正文

　　明朝初期，文 學(xué)家 陶宗儀 寫一本 《 南村輟耕錄》的元筆記。

　　在這篇元記中寫了這樣一個故事。

　　一條大河，左側(cè)的懸崖上有一只寒號鳥，棲身在懸崖的縫隙里。

　　右側(cè)有一棵大樹，大樹上住著喜鵲。

　　就這樣，寒號鳥和喜鵲隔河而居，成為了鄰居。

　　隨著時間的推移，秋風(fēng)蕭瑟，樹葉盡數(shù)落下—————眼看著秋天要過去，冬天就要來了！

　　所以，只要天氣晴朗，喜鵲就會飛出去找東西， 銜枯草回來搭建窩棚~

　　而寒號鳥卻整日游玩，累了就回到懸崖的縫隙里睡覺！

　　看到這種情況，喜鵲勸說寒號鳥：趁著天氣好，趕緊做窩棚，要不然冬天來了，就晚了！

　　聽見喜鵲這么說，寒號鳥不以為然！

　　當(dāng)冬天來臨之后，喜鵲在溫暖的窩里，寒號鳥在懸崖縫隙里瑟瑟發(fā)抖，并說： 哆 啰啰 ，哆啰啰，寒風(fēng)凍死我，明天就壘窩。”

　　可當(dāng)天空晴朗之后，寒號鳥仍然玩樂、得過且過！

　　當(dāng)冬天過去，春天來臨之時，喜鵲呼喊寒號鳥，發(fā)現(xiàn)寒號鳥已經(jīng)死在寒冬臘月中了....................

　　這個故事并不是什么深奧的故事，而是小學(xué)二年級的課文，我們每一個人都學(xué)過。

　　可就這么簡單的故事，折射的道理很多人都不懂。

　　比如——

　　面對生活，不同的態(tài)度，不同的選擇，決定了不同的人生軌跡。

　　就像此時此刻有人選擇不婚、不育、不買房，也有人選擇周期底部上車，這兩部分人的人生軌跡，在20年后一定是不同的。

　　至于誰是喜鵲，誰是寒號鳥暫無結(jié)論，但時間會給出答案！

　　再比如——

　　面對大環(huán)境的信號，是得過且過還是積極響應(yīng)，也決定了不同的后果。

　　就像面對跌回穩(wěn)變成了止跌回升，有人說老齡化疊加少子化，房子白送都沒人要，

　　也有人說房子要成為關(guān)稅戰(zhàn)的對沖主力，一定要止跌回升才能“安內(nèi)”

　　同樣的信號，同樣的事情，不同的人會有不同的態(tài)度，有人說這就是命運的底色，也有人說這是“選擇決定命運”

