大家好，我是蘇北哥！今天是4月12日，農歷三月十五日，今日南京狂風大作，樓市同樣在等風來~

01.

一大批銀行曝“大動作”！本月房貸降息可能真的要來了！

時間過得很快，今天已經是4月12日，眼看就要到20號，最新的5年期LPR數據即將發布，這個月是否實現降息，可謂答案即將揭曉！

說到降息，這是今年買房人最為關心的一件事情，也可以說今年樓市的最大懸念問題之一，從去年12月份的媒體吹風開始，2025年大降息就給市場帶來了滿滿的期待感！

去年12月9日的ZY經濟工作會議，不僅14年來首次提出2025將采取“適度寬松的貨幣ZC”，也明確提出2025年“適度降準降息”

去年12月底，YH行長潘功勝更是公開表示2025年將會有“強化利率ZC執行和傳導”動作，GM也給出標題：2025年大降息要開始了！

1月初外媒澎博社也發布文章表示，咱們國內貸款利率將在2025年迎來最大調降，稱ZC利率調降幅度將達到空前的40BP，為近10年以來最大降息幅度。

3月6日，YH行長潘功勝在本屆兩會的經濟主題記者會上，再次堅定表示將“擇機降準降息”！

然而經過這么多次降息吹風之后，實際的銀行端的降息行動卻始終沒有出現！3月20日最新一期的5年期LPR數據發布，仍然保持3.6%未出現變動。

據此，國內5年期LPR從去年10月份下調25BP之后就再也未出現變動，距今為止5年期LPR已經有5個月沒有出現變動！所以眼下即將到來的4月20日，或將成為今年降息的第一個時間節點。

前兩天北哥文章已經談到，由于近期的MG關稅問題，可能導致國內一波樓市強刺激ZC提早到來。繼4月9日MG宣布加征關稅至104%之后，4月10日MG再次上調關稅稅率至145%，與此同時國內對MG關稅稅率也提升至125%。并宣稱MG若再提升對華關稅，我們將不予理會。

根據前兩天的文章分析，由于近期的ZM關稅事件，很可能加速我們國內樓市觸底回暖需求，在加速內循環需求之下，一批樓市強刺激ZC將提早到來！而這一批強刺激ZC之中，降息是首當其沖

4月6日，GC再次發布明顯的降息信號，當天人民日報，發表評論員文章，表示降準降息等貨幣政策已留有充分調整余地，隨時可以出臺！

文章中已經明確指出了“降準降息ZC隨時出臺”就是為了應對MG加征關稅之后的形勢需要，國內財政ZC更是明確已明確要加大支出強度、加快支出進度，財政赤字、專項債、特別國債等視情仍有進一步擴張空間；

在這番強大的需求導向指引之下，近期國內銀行端終于出現了一些實際動作！

據多家媒體報道，平安銀行率先下調了旗下的某款3年期存款產品利率40BP，該存款產品利率目前已經從2.05%下調至1.65%。

媒體同時曝出，本輪存款利率下調，平安銀行并非個例，4月以來，湖北、云南、江蘇等地多家中小銀行密集下調存款利率。整體來看，不同期限存款利率調整幅度在10BP-80BP不等。

4月10日，河南汝陽興福村鎮銀行發布公告表示，將于4月11起調整人民幣存款掛牌利率，其中6個月期定期存款利率由1.3%下調至1.2%，1年期定期存款利率由1.65%下調至1.45%，2年期定期存款利率由1.7%下調至1.6%。

4月10日，福建華通銀行發布公告稱，該行于4月10日起，將三年期單位定期存款掛牌利率下調至2.80%，五年期單位定期存款掛牌利率下調至2.90%。

同樣是4月10日，山東平邑漢源村鎮銀行于起調整定期存款利率，下調幅度在0至30個基點。調整后1年期定期存款利率為1.9%，2年期定期存款利率為2.2%，3年期定期存款（50萬元以下）利率為2.4%，5年期定期存款利率為2.4%。

雖然這一波“存款利率下調”并未涉及國內主流銀行，但也是今年以來首次成規模的銀行端存款利率下調行動，值得充分關注！過去兩年時間內，國內主流銀行存款利率經歷了6次重大調降，導致六大行大額存單利率從過去最高點的3.5%附近一路降至1.9-1.95%附近。存款利率的一路降低，是房貸利率調降的前提空間和基礎，正因為如此，目前國內的首套房貸利率才能達到3%附近。

