一套18年前已被法院拍賣的房子，竟因原房主“鉆空子”被二次轉賣。近日，深圳龍崗區法院審理的一起刑事案件引發關注:原房主鐘某彪利用司法拍賣與產權登記的“信息差”，將法院已拍賣的房產再次轉賣，因詐騙罪一審被判11年半。這場離奇交易背后，暴露出法拍房交易中的多重漏洞。

法拍房18年未過戶被原房主“鉆空”

時間回到2006年，因債務糾紛，鐘某彪名下位于龍崗新龍崗花園的房產被法院拍賣，被拍賣房產面積107.48平方米，肖某以36萬多競得。

《拍賣成交確認書》同時載明競得人在取得人民法院出具的相關法律文書后30日內向國土部門申請辦理產權轉移登記，逾期一切后果由競得人承擔。

隨后，龍崗法院于2006年4月28日作出裁定，確認肖某競得上述房產，并要求過戶手續由肖某自行辦理，費用自負。被拍賣房產的原《房地產證》原件一直由競買人持有，但競買人肖某一直未辦理過戶手續，房產始終留在鐘某彪名下。

這一拖延，在18年后釀成風波。2023年，鐘某彪偶然發現房子仍登記在自己名下，動起歪心思:他補辦房產證、偽造租賃合同，通過中介將房子轉賣給閆某峰，且閆某峰成功完成過戶取得新的產權證。戲劇性的是，當新買家持證收房時，物業出示的竟是肖某那份18年前的法院裁定書。

　　“一房兩賣”引發案中案

因為法拍房被原房主再次轉賣，新買家閆某峰過戶后發現無法收房，向公安報案，案發后龍崗區法院以詐騙罪一審判決原房主鐘某彪十一年六個月有期徒刑。而原競買人肖某也向龍崗法院提起民事訴訟，請求確認其是涉案房產的合法持有人，請求確認鐘某彪和閆某峰的交易行為無效或者判決撤銷雙方所簽訂的房產買賣合同。

在原競拍人肖某提起的民事案件審理中，新買家閆某峰堅稱自己“不知情”:“簽了正規合同”“交了房款”“完成過戶登記”。據閆某峰回憶，他通過老鄉介紹的中介接觸到該房源，在交易過程中，中介未告知該房產為法拍房性質，也未提醒購房風險。閆某峰表示:“我要是知道這是法拍房，根本不可能買，給自己找麻煩，因為這套房拖垮了身體，心臟也做了搭橋手術。”

但原競拍人肖某起訴時認為，在2024年1月，鐘某彪找開鎖人將涉案房產撬鎖并換鎖、進行現場拍照、視頻錄制等性質惡劣。閆某峰購房過程存在多處異常:從未實地看房、接受兩年后交房約定、成交價遠低于市場價，閆某峰有與鐘某彪串謀的重大嫌疑。閆某峰向賣家鐘某彪借款20萬元用于購房，且過戶后辦理了抵押貸款。對此，閆某峰稱，自己被中介誘導向賣家鐘某彪借款20萬元用于購房和支付中介費用，以及全款購房后做抵押貸款。

針對原競買人肖某主張的合同無效，閆某峰律師則反駁稱，拍賣成交確認書，不能作為物權憑證。不動產所有權變更以登記為生效要件，拍賣成交確認書也告知逾期辦理過戶，一切后果由競得人承擔。但是肖某在長達18年的時間里沒有辦理過戶，應自負其責。閆某峰一方認為自己有支付合理對價，其并不知情相關糾紛，系房產的善意取得人，且已繳納相關的稅費，取得了房產所有權。

案件脈絡

　　“二次賣房”獲利174萬元

根據龍崗區人民法院的一審刑事判決書查明的事實，案情非常復雜。

2023年，鐘某彪發現房產還在自己名下，處于解封狀態。

2023年7月13日鐘某彪補辦了該房產的房產證。

2023年9月，鐘某彪以該房向銀行申請抵押貸款未成功，就企圖將房產賣掉。

2023年12月3日，鐘某彪通過中介人員陳某環認識中介人員孫某。

2024年1月，孫某介紹被害人閆某峰購買該房產。

2024年1月31日該房產過戶給閆某峰，閆某峰支付鐘某彪174萬元。鐘某彪將所得174萬元分給陳某環25萬元、分給孫某5萬元、借款給閆某峰20萬元，剩余錢財用于償還欠款。

鐘某彪的辯護人認為，中介陳某環對于明知涉案房屋系他人所有，仍然收取25萬元傭金應該依法予以追繳。

　　聚焦

　　司法拍賣與產權登記“信息墻”待打破

這場騙局能得逞，關鍵點之一在于司法與行政部門的信息未能及時同步，存在一定的壁壘和信息不對稱。法院早在2006年就作出裁定明確肖某的競買人身份，但相關裁定未同步至登記系統，導致鐘某彪18年后能順利補辦不動產權證。

這個案例敲響了警鐘，也暴露了政策銜接的漏洞。多年來，法拍房數量不在少數，近年來法拍房市場活躍，不少競買人競買成功后，出于各種原因不去辦理產權過戶，其中有的是因為限購政策，有的是認為不影響居住、不愿意承擔稅費。此類漏洞如果不及時補上，不排除可以形成黑色產業鏈，部分不法分子“鉆空子”，專門篩查未及時過戶的法拍房，利用“時間差”實施二次轉賣。

該法拍房的二次轉賣，除引發詐騙案外，還可能衍生多起案中案，相關法律糾紛距離解套，還遠遠沒有結束。南方民間智庫社會矛盾第三方評議中心首席評議專家、律師臧建作出以上判斷。閆某峰是否構成善意取得、新辦的產權證如何處理、銀行對涉案房產的抵押權是否能優先受償，相關中介的20多萬的傭金歸屬、在鐘某彪補辦房產證問題上相關部門有無失職等等問題都需要進一步厘清。特別是如鐘某彪相關違法所得難以追繳到位，閆某峰如無力償還銀行貸款，后續可能還會引發更多的訴訟。

“法拍房生效裁定和產權登記應做到及時同步、無縫銜接，法拍房競買人對未能及時辦理過戶的法律風險也應該有所警醒，相關部門也應該進行有針對性的告知和宣傳。”臧建建議，法院執行部門和不動產登記部門應針對該案例暴露出的問題，舉一反三專題研究，在信息同步和銜接上堵塞政策漏洞，在源頭上不讓違法犯罪分子有可乘之機。

采寫:南都·奧一新聞記者 蔣清君

制圖:劉嘉琳(豆包AI)