2025年3月，受傳統“金三銀四”營銷旺季影響，房企推盤積極性回升，樓市成交延續“止跌回穩”態勢，新房成交面積同環比齊增，市場熱度達到年內新高。

CRIC數據顯示，3月29個典型城市項目平均去化率達45%，環比上升11%，同比上升19%，與2023年高峰基本持平。

不同城市同環比均漲多跌少，其中，去化率超60%的城市無一例外都是核心區域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度。

值得注意的是，對于南京、蘇州、鄭州等當前地產行情相對一般的城市而言，由政府主導的存量房收購和房票安置也對城市近遠郊區域的部分剛需盤去化起到了良好的提振作用。

從當前整體市場走向來看，4月或將延續弱復蘇走勢，在房企推貨量不減和折扣力度持平的大前提之下，更多延續城市項目“點狀回溫”。

29城去化率增至45% 京滬蓉杭等9城去化率超60%

2025年3月房地產市場延續止跌回穩態勢，供求穩步回升，環比持增，成交同比微增4%，庫存持續走低。

從供應來看，在政策利好及“金三銀四”傳統營銷旺季的推動下，3月房企供貨節奏有所加快，30個重點城市新增供應881萬平方米，環比增長157%，但同比下降27%，規模仍難及往年同期，仍然處在近7年來同期最低位。

得益于房企推盤積極性的回升以及營銷力度的增強，市場熱度達年內新高：據CRIC調研數據，29個重點城市3月平均開盤去化率為45%，環比上升11pcts，同比上升19pcts，與2023年高峰基本持平，延續穩中向好走勢。

分城市來看，北京、上海、成都、長沙、天津、西安、徐州、廈門、杭州等9城3月開盤去化率均在六成以上。

具體到同環比來看，雖然上海去化率較高達63%，但環比下跌6%，熱度小幅回落主要是受到供給結構影響。天津、西安去化率分別為79%和72%，環比提升43%和45%，主要因短期開盤項目品質提升，去化率驟增。此外，仍有不少城市去化率不足20%，如廣州、濟南、昆明、南京、佛山、常州。

核心區位改善盤入市 托舉市場“點狀回溫”

聚焦到去化率超60%的城市來看，無一例外都是核心區域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度，中高改客群購買力雄厚，更愿意為優質產品服務買單也使得強產品力成為樓盤競爭中的“加分項”。

如以高得房率產品造就高性價比項目：成都3月保利、中海、招商、嘉禾等4個新規項目入市，3盤憑借強產品力優勢開盤即罄。還有上海中建壹品·外灘源著、西安華發利君都薈城央等項目也憑借高得房率實現熱銷。

又如供給位于稀缺核心片區：上海金陵華庭位于外灘街道核心地段、裝標高、價格有競爭力，國譽府位于楊浦1.5容積率的稀缺純洋房社區；天津城投格調觀槿花園項目緊鄰南開鼓樓屬于市區稀缺的低密住宅類產品，加之定價適中，因而實現了開盤即售罄。

再如強化社區內部景觀打造，提升裝標等方式獲取競爭優勢：上海綠城沁香園項目于虹口涼城板塊，屬于內生型市場。雖然存在“先天不足”，但在產品創新方面“可圈可點”，最終憑借遠超競品的產品力破局，以后來者身份，成為片區內近年來唯一日光項目。

存量房收購及房票安置帶動剛需 "以價換量"助力去庫存

除部分以產品力破局的部分項目和城市之外，還有部分行情相對一般的二線城市通過由政府主導的存量房收購和房票安置對城市近遠郊區域的部分剛需盤去化起到了良好的提振作用

以南京為例，2024年江寧區房票安置政策帶來較大的去庫存效果，據不完全統計全年房票安置去化房源達2500-3000套。2025年3月房票安置政策再次加碼，允許跨區購房，將城市更新、城中村改造納入使用范圍，房票的有效期為12個月。南京中海和山、恒大悅龍臺、璀璨璟園、聚景園等近遠郊板塊項目，因政府存量房收購及房票安置集中備案帶動成交增長。

蘇州3月項目備案TOP3均為政府回購或房票支持類項目，其中金地峯范、仁恒溪棠均是木瀆集團項目，引進仁恒和金地合作，本月熱銷主要是仁恒提供房票支持。時光青澄則是象嶼和恒泰合作項目，本月主要是回購。

再如鄭州和昌水岸花城、招商時代、保利縵城和頌、高新城開松云縵等項目3月認購套數環比倍增，挺進3月銷量TOP10，主要都源于房票政策加持。

此外，還有部分二線城市諸如武漢、重慶、福州、廈門、鄭州、蘇州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

總體來看，當前樓市延續止跌企穩，3月得益于供給放量、房企營銷力度提升，29個典型城市項目開盤去化率達年內新高，重回2023年高峰水平，其中，核心區改善盤撐起熱銷半邊天。

預判后市，我們認為，京滬杭等熱點城市受限于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；武漢、南京、天津等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。