國內四大行目前執行利率

而且按照之前的經驗，國內銀行存款降息潮，都是從村鎮銀行、地方小銀行開始，率先下調存款利率，試探市場接受度，一旦市場接受度較高，很快就會開始主流銀行的存款降息行動。

同時值得關注的是一些主流銀行也開始悄悄下架“高利率”大額存單產品。比如南京銀行，今年年初3年期大額存單利率曾經高達2.2%

今年2月南京銀行3年期大額存單利率頁面

目前南京銀行大額存單產品頁面

據悉，目前南京銀行已經下架了3年期大額存單產品，剩余1年期大額存單頁面，利率僅有1.72%。

而根據數據分析，之前5個月為何LPR數據無法調降？正是因為存款利率沒有做出進一步調降，目前國內銀行主流的凈息差是在1.4%左右，就以南京銀行為例，2月份2.2%的大額存單利率，加上凈息差，正好是3.6%也就是目前5年期LPR數據，所以只有存款利率進一步調降，房貸降息才能成行。

如今，今年第一波銀行存款降息潮已經大幕拉開，這會不會引至本月降息成功呢？歡迎評論區留言。

說完了降息一事，我們再將視線轉回南京樓市，3月31日南京解除限售之后，4月8日江核板塊又有一個標桿在售樓盤成交了首套二手房，成交價格反映了當前江核最真實的房價水平。

這家樓盤就是江北核中核的中鐵建花語天境！據說該項目成交的首套二手房源位于屬于低樓層房源，位于4F，戶型面積142.74㎡，4房2廳2衛。最終成交總價320萬，折合成交單價僅2.2萬/㎡

由于是2年內限售房源，這套花語天境二手房還要繳納高達7.3%的稅費，等于業主實際到手總價只有296.64萬。實際成交單價只有2.07萬/㎡。

這是啥概念？花語天境作為當初江核首個五恒科技，江水熱泵供暖住宅，2022年開盤價格可是捅破了江核的天花板。首開備案價39996 元 /㎡，另有裝修包3800元/㎡，整體價格達到約4.38萬/㎡。

如果以當年備案價算，那么花語天境首套二手房成交總價，的確虧損了300萬。讓人細思極恐！但是花語天境房價真的跌了那么多嘛？也不見得

據了解，花語天境這個首套二手房是去年項目推出的特價房源，優惠后的價格從4字頭降到了3字頭，去年花語天境又推出了一口價房源，建面約143㎡戶型總價400萬就能買到，優惠后買入單價不到2.8萬/㎡。

所以這么算下來，花語天境的首套二手房成交價格大概每平方虧損6000元左右，整套房源虧損80-85萬萬左右（不計稅費），也不是特別夸張。

02.

江核、城北、江寧東山，三大純新盤曝最新動態！

相當炸裂！昨天，全南京最低容積率純新項目，保利揚子國投G17項目公布了案名和戶型面積以及產品設計細節。未來首開時間已經不遠。

江北核心區保利&揚子國投G17項目，公布案名為江韻瑧悅·璞園，規劃打造8棟四代洋房產品，戶型建面約148-280㎡，共112套房，帶1700㎡地上泛會所。

江韻瑧悅·璞園除了諸多新穎的產品細節可以言說以外，該案最大的特點是目前南京樓市容積率最低的純新住宅項目，整個項目容積率只有1.01。（與河西奧體建設G11地王容積率持平）

說起江韻瑧悅·璞園1.01最低容積率，還有一番頗為傳奇的經歷。

2023年12月14日，揚子國投在江核揚子江國際會議中心北側，一口氣拿下G14、15、17、18四幅地塊，其中G15地塊就是江核首個四代宅揚子保利江韻瑧悅，四幅地塊之中G15地塊容積率為2.0，其余三幅地塊原本容積率均為1.6。

可以看出，G17地塊與G15（揚子保利江韻瑧悅）距離江邊最近，擁有最佳瞰江視野，為了發揮G17地塊的最大優勢，今年2月份，江北新區規劃局發布了G17地塊的規劃設計方案，地塊的容積率更改為了1.01，使其成為近十年來南京最低密樓盤之一。

