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專家預(yù)測(cè)澳洲房?jī)r(jià)將因兩黨購(gòu)房政策上漲多達(dá)15%

澳大利亞領(lǐng)先的住房分析師之一預(yù)測(cè)，在工黨和聯(lián)盟黨推出各自購(gòu)房政策后，房?jī)r(jià)可能上漲高達(dá)15%。

但經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)評(píng)論員在周一就哪一方的政策對(duì)房?jī)r(jià)影響更大意見(jiàn)不一。

SQM Research總經(jīng)理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示：“這兩項(xiàng)政策都會(huì)推動(dòng)通脹。從直覺(jué)上看，政策實(shí)施后12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲8%到15%之間。”

“可以說(shuō)，工黨的政策對(duì)現(xiàn)有房屋市場(chǎng)的通脹推動(dòng)可能比聯(lián)盟黨的更強(qiáng)。但我和許多分析師一樣批評(píng)這兩個(gè)方案，因?yàn)榘拇罄麃喺嬲枰氖窃谧》渴袌?chǎng)的供應(yīng)端進(jìn)行深層改革，而這些政策根本不是解決辦法。它們只是臨時(shí)止血貼，很快就會(huì)失效。”

澳洲總理安東尼·阿爾巴尼斯（Anthony Albanese）在周一回避了關(guān)于工黨政策是否會(huì)推高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，這兩黨的政策都不會(huì)增加住房供應(yīng)，卻都會(huì)刺激購(gòu)房需求。

澳大利亞最大房地產(chǎn)中介公司Ray White集團(tuán)負(fù)責(zé)人丹·懷特（Dan White）表示，工黨的政策范圍更廣，不僅限于新建住房的激勵(lì)措施，因此更有可能推高現(xiàn)有房屋價(jià)格。

“工黨的政策更廣泛，它對(duì)價(jià)格的影響會(huì)更大。而聯(lián)盟黨的政策僅適用于新房，而新房只占整個(gè)市場(chǎng)的一小部分。”

懷特認(rèn)為，聯(lián)盟黨的政策所帶來(lái)的額外需求，可能會(huì)使那些因可行性障礙尚未啟動(dòng)的中檔開發(fā)項(xiàng)目得以推進(jìn)。

但牛津經(jīng)濟(jì)研究院（Oxford Economics Australia）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家瑪麗·基爾羅伊（Maree Kilroy）警告稱，聯(lián)盟黨政策可能會(huì)帶來(lái)一陣“糖效應(yīng)”——包括5%首付款的購(gòu)房擔(dān)保、抵扣房貸利息、允許從養(yǎng)老金中提取最多5萬(wàn)澳元用于購(gòu)房，以及可能削減貸款償付能力緩沖比例等。

“聯(lián)盟黨披露的這一整套政策組合非常慷慨，”基爾羅伊說(shuō)，“合并來(lái)看，是一劑強(qiáng)效的‘糖’，會(huì)大幅刺激首次置業(yè)者對(duì)新房的需求。我們可能會(huì)看到類似前政府‘HomeBuilder’激勵(lì)計(jì)劃引發(fā)的建筑成本飆升局面重演。”

相比之下，基爾羅伊表示，工黨新近宣布的政策主要是對(duì)已有首次置業(yè)支持政策的擴(kuò)展。

“工黨的需求端政策多數(shù)早已存在，新政策只是將其擴(kuò)大。由于此前一些政策并未被完全利用，其市場(chǎng)影響可能會(huì)較為溫和。”

她補(bǔ)充說(shuō)，工黨計(jì)劃投入100億澳元建設(shè)10萬(wàn)套首次購(gòu)房者住宅的細(xì)節(jié)尚不明確，尚無(wú)法納入預(yù)估。

澳大利亞國(guó)立大學(xué)副教授本·菲利普斯（Ben Phillips）也認(rèn)為，工黨住房計(jì)劃細(xì)節(jié)不明，但其價(jià)格影響或不會(huì)太大，因?yàn)檫@可能只是將原本由私營(yíng)部門完成的住房建設(shè)轉(zhuǎn)移到公共部門。

