觀點網 4月14日，世聯行披露了2025年深圳房地產市場的第15周（4月7日-4月13日）周報。

數據顯示，報告期內深圳一手住宅市場（購房合同網簽）共成交610套，成交量環比上升40.55%，成交面積6.32萬平方米，成交面積環比上升44.59%。

在各區一手住宅成交方面，深圳龍華區期內表現最優，共成交180套，占全市成交29.51%；寶安區成交155套，占全市成交25.41%；龍崗區住宅成交98套，占全市成交16.07%；光明區成交69套，占全市成交11.31%；坪山、南山、福田、鹽田、羅湖、大鵬以及深汕合作區分別成交36套、33套、20套、7套、3套以及3套。

與此同時，深圳全市同期一手住宅認購網簽套數共491套，環比上升16.63%，認購網簽面積共5.06萬平方米，環比上升19.33%。二手住宅市場共成交1533套，成交量環比上升39.36%，成交面積15.3萬平方米，成交面積環比上升41.74%。

“小陽春”之下，深圳龍華區也出現了2025年首個“日光盤”——恒壹·紅山華府。

公開資料顯示，4月12日，紅山華府正式入市，開盤90分鐘184套房源即告售罄，成為2025年深圳龍華區內首個“日光”住宅項目。

蚊型學區盤

恒壹·紅山華府是一個優缺點都很明顯的樓盤。

首先從體量來看，項目整體并不大，占地面積僅約0.5萬平方米，建筑面積約3.59萬平方米，容積率5.17，綠化率40.01%。

整個項目僅規劃了1棟1單元、1棟2單元兩棟高層住宅，總戶數為352戶。此次推出63平方米、66平方米、69平方米、78平方米四種戶型，均為小面積產品，房型為兩房至三房，其中63-69平方米兩房93套，78平方米三房93套，樓棟設計為2梯6戶。

這個體量在業內被稱之為“蚊型”盤。

除了體量小，紅山華府項目客群也很復雜，兩棟樓中可售的商品房僅有一棟，即1棟一單元，共186戶。另一棟為回遷房，回遷房數量占比接近一半。另外，項目車位數量僅216個，其中就包含了44個地上車位，車位比僅1:0.61，車位資源較為緊張。

就是這樣一個缺點明顯的樓盤，卻成為了龍華區今年首個“日光盤”。

據官方信息披露，紅山華府項目在正式開盤前的意向登記客戶747批，登記比高1:4.06，是今年深圳截止目前登記比最高的住宅項目。在4月12日開盤當日，現場超700組客戶到場，正式選房之后的90分鐘房源便全部售罄。

從區位分析，紅山華府位于深圳龍華民寶路和新區大道交匯處，距離地鐵4號線紅山站約400米，乘坐一站即可抵達深圳北站。

周邊配套方面，西北側一街之隔有深圳新華醫院，往北步行約8分鐘是紅山6979商業中心，而最大的賣點是“深高北”學區，距離項目東側僅五六百米的位置便是深圳高級中學（集團）北校區所在。

深高北周邊項目不少，僅在學校四周就被華僑城北站壹號、鴻榮源天俊、金享利都薈首府、匯龍灣花園、金享利瑜璟苑等包圍。此外，該學區內還有中海學仕里、眾福紅山印、深業上城學府等高去化率項目，其中深業上城學府是去年的一個“日光盤”。

對比一下單價，紅山華府與其他項目并沒有太大的差距，該項目備案均價約8.05萬元/平方米。而此前深業上城學府首開折后均價約7.56萬/平方米，中海學仕里住宅產品備案均價約8.21萬/平方米，眾福紅山印備案均價約7.9萬/平方米。

但是由于紅山華府的體量比較小，因此上車門檻也相對較低。

據悉，項目即將開盤期間推出認購優惠折扣約98折，疊加優惠后總價最低約465萬元，就可以擠上“深高北”學區房的車。

總價上，紅山華府預算在470-630萬元區間，而深業上城學府在600-890萬元之間，中海學仕里約為645-997萬元，眾福紅山印則在596-2188萬元。

與學區內其他樓盤同戶型對比，紅山華府總價門檻低了至少130萬元，這是吸引到眾多客戶的重要因素。

“新手”入局

據了解，紅山華府背后的操刀企業主要為深圳本土房企恒壹集團，與五家村委股份合作公司一起合作開發。

2023年2月2日，深圳市規劃和自然資源局龍華管理局發布了關于民治橫嶺蔬菜基地（二期）土地整備項目及樟坑華僑新村地塊土地整備項目留用土地的批復通告。

通告顯示，該項目留用地面積共計5302.47平方米，其中深圳市民治東邊股份合作公司1064.03平方米、深圳市民治橫嶺股份合作公司84.66平方米、深圳市民治塘水圍股份合作公司1393.77平方米、深圳市民治向南股份合作公司1308.01平方米、深圳市民治樟坑股份合作公司1452平方米。

項目涉及的股份合作公司均與深圳市恒壹集團有限公司（簡稱“恒壹集團”）簽署過前期《委托服務協議》。招標成交人為深圳市新恒嘉實業發展有限公司，經企查查股權穿透，該公司為恒壹集團旗下子公司，負責統籌項目開發、營銷及運營。

與紅山華府的特質相似，恒壹集團也是一家“蚊型”房企。

雖然企查查上顯示恒壹集團的成立日期為2018年11月，但公司業務最早可追溯至1990年。

發展初期是以個體戶形式存在，經營業務以名下不動產物業租賃為主，后于2000年創立了集團前身“深圳市文創達實業發展有限公司”，以經營寫字樓商業為主要業務。

后于2018年改組為集團公司，轉型為深圳龍華本土地產開發商，正式進入地產開發經營領域，并啟動建設首個住宅樓盤“恒壹·四季華府”，于2021年項目正式封頂。

次年，該公司開始著手推進城市更新項目。

截至目前，恒壹集團旗下業務包括房地產開發、城市更新、商業、物業四大板塊。不過，根據集團官網資料，各板塊業務數量都不是很多，其中房地產開發方面僅有四季華府與紅山華府兩個項目。

同為集團的學區房住宅產品，恒壹四季華府與紅山華府相距并不算很遠，作為“老大”的四季華府，體量上也比“老二”紅山華府要大一點。

資料顯示，恒壹四季華府位于民康路與梅觀高速交匯處（民治街道華南實驗學校旁），項目占地面積0.9萬平方米，建筑面積約5.57萬平方米，共4棟343戶房源，戶型建面包括80-315平方米，車位428個，車位比1:1.25。

該項目于2021年6月開盤入市，備案均價約7萬/平方米。雖然該項目并未公布開盤結果，但從市面消息來看，這并非一個“日光盤”，截止目前仍有房源在售。

有分析指出，“老二”紅山華府實現“日光”背后包含多重元素，除上車門檻低之外，還因為項目是紅山片區最后一塊住宅用地，過了這村就沒這店了。

此外，深圳樓市一季度的“小陽春”行情，也為市場注入了不少信心。

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