不同于保利揚子江韻瑧悅的“高層+洋房”的高低配規劃，江韻瑧悅·璞園采用的“清一色”洋房產品規劃：8棟住宅樓全部打造第四代洋房。

具體為4棟為9+1F洋房，4棟為6+1F洋房，其中4棟9+1F洋房均做了首層架空（洋房做架空層還是第一次見）

9+1F洋房效果圖

江韻瑧悅·璞園戶型面積段和套數分布此次也一并發布出來：共打造148、185、230、280㎡四種戶型，其中148㎡戶型，40套；185㎡戶型，48套；躍層戶型，16套。全盤總共112套房源。

且江韻瑧悅·璞園打造的是第四代洋房，據說未來得房率將達到120%，且戶戶帶空中露臺。

之前江韻瑧悅·璞園148㎡起步戶型草圖曾在網上流傳過！

該戶型并不是做緊湊四房，而是做了較為寬闊舒適的三房，且臥室全部朝南。強調了居住的舒適性，與此同時整個戶型采用大面寬、短進深涉及，最大程度的保證了通風采光效果。

此外該露臺的設計放在了整個戶型的西側，并沒有和主臥放置在一起，布局上屬于前作揚子保利江韻瑧悅的升級之作。

然而江韻瑧悅·璞園的最大亮點還在于戶型采用“全墅廳”挑高設計，挑高達到了6.4米。

江韻瑧悅·璞園6.4米挑高客廳示意

與此同時，江韻瑧悅·璞園還GX是江蘇保利第一個定制化項目，可以從家庭個性化居住為出發點，推出18種戶型功能選擇方案，從裝修風格定制、特殊戶型定制方面為業主做定制化產品。

江韻瑧悅·璞園定制化裝修效果圖

與此同時，城北邁皋橋板塊也有純新盤公布規劃，且GX下個月就開盤

這個樓盤就是邁皋橋G71地塊，目前定案名為中鐵建花語伴山，目規劃打造7棟6-11層山景洋房 ，戶型建面約97-138㎡，且宣布下個月即將開盤。

據了解，2023年11月25日，該地塊被南京邁恒投資發展有限公司底價6.1億元拿下，成交樓面價15507元/㎡。

目前邁恒投資邀請央企中鐵建合股開發，且中鐵建占股達90%。

中鐵建花語伴山體量不大，項目規劃打造7棟6-11層山景洋房，容積率約1.8。

項目戶型建面約97-138㎡，目前戶型圖也已經公布。

97㎡戶型為三房兩廳兩衛設計，配備6.3米南向雙陽臺。

126㎡邊廳戶型四室兩廳兩衛設計，雙開門電梯，獨立入戶，約4.5米面寬邊廳設計，南向配5.9米面寬雙陽臺。

126㎡寬廳戶型為四室兩廳兩衛設計，南向配7.9米寬雙陽臺；中央橫廳面寬4.9米。

138㎡邊廳戶型四室兩廳兩衛設計，邊廳面寬達到了5.2米，南向主臥配備步入式衣帽間，全套房設計

138㎡寬廳戶型四室兩廳兩衛設計，南向四開間，橫廳面寬達到7.1米，南向雙陽臺面寬達到10.1米

由于地塊本身有落差，且地塊西面有自然山體，據說中鐵建花語伴山利用地理優勢，在社區中打造了人工瀑布水景。

中鐵建花語伴山景觀效果圖

江寧東山5號線地鐵旁，純新盤中建G77也發布規劃

5號線全線開通的時間越來越臨近，沿線樓盤也掐準這個時間紛紛公布規劃，放風開盤時間。

前段時間關于5號線的不實傳聞，也被南京地鐵GF辟謠，這下5號線沿線樓盤的優勢更加明顯了。位于5號線南段文靖路站東側中建G77項目趁著這個時機發布了規劃。

中建G77項目位置

江寧東山中建G77，擬建16棟15-18F小高層住宅。項目容積率僅1.8，是江寧東山首個低密度改善四代宅。據說該樓盤將打造3種戶型，面積段分別為120、140、173㎡，得房率近100%，預計5-6月公開樣板間，6-7月開盤。

024年12月20日，中建方程聯合江寧國資集團競得該地塊，總價19.36億，成交樓面價15493元/㎡。目前該項目首開價格尚未確定。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。