“可能只是從私人市場(chǎng)轉(zhuǎn)到公建，但最終對(duì)價(jià)格的影響不會(huì)太顯著，”菲利普斯說(shuō)。

他指出，雖然工黨的廣泛政策將影響現(xiàn)有和新建房屋，但聯(lián)盟黨的政策總體上更具通脹效應(yīng)。

“這是通脹性的，”他說(shuō)，“它還可能影響儲(chǔ)備銀行的利率政策。如果未來(lái)一旦加息，購(gòu)房者能享受更高的抵扣，那么央行的利率工具將不再那么有力。”

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Cotality研究總監(jiān)蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）則表示，目前難以判斷哪方政策更具通脹性。

02

全球經(jīng)濟(jì)不確定性沖擊買家信心，澳洲房市清空率跌至年內(nèi)最低

據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司 Cotality周日發(fā)布的數(shù)據(jù)，受全球關(guān)稅、股市和債券市場(chǎng)不確定性影響，買家信心受到打擊，盡管拍賣數(shù)量創(chuàng)下年度新高，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的清空率卻跌至年內(nèi)最低水平。

數(shù)據(jù)顯示，在3146場(chǎng)預(yù)定拍賣中，報(bào)告結(jié)果為2220場(chǎng)，首都城市的初步清空率下滑至64.8%，較前一周的70.7%明顯回落。

Cotality表示，這是自1月份以來(lái)的最低清空率，當(dāng)時(shí)由于拍賣數(shù)量較少，清空率波動(dòng)較大。

本次清空率下滑發(fā)生在復(fù)活節(jié)前的旺季，這一時(shí)期通常標(biāo)志著秋季房地產(chǎn)市場(chǎng)的放緩，但也是一年中房源選擇最多的時(shí)段。Cotality研究總監(jiān)蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）指出，盡管買家可選房源增多，但全球局勢(shì)的動(dòng)蕩削弱了購(gòu)房意愿。

勞利斯表示：“當(dāng)前的不確定性非常明顯，這會(huì)直接影響人們做出高承諾決策的意愿，當(dāng)你對(duì)家庭財(cái)務(wù)狀況感到不確定時(shí)，就不會(huì)輕易做出像買房這樣的大決策。”

在悉尼，預(yù)定拍賣數(shù)量從一周前的898場(chǎng)躍升至1307場(chǎng)，但初步清空率從69.1%降至65.5%。盡管如此，位于上北岸Chatswood的13 Beaconsfield Road一棟五臥室家庭住宅仍高出底價(jià)51.7萬(wàn)澳元成交，反映優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具吸引力。

墨爾本市場(chǎng)也呈現(xiàn)類似情況，預(yù)定拍賣數(shù)量從1142場(chǎng)增至1424場(chǎng)，初步清空率則從72.9%下滑至67%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性堪比全球金融危機(jī)時(shí)期。盡管特朗普發(fā)起的貿(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的動(dòng)蕩程度不及2008年危機(jī)，且銀行系統(tǒng)如今更強(qiáng)健，但人們的行為模式已開始趨同。

“在不確定時(shí)期，當(dāng)媒體頻頻出現(xiàn)關(guān)于衰退或全球投資混亂的頭條時(shí)，買家情緒會(huì)受到明顯影響，”他說(shuō)。

“在2008年9月至11月期間，我們看到上市房源激增，而買家需求枯竭。如今我們可能也正邁入類似階段。”

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墨爾本豪宅區(qū)房?jī)r(jià)相差數(shù)百萬(wàn)澳元

根據(jù)CoreLogic發(fā)布的最新詳細(xì)數(shù)據(jù)，墨爾本最昂貴郊區(qū)Toorak與Brighton的房?jī)r(jià)分布存在巨大差異，同一郵編內(nèi)的房?jī)r(jià)可以相差數(shù)百萬(wàn)澳元。

Toorak今年刷新了房?jī)r(jià)記錄，出現(xiàn)了墨爾本首筆超過(guò)1億澳元的成交案例。但就在上個(gè)月，一套單層住宅僅以不到210萬(wàn)澳元的價(jià)格成交。

CoreLogic研究主管蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示，Toorak某些片區(qū)典型的地塊面積超過(guò)1000平方米，因此地價(jià)更高。

位于高地、有景觀視野以及屬于熱門學(xué)區(qū)的住宅通常價(jià)格更高；而臨近主干道或鐵路的街道則會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)貶值。

