大家好，我是阿拉蕾。

在日本留學(xué)工作生活十幾年，有在關(guān)西和關(guān)東兩邊居住工作和生活的經(jīng)驗(yàn)；

除了會(huì)講標(biāo)準(zhǔn)的日語(yǔ)之外，大阪話、和歌山話和關(guān)西話我也各個(gè)都能講，和日本本地老爺爺老奶奶交流無障礙。

日本武藏野大學(xué)碩士畢業(yè)，曾任職過世界20強(qiáng)企業(yè)、東京的電視臺(tái)等。

擁有日本永駐以及10年日本房地產(chǎn)的就職經(jīng)驗(yàn)（在職公司皆為日本人開的房地產(chǎn)公司）。

有租賃和房地產(chǎn)投資的銷售經(jīng)驗(yàn)，也有日本房地產(chǎn)公司國(guó)際課從事過翻譯以及法人對(duì)接業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。

之前在日本主要給日本的公務(wù)員以及上班族等做投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。

我開設(shè)了《阿拉蕾看日本》欄目，持續(xù)為大家分享關(guān)于日本的一切，生活、房產(chǎn)、投資等，感興趣的朋友進(jìn)群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

有很多小伙伴辦理經(jīng)營(yíng)管理簽證，想去日本做舊屋改造+民宿。

阿拉蕾一直覺得這是條很有希望很賺錢的道路，但是沒有想到2025年4月開始日本建筑基準(zhǔn)法出臺(tái)了修正法案：4號(hào)特例縮小，部分翻新需要建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

這就意味著“舊屋改造+民宿”會(huì)多了很多難度。

那么具體是怎么樣一回事呢？

讓我把新法律給大家講解一下，以下內(nèi)容太專業(yè)太干貨，望大家理解。

2025年4月建筑基準(zhǔn)法修正后，4號(hào)特例將縮小。

這意味著在建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)，木造二層建筑的結(jié)構(gòu)計(jì)算書等需要給相關(guān)機(jī)構(gòu)遞交申請(qǐng)，不僅新建房屋需要建筑確認(rèn)申請(qǐng)，大規(guī)模翻新也需要。

4號(hào)特例是什么？

建筑基準(zhǔn)法的4號(hào)特例是指，木造二層建筑及平房住宅在建筑確認(rèn)及檢查審查時(shí)，可以部分省略。這一特例將在2025年4月實(shí)施的法律修正后發(fā)生變化。

首先，讓我們看看修正前的現(xiàn)行法律。

特例對(duì)象是木造二層和單層建筑。

建筑基準(zhǔn)法規(guī)定，在新建或大規(guī)模翻新時(shí)，是否需要建筑確認(rèn)申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)是將建筑物分為四類。

1

號(hào)至

3

號(hào)包括非木

建筑，或木

造結(jié)構(gòu)的

三層及以上

那種的

，或建筑面積超過

500

平方米的大型建筑。

普通規(guī)模的木

二層或平房被歸為

4

號(hào)。

也就是說，4號(hào)特例針對(duì)的是二層或平房的木造住宅。

2025年3月前，建筑確認(rèn)申請(qǐng)的審查部分可以省略。

建筑確認(rèn)申請(qǐng)是什么？

建筑確認(rèn)申請(qǐng)是指在建造建筑物時(shí)，制作設(shè)計(jì)圖紙等必要文件，需要向政府部門或建筑確認(rèn)審查機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，審查是否符合法律和條例。

如果審查不通過，就不能建造。

然而，現(xiàn)行法律中，4號(hào)建筑的建筑確認(rèn)申請(qǐng)部分審查被省略了。

“省略的主要是結(jié)構(gòu)計(jì)算部分。目前，二層和單層木結(jié)構(gòu)住宅不需要提交證明結(jié)構(gòu)安全的結(jié)構(gòu)計(jì)算書。也就是說，抗震相關(guān)部分的審查被省略了。”

4月以后，4號(hào)建筑大規(guī)模翻新時(shí)需要建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