　　01

　　我想問大家：你知道房價是怎么漲上來的嗎？

　　如果問小白，他們都會是說：2008年貨幣大放水啊，房價猛漲。

　　然后2015年棚改去庫存，房價就是這么漲上來的！

　　那么，這個答案對嗎？

　　2008年和2015年房價上漲之前，確實有貨幣大放水和棚改去庫存的事情發(fā)生，從這個維度看，這個答案是正確的！

　　但如果換一個維度，再繼續(xù)問大家：

　　貨幣大放水+棚改去庫存就能讓房子價格從3000元/㎡漲到60000元/㎡（北京為例）嗎？

　　如果真是這樣，2025年深圳、廣州、上海、北京都啟動了房票補(bǔ)償機(jī)制，為什么還不見房價上漲呢？

　　當(dāng)然，有人會說：不是你說得嗎？房價上漲不是按開關(guān)，需要一個過程、需要時間~

　　沒錯~

　　房價上漲是需要時間，需要過程，

　　但大家知道這個過程是什么樣子嗎？

　　換句話說，大家知道房價上漲的過程中，還會有哪些事情發(fā)生嗎？

　　我明確的告訴大家，房價上漲的過程，還需要另外的因素——房價與地價遞進(jìn)式推高的過程！

　　那么，房價和地價遞進(jìn)推高的過程是什么樣的？

　　不賣關(guān)子，直接說結(jié)論：五步就完成！

　　第一步、價格護(hù)城河

　　過去20年開發(fā)的商品房成本、成交價格，形成了房價的護(hù)城河。

　　第二步、技術(shù)平衡

　　操盤手會推出核心地塊或者優(yōu)質(zhì)地塊，推高土拍溢價率，然后溢價率走高的地塊約拍越多！

　　這種情況，俗稱：市場預(yù)熱

　　第三步、拉高城市價格高線

　　也就是制造地王，催生地王，讓地方城市地價再創(chuàng)新高

　　第四步、刷新區(qū)域價格新高

　　地王之所以叫地王，除了地價高，另外一個特征，就是產(chǎn)品都是改善或者豪宅，

　　在這樣的背景下，地王項目的銷售價格最低限度也會追平前高，

　　所以，地王建成后的商品房銷售價格，90%都會刷新最高銷售價格

　　第五步、拉高二手房價格

　　地王出現(xiàn)，新房價格上漲，二手房房東就會惜售、嘗試提升價格，或者不再像之前一樣接受“大刀砍價”

