公司商業運營總收入達到128億元，同比增長13.1%，超額完成年初目標，吾悅廣場出租率升至97.97%。

商業板塊的持續發力，正在成為新城控股穿越周期的關鍵支點。報告期內，新城控股商管收入占比提升至13.52%，毛利率達70.17%，在總毛利中的占比也提升至47.89%。

在穩定的經營業績和安全的財務表現之外，新城控股的房地產代建、代管業務平臺——新城建管，正在成為輕資產擴張路徑中的關鍵一環。

過去一年，新城建管持續拓展項目規模與服務邊界。截至2024年，平臺累計管理項目超過100個，其中商業綜合體類項目超過60個，累計管理建筑面積超1600萬平方米，全年新增簽約面積超710萬平方米，業務范圍基本實現全國化布局，入選“2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10”。

在經營回款、債務壓降和商業運營三條主線上，新城控股正用一套低杠桿、高效率、強現金流的打法，構建可持續發展的增長底盤。

財務穩健、現金充足，新城控股鞏固底盤

當行業步入去杠桿與重運營階段，資本結構的安全與現金流的確定性，成為企業生存力的直觀體現。

基于雙輪驅動發展戰略，2024年，新城控股持續通過穩定銷售回款、增加經營性收入保持發展的主動性。根據年報，2024年新城控股實現營業收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%，扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%，公司整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp，核心指標保持穩定向好。

2024年，新城控股實現合同銷售金額約401.71億元，銷售面積約538.82萬平方米；全年回款金額達411億元，回款率達102%，為公司收入提供了堅實保障。與此同時，公司持續壓實主體責任，將保交付作為運營管理核心任務之一，全年累計交付物業超過10萬套，交付力與兌現力穩步提升。

在商業穩步增長的同時，公司整體財務表現依然維持良好穩定態勢。

2024年，新城控股實現商業運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。

住宅銷售保持高回款、經營性物業收入穩定，為新城控股現金流安全提供了有效保障。截至報告期末，新城控股在手現金余額102.96億元，在手現金充裕；凈負債率為52.44%，繼續保持較低水平；公司經營性現金流凈額為15.12億元，經營性現金流凈額連續7年為正，為公司發展留出了足夠的空間。

良好的債務結構，構成了新城控股穩步前行的底層邏輯。

截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩定安全的財務基本面。

長期以來，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內外公開市場債券52.62億元，良好的信譽表現也讓新城控股獲得了多方認可，并在融資端取得突破。

去年5月，新城控股成功發行一筆規模為13.6億元的中期票據，獲得中債增全額擔保，總認購倍數超2.7倍；11月，發行2024年度第二期中期票據，規模為15.6億元，票面利率3.5%，認購倍數1.97倍。此外，依托吾悅廣場優質的資產基本面和不斷增長的運營實力，2024年公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

財務結構的優化、商業租金的釋放與融資成本的持續下降，共同構筑了新城控股穩健經營的基本盤。在行業深度調整的周期中，這家房企正以可持續的現金流能力與安全邊界，打開通往下一階段增長的通道。

商業加法、代建突圍，釋放韌性增長引擎

在行業重估商業邏輯、去金融化趨勢日益明確的當下，穩定的現金流與運營能力，正成為衡量一家房企長期價值的重要指標。

行業新周期之下，經營性物業重要性隨之上升。在業內看來，新城控股長年積淀的厚實商業盤面，對其整體業績貢獻率不斷提升，是其穿越周期、保持韌性成長的永續動力。

2024年，新城控股不含稅物業出租及管理業務收入達120.29億元，占公司營業收入的13.52%。該板塊貢獻毛利84.40億元，在公司總毛利中的占比由上年同期的32.73%大幅提升至47.89%，毛利率達70.17%。作為利潤結構中的關鍵支撐，物業經營持續增強公司整體盈利能力。

依托輕重并舉的運營策略，新城控股商業在管規模穩步增長，管理版圖不斷拓展。

過去一年，新城控股新增開業15座吾悅廣場，截至2024年末，新城控股實現173個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業商業面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%。

方正證券在近期研報中指出，新城控股商業現金流穩健充沛，今年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數增長。隨著商業的深度進階，新城控股自2021年以來商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2024年該比例進一步增長至3.34倍。

值得一提的是，為適應不斷變化的消費市場，去年10月，新城控股還將旗下的新城商業管理事業部升級至新城吾悅商業管理集團有限公司（簡稱“吾悅商管”），并首次發布“五邊形經營理念”——品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在打造不一樣的吾悅。面對激烈的市場競爭，新城商業給出了自己的破局思路，主動適應消費趨勢，也被業內認為是其持續邁向高質量發展的重要思考與實踐。

在穩定的經營業績與穩健的財務表現之外，新城控股的房地產代建、代管業務平臺——新城建管，也展現出強勁的發展潛力與業務活力，正在為公司打開新的增長通道。

截至2024年，新城建管累計管理項目已超過100個，其中商業綜合體項目逾60個，累計管理建筑面積超過1600萬平方米，全年新增簽約面積達710萬平方米，基本完成全國化布局。憑借持續拓展與運營能力的提升，公司躋身“2024中國房地產企業代建綜合能力TOP10”，并獲得委托方的廣泛認可。

在逐步構建輕重并舉、收支平衡增長模型的過程中，新城控股的商業價值與產業彈性，正在穿越地產周期的波谷，釋放出更清晰的長期信號。