翻新時(shí)的建筑確認(rèn)申請(qǐng)情況如何呢？

“對(duì)于木結(jié)構(gòu)二層或平房，新建或增改擴(kuò)建需要確認(rèn)申請(qǐng)，但翻新情況下，基本不需要建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況居多。”

據(jù)說，即使是涉及4號(hào)建筑（木結(jié)構(gòu)二層和單層）整體的翻新，只要不涉及增改擴(kuò)建，一般也不會(huì)進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。（4月以前）

節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)義務(wù)化

從2025年4月起，此前非強(qiáng)制的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)將被義務(wù)化。

節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了隔熱等措施，但此前建房時(shí)符合這些標(biāo)準(zhǔn)并非義務(wù)，因此住宅的隔熱性能因住宅而異。今后，所有住宅都必須符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

從2025年4月起，建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)需要附上節(jié)能相關(guān)文件。

據(jù)說，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)義務(wù)化是4號(hào)特例縮小的原因之一。

另外，為了防止地震造成的災(zāi)害，提高抗震性被認(rèn)為是必要的。

2025年4月修正后，木造二層建筑在建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)也將被要求附上結(jié)構(gòu)計(jì)算書。要求提交結(jié)構(gòu)計(jì)算書是為了確保抗震性。

4號(hào)特例縮小旨在提高住宅質(zhì)量，這是毫無疑問的。

過去，為了應(yīng)對(duì)高速增長(zhǎng)時(shí)期住宅需求大、審查壓力大的情況，部分引入了審查省略。

然而，由于現(xiàn)在開工數(shù)量減少，今后住宅建設(shè)將從追求數(shù)量轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量。

提交結(jié)構(gòu)計(jì)算書和節(jié)能相關(guān)文件成為義務(wù)

建筑基準(zhǔn)法修正后，在建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)，此前審查被省略的木造二層建筑的結(jié)構(gòu)計(jì)算書，以及新增的、符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)成為義務(wù)的節(jié)能相關(guān)文件的附帶將變得必要。

也就是說，需要通過設(shè)計(jì)圖紙或計(jì)算書等來證明抗震性是否得到了妥善保障，節(jié)能性是否符合現(xiàn)行法律。

木結(jié)構(gòu)平房繼續(xù)作為建筑確認(rèn)審查省略的對(duì)象

關(guān)于木結(jié)構(gòu)平房，如果建筑面積在200平方米以下，將繼續(xù)像以往一樣省略部分審查。不會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算書或節(jié)能相關(guān)文件的審查。

對(duì)于平房的翻新，即使是大規(guī)模翻新，也和以往一樣不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的大規(guī)模翻新

從2025年4月起，大規(guī)模翻新需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。那么，大規(guī)模翻新是如何定義的呢？

大規(guī)模翻新是指建筑基準(zhǔn)法中所說的“大規(guī)模的修繕或改造”，國(guó)土交通省的宣傳手冊(cè)中是這樣定義的：

（國(guó)土交通省 的通知 ：2024年10月版）

大規(guī)模翻新或者大規(guī)模的修繕、改造是指對(duì)建筑物的主要結(jié)構(gòu)部分（墻、柱、地板、梁、屋頂或樓梯）中的一種以上進(jìn)行過半數(shù)的改造等。

關(guān)于建筑確認(rèn)申請(qǐng)的通知

對(duì)于上述內(nèi)容，已告知需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)及工程竣工檢查。

然而，以下幾種翻新情況則不需要建筑確認(rèn)申請(qǐng)：

廚房、衛(wèi)生間、浴室等涉水區(qū)域的翻新

墻紙更換、不影響結(jié)構(gòu)的地板更換等室內(nèi)裝修工程

屋頂或外墻的重新涂裝、覆蓋施工等僅涉及表面材料的工程

為實(shí)現(xiàn)無障礙化而安裝扶手或坡道

需要注意的是，建筑確認(rèn)申請(qǐng)是否需要在一定程度上取決于翻新公司的判斷。業(yè)主也應(yīng)了解此次法律修正的內(nèi)容，并與多家翻新公司就法律修正進(jìn)行討論，這是比較好的做法。