“最便宜的Toorak片區(qū)之所以便宜，是有原因的，”他說(shuō)。他也指出，樣本量較小時(shí)，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)會(huì)有波動(dòng)，具有一定的不穩(wěn)定性。

根據(jù)CoreLogic的研究，Toorak最昂貴的片區(qū)中位數(shù)房?jī)r(jià)為848萬(wàn)澳元，位于該區(qū)北部，夾在亞拉河、Lansell路和Towers路之間，涵蓋了被譽(yù)為墨爾本最佳街道之一的St Georges路。

Toorak第二昂貴的區(qū)域包括了另一條知名街道Albany路，與Hopetoun路和Toorak路為邊界。該片區(qū)中位數(shù)房?jī)r(jià)為821萬(wàn)澳元，包含去年以近7000萬(wàn)澳元成交的Macquarie路豪宅，以及零售巨頭所羅門·劉（Solomon Lew）家族的住宅。

相比之下，Toorak最便宜的片區(qū)位于Malvern路與火車線之間，中位數(shù)房?jī)r(jià)僅為264萬(wàn)澳元。上月那套不到210萬(wàn)澳元成交的房屋就位于該區(qū)域，廣告上稱其“潛力無(wú)限”。

據(jù)悉，Toorak最受歡迎的街道包括Albany路、St Georges路、Irving路和Clendon路，尤其受到新遷入Toorak買家的青睞。

CoreLogic的勞利斯還指出，在沿海郊區(qū)，靠近海濱的房屋通常更值錢。

“臨海意味著價(jià)值，也意味著稀缺。”

在Brighton，越靠近海邊的片區(qū)房?jī)r(jià)越高。

最昂貴的片區(qū)中位數(shù)房?jī)r(jià)接近538萬(wàn)澳元，位于Bay Street、St Kilda Street與海灘之間，涵蓋了Moule Avenue和部分St Ninians Road。

04

澳洲公寓開發(fā)商Meriton一樓盤面臨業(yè)主訴訟 業(yè)主索賠1.23億澳元

澳洲公寓開發(fā)商Meriton面臨前所未有的1.23億澳元索賠，原因是該公司在悉尼開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目存在數(shù)千個(gè)缺陷，但這家澳洲建筑巨頭發(fā)誓要苦戰(zhàn)到底。

在這起案件中，任何數(shù)額可觀的賠償都可能引發(fā)對(duì)Meriton在新州值得信賴的開發(fā)商登記冊(cè)上的最高評(píng)級(jí)的質(zhì)疑。

位于St Ives的這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主立案法團(tuán)最近得到了新州最高法院兩項(xiàng)對(duì)其有利的判決的支持，其中一項(xiàng)判決允許其將最初2560萬(wàn)澳元的缺陷索賠金額增加四倍多。

Meriton的一位發(fā)言人表示，該項(xiàng)目的建設(shè)成本為1億澳元，低于對(duì)其提出的缺陷索賠金額。

他說(shuō)，認(rèn)為這棟建筑的修繕成本比建造成本更高的想法是荒謬的。

今年2月，在新州最高法院的訴訟中，該公司的律師也提出了這一點(diǎn)，促使法官史蒂文森（James Stevenson）提醒他們，該開發(fā)項(xiàng)目是12年前建造的。

史蒂文森說(shuō)，如果一棟建筑的建造成本為1億澳元，而維修成本為1.2億澳元，這不是業(yè)主公司的。

在早些時(shí)候的聽證會(huì)上，史蒂文森還指出，這對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)大案子，即使對(duì)Meriton來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)大案子。

與此同時(shí)，Meriton已經(jīng)開始了一場(chǎng)針對(duì)業(yè)主的信箱活動(dòng)，攻擊他們的律師，并抨擊它所稱的荒謬缺陷索賠。

過(guò)去12個(gè)月里，Meriton董事總經(jīng)理特里古博夫（Harry Triguboff）簽署了一系列信件，這些信件出現(xiàn)在業(yè)主的郵箱里。