　　如此五步，循環(huán)往復(fù)，往復(fù)循環(huán)，就會形成房價不斷上漲的遞減過程。

　　就是——

　　以二手房價格成為護(hù)城河——土拍溢價提升銷售預(yù)期——預(yù)期催生地王——拉高區(qū)域銷售均價——推高二手房價格

　　如此循環(huán)往復(fù)，如此往復(fù)循環(huán)，就形成了房價上漲的遞進(jìn)動力！

　　這個維度，我再給大家看兩組數(shù)據(jù)，大家就更明白“面粉和面包的價格遞進(jìn)邏輯了”。

　　第一組數(shù)據(jù)：10年房價走勢圖。

　　這是2011年到2025年中國4+1城市的二手房房價走勢圖，可以看到2015年絕對是過去10年房價的最低點。

　　第二組數(shù)據(jù)：2015年

　　對樓市稍稍了解的伙伴都知道，2015年絕對是地王之年。

　　北京、青島、南京、深圳、上海、廣州........在2014年房價慣性下跌之下，2015年的房價還沒有出現(xiàn)暴漲！

　　但土拍的地王卻一塊接著一塊，從南方到北方席卷了960萬平方公里的土地

　　大家要明白，很多時候，房價的上漲并不是持續(xù)的、有跡可循的，更多時候是多種因素、政策疊加之下，價格在短時間內(nèi)陡然上漲的。

　　這個維度，大家看看深圳2015年房價的走勢圖，感受會更明顯一些。

　　買房，或者不買房，說得好像是“選不選”、“怎么選”的問題，

　　但從房價漲跌的邏輯來看，卻是“敢不敢”、“押不押”的問題。

　　比如——

　　假設(shè)重新回到2015年，你會不會重倉押注，買入10套房？

　　我想只要不蠢，100%會買入10套。

　　但問題是，現(xiàn)實世界沒有穿越，也沒有后悔藥，所以問題的關(guān)鍵在于：

在2015年，深圳房價最高下跌50%，上海房價最高跌幅45%、北京最高跌幅50%的背景下，

你敢不敢、押不押！

　　《西游記》第八十九回，唐僧師徒四人走到 “凌云渡”，看這滾浪飛流，約有八九里寬闊，河水之上只有一個獨木橋。

　　唐僧看后，心驚肉跳不敢走獨木橋，最后坐了無底船，結(jié)果唐僧的肉身就死在了“凌云渡”，最終沒有肉身成佛！

　　在我看來，下行周期買房就像走“凌云渡”的獨木橋，雖險卻是生機(jī)，

　　但錯過下行周期，上行周期追高買房就像坐“無底船”，雖穩(wěn)卻是死門。

　　其實呢，也不用留言和我掰扯，你們自己回頭看看2019年到2021年房價天天上漲時候，追高買房的人，像不像坐在了“無底船”上呢~

　　未來 房價會漲嗎？ 可以 閱讀文章 《 》

　　02

　　那么，2025年的此時此刻，中國樓市走到了“五步”中的哪一步呢？

　　答案是：中國房地產(chǎn)正走在“地王”復(fù)蘇的階段。

　　那么，為什么說是地王復(fù)蘇階段呢？

　　從兩個維度和大家說說。

　　第一個維度：土拍溢價率開始走高。

　　文章看到這里，買房小白會問：什么是土拍溢價？

　　最簡單的理解，就是1個億起拍價格，最后1.5億成交，這溢價率就是50%！

　　這說明什么？

　　說明這塊土地的競爭是十分激烈的！

　　那么，開發(fā)商貼上毛比猴精明，為啥會“掙著，搶著”拍土地呢？

　　答案很簡單：一來為了生存，二來預(yù)判未來房價要漲

　　因為只有房價上漲，房企的利潤才會增加，只有利潤增加，房企才能把過去幾年虧的錢，賺回來！

　　而賺錢，才是房企的生存之道，拿地目標(biāo)！

　　所以，2025年開年，重點城市土拍溢價率就開始走高，重點30城的土拍平均溢價率由5.5%之間拉升至17.1%

　　我沒找最新的數(shù)據(jù)，從截止于2月25日前的數(shù)據(jù)看，GDP前15城市的土拍溢價了均超過了30%

　　從這種趨勢看，我預(yù)判2025年全年的土拍溢價率會創(chuàng)近3年新高！

　　那么，從買房的角度看，土拍溢價意味著什么？

　　意味著成本和預(yù)期的傳導(dǎo)路徑形成！

　　即——

　　成本傳導(dǎo)路徑：

　　高溢價→土地成本上升→開發(fā)商提高房價→房價上漲壓力

　　市場預(yù)期循環(huán)：

　　高溢價→購房者預(yù)期房價上漲→提前入市→需求激增→房價上漲

　　那么，故事到這里結(jié)束了嗎？

　　我告訴大家，土拍溢價只是房價上漲的第一步，也就是說土拍溢價只是市場預(yù)熱的開始，真正的高潮是地王！

　　第二個緯度：關(guān)于地王

　　我想關(guān)心樓市的伙伴都已經(jīng)知道了，更具體數(shù)據(jù)大家看下面的表格吧，我就不細(xì)說了！

　　我只想告訴大家：

　　土地與商品房，就是成本與價格的關(guān)系

　　就像“水與船”——水（成本）漲則船（價格）高，但船體的結(jié)構(gòu)（市場機(jī)制）決定了浮力極限。

　　非常客觀的講，目前的市場情況，還屬于船身結(jié)構(gòu)在調(diào)整，還不到“水漲船高”萬物皆漲的時候。

　　但二手房價格為基礎(chǔ)——土拍溢價提升銷售預(yù)期——預(yù)期催生地王——拉高區(qū)域銷售均價——推高二手房價格..........

　　如此的循環(huán)往復(fù)不同停，如此的價格遞進(jìn)不會停

　　文章至此，讓我想起了鹽鐵官營~

　　——漢武帝實施鹽鐵官營，鹽和鐵成為了壟斷的、獨家官營的產(chǎn)品，

　　也正因為如此，漢武帝才有財力和匈奴作戰(zhàn)，才有財力維持邊防軍費開支。

　　桑弘羊的《鹽鐵論》有句話說得特別好，“富在術(shù)數(shù)，不在勞身；利在勢居，不在力耕”

　　也就是說， 財富的積累依賴策略與趨勢，而非體力勞動！

　　03

　　最后，說幾點。

　　1、房價，會漲多少？

　　我們內(nèi)部推算了一下，如果開發(fā)商不“急功近利”，2025年第一季度的地王大概的銷售價格會比周邊在售的房子貴10%到20%。

　　但如果房企追求極致，把項目做成“頂豪”產(chǎn)品，那么銷售價格就無法預(yù)知，但最低也會比現(xiàn)在的商品房價格貴10%。

　　2、存量時代

　　房價普漲的時代結(jié)束了，但中國有產(chǎn)業(yè)、有人口流入、有資金的GDP強(qiáng)市，房子的價格依舊會堅挺，依然會上漲！

　　——最后

　　《鹽鐵論》還有一句話，就是“為富不仁，為仁不富”，

　　不知道大家想過沒有，樓市中賺錢的人，都是底部買入，高位賣出的人，

　　而每一套低價買入，高位賣出的房子，在這個維度都屬于帶血的籌碼！

　　因為每一個賺錢的自己，都對應(yīng)了虧錢的他們！

　　那些不買房的人，最終都會變成寒號鳥，付出更慘痛的代價！

　　我知道，這么說很殘忍，但買房賺錢的底層邏輯就是如此：為富不仁，為仁不富

　　哪些城市可以投資？想買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播里告訴大家！

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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