了解建筑確認(rèn)申請(qǐng)的益處

要知道，依法進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)可以帶來一些后續(xù)將要提到的好處。

不過，需要注意的是，在進(jìn)行大規(guī)模翻新（大規(guī)模修繕或改造）的建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)，附帶的文件并不一定與新建、增改擴(kuò)建等完全相同。

此次法律修正明確，大規(guī)模翻新（大規(guī)模修繕或改造）不屬于節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)適用義務(wù)的范圍。

然而，“增改擴(kuò)建”和“大規(guī)模翻新”雖然聽起來類似，但它們指代的是不同的內(nèi)容。

需要注意的是，進(jìn)行增改擴(kuò)建時(shí)，是屬于節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)適用義務(wù)范圍的。關(guān)于應(yīng)附帶的文件等詳細(xì)內(nèi)容，后續(xù)將逐漸明確。

屋頂翻新需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況

參考國(guó)土交通省的通知（國(guó)住指第356號(hào)），我們來看看在大規(guī)模翻新（大規(guī)模修繕或改造）范圍內(nèi)，屋頂翻新在什么情況下需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

首先，當(dāng)更換屋頂材料的同時(shí)進(jìn)行屋頂結(jié)構(gòu)材料的施工，并且施工部分的面積超過整體的一半時(shí)，就需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

例如，在更換損壞的裝飾性石板瓦時(shí)，如果不僅更換石板瓦，還對(duì)下面的膠合板或構(gòu)成屋頂?shù)牟糠诌M(jìn)行施工，并且施工范圍超過屋頂整體的一半，那么就需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

屋頂翻新的改造方式有三種：重新涂裝、覆蓋式翻新（覆蓋工法）、整體更換。

屋頂翻新不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況

如果施工僅限于屋頂材料及其正下方的防水層，那么不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

同樣，如果不改變現(xiàn)有的屋頂材料及其下方的結(jié)構(gòu)材料，而是采用覆蓋工法在其上方安裝新的屋頂材料，那么也不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

注意：下圖僅為示例，實(shí)際情況需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。

僅對(duì)屋頂覆蓋材料進(jìn)行改造不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

外墻翻新需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況

外墻翻新在什么情況下需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)呢？

首先，如果翻新不僅涉及外墻的表面材料，還包括結(jié)構(gòu)部分，并且翻新范圍超過外墻整體的一半，那么就需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

也就是說，如果翻新是通過拆除并重建外墻來進(jìn)行的，就需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

此外，即使翻新僅涉及外墻表面材料，但如果涉及整個(gè)外墻的全部范圍，也需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。這一點(diǎn)與屋頂翻新不同，需要特別注意。

外墻翻新不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況

在什么情況下外墻翻新不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)呢？

如果僅對(duì)表面材料進(jìn)行翻新，保留內(nèi)部的結(jié)構(gòu)用膠合板或柱子等結(jié)構(gòu)材料，并且翻新范圍不超過外墻總面積的一半，或者從外墻內(nèi)部進(jìn)行隔熱改造，則不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

此外，如果采用覆蓋工法在現(xiàn)有外墻表面安裝新的外裝材料，那么也不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

注意：下圖僅為示例，實(shí)際情況需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。

地板更換需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況

當(dāng)進(jìn)行地板更換時(shí)，如果更換涉及地板的結(jié)構(gòu)材料，如龍骨（根太）或梁（はり），并且需要重建整個(gè)地板，那么就需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

如果上述施工范圍超過地板面積的一半，將被視為大規(guī)模翻新，需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

地板更換不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的情況

如果地板更換僅涉及表面材料（如木地板）的更換，而沒有觸及地板框架或底層膠合板，那么就不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。僅進(jìn)行木地板的更換即可，無需建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

此外，如果采用覆蓋工法，在現(xiàn)有地板材料上直接鋪設(shè)新的地板材料，也不需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)。

