廣州舊改繼續啃“硬骨頭”。

最近，廣州電視臺播出一則重磅新聞，曝光了珠城對面天河石牌村接下來的舊改動作。

與過去的大拆大建不同，接下來石牌村將采取“拆整結合”改造。

首拆涉及352棟建筑，約占全村房屋的1/10。

｜廣州樓市發布制

壹

從新聞內容來看，此次調研會議，透露了不少關于石牌村舊改的重要內容。

一方面，是“拆整結合”的改造提升思路總體可行，要盡早動工。

特別是，考慮到廣州11月要集中精力辦全運會，相關任務要盡量往前安排。

|會議相關內容

｜圖源：廣州人大

另一方面，首拆區域和復建區域第一次曝光，將在村內打造“兩橫三縱”路網。

官方資料顯示，石牌村用地面積29.5萬平，現狀總建筑量111.6萬平。

其中，首拆物業總量約11.1萬平，包含323棟住宅，29棟村集體物業。

可以看到，拆遷部分涉及的，都是目前城中村中心位置的房屋。

｜圖源：廣州新聞聯播

另外，復建區域就在黃埔大道邊，對面就是珠江新城東區。

算下來，首拆區域只有全村的1/10，主要目的并非大拆大建，而是打通道路。

整個城中村也會分散成多個組團，為后續分批改造做準備。

另外樓市君還了解到，目前石牌村內部分餐飲鋪到期就不再續約。

接下來可能也會參考三元里等舊村操作，限制電動車進入，為正式拆遷做鋪墊。

可以說，現在的石牌村，是廣州核心區“握手樓”最集中的地方。

｜石牌村握手樓

| 廣州樓市發布 攝

很多地方甚至大白天也很昏暗潮濕，就像是“地下城”。

對很多廣漂來說，石牌村周邊高樓林立非常繁華，也是留給來廣州闖蕩的人一個落腳地。

但與此同時，因為建筑密度過高，存在明顯的安全隱患。

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最典型的現象，就是現在村子里遍地都是電雞。

去年7月，村內一處電動車換電棚凌晨起火，甚至還傳出爆炸聲。

｜圖源：社群

如果拆遷改造能把主干道“拆”出來，不僅方便通勤和管理，也能減少一些不必要的風險。

貳

其實，石牌村的改造思路調整為“拆整結合”，早在去年就有一些“劇透”過。

根據2024年廣州規自局公布計劃，石牌村沒有明確改造節點，需要“結合實際安排”。

同時，其改造方式也不是做地和全面改造，而是“微改造”。

|圖源：廣州規劃與自然資源局

之所以這樣調整，關鍵原因還是石牌村全面改造太棘手，短期內很難全部拆掉。

作為廣州舊改公認的“難題”，關于石牌村改造的動作，最早可以追溯到2002年，當時它已經被納入城中村改造范圍。

此后十多年，天河獵德、海珠琶洲成為舊改范本，石牌村也多次被納入全面改造名單，最后還是不了了之。

時間來到2021年5月，石牌村開展基礎數據調研工作，被外界視為重啟舊改。

|圖源：天河區政府官網

但誰也沒想到，兩個月后，住建部發文“禁止大拆大建”，相關計劃也被擱置。

現如今，連馬路對面的冼村都已經全面清拆，拔掉了釘子戶，石牌村卻還是“只聞樓梯響，不見人下來”。

石牌村之所以很難拆得動，有三個關鍵原因不得不提。

首先，整個城中村建筑太密集，毛容積率太高。

單論土地面積，石牌村舊改遠小于金融城的員村、海珠的康鷺舊改。

但根據官方數據，整個城中村的毛容積率高達3.78，遠高于大多數舊改。

|廣州樓市發布制

簡單來說就是，石牌村地少房多，如果扣除村民補償安置面積，改造后的利潤空間并不大。

其次，石牌村對面就是珠江新東區，絕對是寸土寸金。

村隔壁的二手掛牌均價5-5.6萬/平，一路之隔的南國公館均價高達11萬+/平。

這么好的地段，房價這么貴，意味著改造成本也高，確實很難說拆就拆。

|石牌村航拍

｜廣州樓市發布 攝

最后，站在村民的角度，產權、租賃權等錯綜復雜，涉及各方面利益太多。

整個村內常住人口5.56萬，超85%的人口是廣漂。

換算下來，1個村民能對應6個租客，日常收益很穩定。

更有調查數據顯示，早在2015年，石牌村年租金就有3.96億。放到現在，早就破4億了，比大A很多上市公司還賺。

對村民來說，與其追求拆遷帶來的不確定性，還不如穩穩收租。

|村內住房信息

｜廣州樓市發布 攝

坦白講，現在的石牌村，既要改善環境，又因為客觀條件所限，暫時沒辦法全部推倒重來。

這種情況下，“拆整結合”的確是可行辦法。

可以看到，首次拆除建面11.1萬平，復建面積約9.4萬平，改造體量并不大。

｜圖源：粉絲社群

把空間留出來建設主干道，其他改造再慢慢推進，對整個石牌村而言意義重大。

值得一提的是，這種從小范圍開始拆遷的做法，目前已在海珠新中軸、白云三元里、越秀瑤臺村等項目推進。

上周，白云三元里宣布先拆900多棟國有住宅，簽約者不少。

同樣是近期，海珠新中軸片區為鼓勵簽約，最高補償漲至6萬/平。

這些地方過去也是出了名的“拆不動”，但今年陸續都取得實質進展。

｜廣州樓市發布 制

核心區舊改接連刷新進度，一定程度有利于推動石牌村的改造。

特別是第一波拆遷的村民，可以選擇就近復建回遷，也是不錯的選擇。

對于石牌村這波拆遷，你怎么看？

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