去年10月，這位億萬(wàn)富翁告訴他們，他在60多年的建設(shè)和開發(fā)中獲得了無(wú)數(shù)獎(jiǎng)項(xiàng)。他寫道，在這段時(shí)間里，從來(lái)沒(méi)有人提出過(guò)接近這么多錢的要求。

特里古博夫警告業(yè)主立案法團(tuán)，索賠將使他們的財(cái)產(chǎn)貶值，即使他們贏了，他們也無(wú)法收回成本。

在去年6月的另一封信中，特里古博夫把矛頭對(duì)準(zhǔn)了業(yè)主立案法團(tuán)的法律團(tuán)隊(duì)。他寫道，如果你的律師真那么好，他們?cè)趺磿?huì)為你什么也沒(méi)爭(zhēng)取到呢？

一位不愿透露姓名的業(yè)主表示，收到這些信件令人深感擔(dān)憂。她說(shuō)，作為一家大公司，Meriton的行為是不可接受的，業(yè)主必須堅(jiān)持自己的立場(chǎng)，堅(jiān)持所有缺陷都得到妥善糾正。

這起事件的中心是Meriton開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，包括六棟樓299個(gè)住宅單元，在2012年至2013年間分階段完工。

2019年8月，該建筑的業(yè)主立案法團(tuán)在新州最高法院對(duì)Meriton的一系列實(shí)體采取了行動(dòng)，包括建筑商Karimbla Construction Services Pty Ltd和Karimbla Construction Services (NSW) Pty Ltd。

業(yè)主聲稱該建筑存在結(jié)構(gòu)、消防、防水、機(jī)械、液壓等缺陷。

今年2月，史蒂文森法官允許業(yè)主立案法團(tuán)將其最初的2,560萬(wàn)美元缺陷索賠金額大幅增加至1.23億美元。

在訴訟初期，業(yè)主立案法團(tuán)提出了一份包含5445個(gè)涉嫌缺陷的時(shí)間表，并根據(jù)對(duì)一個(gè)樣本（但不是所有單位）的檢查提供了證據(jù)。

業(yè)主立案法團(tuán)的專家稱，許多缺陷是系統(tǒng)性的，可能存在于所有公寓。

在他的判斷中，史蒂文森表示，采取這種做法是因?yàn)闃I(yè)主法團(tuán)希望在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候與建筑商達(dá)成妥協(xié)。

交戰(zhàn)各方在2021年12月至2024年3月期間進(jìn)行了談判，史蒂文森表示，這表明各方為解決爭(zhēng)端做出了廣泛而真誠(chéng)的努力。

和解談判于2024年3月破裂。

史蒂文森說(shuō)，這就造成了令業(yè)主立案法團(tuán)不能令人滿意的結(jié)果，并提供了進(jìn)一步的、非常廣泛的證據(jù)，極大地?cái)U(kuò)大了其索賠的價(jià)值。

更新后的索賠包括8000行缺陷，盡管雙方同意由于遺漏和重復(fù)需要修改。

史蒂文森表示，他不鼓勵(lì)業(yè)主立案法團(tuán)以這種方式提起訴訟，通常的做法是一次提出所有主要證據(jù)。

然而，史蒂文森裁定，在這種情況下，有特殊情況可以允許這樣。

Meriton的律師告訴法庭，由于訴訟時(shí)效問(wèn)題，Meriton可能失去了對(duì)部分分包商提出交叉索賠的機(jī)會(huì)。

Meriton將于5月底提交證據(jù)。

Meriton的一位發(fā)言人表示，該公司將堅(jiān)決捍衛(wèi)訴訟程序，并已邀請(qǐng)新州建筑委員會(huì)（NSW Building Commission）對(duì)這些住宅單元進(jìn)行檢查，因?yàn)樵摴救匀幌嘈牛@些缺陷被夸大了。

2022年，Meriton的建筑部門Karimbla Construction Services (NSW) Pty Ltd在全州范圍內(nèi)的登記冊(cè)中獲得了最高評(píng)級(jí)之一，該登記冊(cè)旨在幫助潛在購(gòu)房者找到值得信賴的建筑商。

獨(dú)立建筑業(yè)評(píng)級(jí)工具（iCIRT）是新州前建筑專員錢德勒（David Chandler）的創(chuàng)意，由信用監(jiān)測(cè)公司Equifax獨(dú)立管理。

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