注意：下圖僅為示例，實(shí)際情況需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。

對(duì)現(xiàn)有不合格建筑的處理

當(dāng)進(jìn)行大規(guī)模翻新需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)，現(xiàn)有的不合格建筑將如何處理呢？

首先，讓我們來解釋一下什么是現(xiàn)有不合格建筑。

什么是現(xiàn)有不合格建筑？

現(xiàn)有不合格建筑是指在建造時(shí)是合法建造的，但由于后續(xù)的法律修正而不再符合現(xiàn)行法律的建筑。只要繼續(xù)居住，現(xiàn)行法律是不會(huì)被適用的。

然而，在進(jìn)行重建時(shí)，需要符合現(xiàn)行法律。同樣地，在需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)的大規(guī)模翻新時(shí)，也需要符合現(xiàn)行法律嗎？

大規(guī)模翻新時(shí)不需要使隔熱性符合現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)

在此次法律修正中，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的適用不包括大規(guī)模翻新（大規(guī)模修繕或改造）。

因此，在翻新時(shí)不需要使建筑符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

但是，如果進(jìn)行擴(kuò)建或全面翻新等涉及結(jié)構(gòu)部分過半改造的情況，則可能需要符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

如果翻新不會(huì)增加結(jié)構(gòu)耐力上的危險(xiǎn)性，則無需使抗震性符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。

如果進(jìn)行屋頂更換、外墻改造、地板更換等屬于“大規(guī)模修繕或改造”的情況，只要翻新不會(huì)增加結(jié)構(gòu)耐力上的危險(xiǎn)性，就不需要為了符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)整個(gè)房屋進(jìn)行改造。

如果進(jìn)行全面翻新等涉及結(jié)構(gòu)部分過半改造的情況，則需要符合現(xiàn)行的抗震標(biāo)準(zhǔn)。

“大規(guī)模翻新是指建筑基準(zhǔn)法中的大規(guī)模修繕和大規(guī)模改造，因此與擴(kuò)建或改造是不同的，需要理解這一點(diǎn)。”

對(duì)接道義務(wù)違規(guī)的處理

接道義務(wù)是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建造房屋時(shí)，場(chǎng)地必須與寬度為4米的道路相連的規(guī)定。這里所說的道路是建筑基準(zhǔn)法上的道路，不包括單純的通道或空地。

在一些現(xiàn)有的舊房屋中，與之相連的道路寬度不足4米。在這種情況下，在進(jìn)行重建等時(shí)，必須將場(chǎng)地從道路中心線向后退2米（后退距離）以確保4米的寬度。

不滿足接道義務(wù)的建筑物的翻新

在進(jìn)行大規(guī)模翻新并需要進(jìn)行建筑確認(rèn)申請(qǐng)時(shí)，接道義務(wù)也會(huì)成為審查的對(duì)象。

如果建筑物連接的是寬度不足4米的道路，則需要將場(chǎng)地從道路中心線向后退2米（即進(jìn)行“后退距離”調(diào)整），然后進(jìn)行重建或減小建筑規(guī)模。

不過，對(duì)此也有緩和措施。

根據(jù)國(guó)土交通省的公告，如果進(jìn)行的“大規(guī)模修繕或大規(guī)模改造”被認(rèn)為“不會(huì)增加對(duì)市街地環(huán)境的影響”，則可以不適用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。

例如，如果需要后退的位置有屋檐伸出，但不影響通行，則也是可以接受的。

此外，即使建筑物沒有直接連接到建筑基準(zhǔn)法所規(guī)定的道路上，只要連接到可供使用的通道，也可以進(jìn)行大規(guī)模翻新（大規(guī)模修繕或改造）。

4號(hào)特例縮小的優(yōu)點(diǎn)

隨著建筑基準(zhǔn)法的修正，4號(hào)特例范圍縮小，這將帶來以下優(yōu)點(diǎn)：

1.大規(guī)模翻新時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)審查

以往，木造二層建筑的大規(guī)模翻新不屬于建筑確認(rèn)申請(qǐng)的對(duì)象，但隨著4號(hào)特例縮小，這些項(xiàng)目也需要進(jìn)行申請(qǐng)。

在涉及結(jié)構(gòu)改造的翻新工程中，審查機(jī)構(gòu)將對(duì)建筑的抗震性等進(jìn)行檢查。

通過審查，可以確保翻新后的房屋在結(jié)構(gòu)安全性和耐久性方面符合更高標(biāo)準(zhǔn)，從而讓居住者更加安心。

2.提高建筑物安全性

通過強(qiáng)制進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算，確保抗震性和耐久性，降低災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。這有助于提高建筑物的整體質(zhì)量和安全性，使其更能抵御自然災(zāi)害的侵襲。

3.優(yōu)化建筑標(biāo)準(zhǔn)

即使是小型建筑物也會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臋z查，增加高質(zhì)量建筑物的數(shù)量，從而提高市場(chǎng)價(jià)值。這有助于提升整個(gè)建筑市場(chǎng)的質(zhì)量和信譽(yù)。

4.提高投資物業(yè)的可靠性

對(duì)于民宿等投資性物業(yè)來說，經(jīng)過嚴(yán)格審查和設(shè)計(jì)的建筑物將成為用戶可以放心使用的設(shè)施，有助于長(zhǎng)期吸引客戶并提高評(píng)價(jià)。

5.注意違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

雖然4號(hào)特例縮小帶來了諸多好處，但也需要注意可能出現(xiàn)的違規(guī)行為，例如本應(yīng)申請(qǐng)卻未申請(qǐng)的情況。

這可能會(huì)導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)問題，因此在進(jìn)行大規(guī)模翻新時(shí)，務(wù)必確保符合相關(guān)法規(guī)。

4號(hào)特例縮小的缺點(diǎn)

4號(hào)特例縮小后，可能會(huì)帶來以下一些不利影響：

1.工期延長(zhǎng)

由于建筑確認(rèn)申請(qǐng)和結(jié)構(gòu)計(jì)算等程序的增加，準(zhǔn)備申請(qǐng)文件和完成審查需要更多時(shí)間，這可能導(dǎo)致整體工期延長(zhǎng)。例如，法定審查期限從7天以內(nèi)延長(zhǎng)到35天以內(nèi)。因此，在進(jìn)行大規(guī)模翻新時(shí)，建議提前與翻新公司確認(rèn)工期的延長(zhǎng)情況。

2.成本增加

建筑確認(rèn)申請(qǐng)需要支付申請(qǐng)費(fèi)，同時(shí)制作申請(qǐng)文件和進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算等會(huì)增加人工成本，這可能導(dǎo)致翻新費(fèi)用上升。此外，由于設(shè)計(jì)和施工成本的增加，投資回收期可能會(huì)延長(zhǎng)。

3.設(shè)計(jì)和施工難度提高

對(duì)于一些小型建筑公司或設(shè)計(jì)師來說，進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算和滿足新的建筑標(biāo)準(zhǔn)可能是一個(gè)挑戰(zhàn)，需要投入更多的時(shí)間和精力。

4.對(duì)小型建筑公司的影響

4號(hào)特例縮小可能會(huì)對(duì)小型建筑公司產(chǎn)生較大影響，因?yàn)樗鼈兛赡軟]有足夠的資源和經(jīng)驗(yàn)來應(yīng)對(duì)新的要求。

5.再建筑不可物件的限制

對(duì)于一些無法重建的建筑物，大規(guī)模翻新可能會(huì)變得更加困難。

《阿拉蕾看日本》欄目，將持續(xù)為大家分享關(guān)于日本的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

如果你對(duì)日本感興趣，無論是房產(chǎn)投資，還是經(jīng)營(yíng)管理簽證、高才簽等等，都可以掃碼進(jìn)群，和阿拉蕾一起暢聊日本。

《阿拉蕾看日本》作品集（點(diǎn)擊查閱??）

日本：｜ ｜ ｜

東京：｜ ｜ ｜ ｜

大阪：｜｜｜ ｜ ｜｜ ｜｜

其他：｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