近期，有個(gè)當(dāng)年做過(guò)幾天房地產(chǎn)的朋友問(wèn)我，如果中國(guó)放開(kāi)外國(guó)人在華投資、購(gòu)房，能否給房地產(chǎn)拉出現(xiàn)在這個(gè)泥潭？

他的觀點(diǎn)是，就看能不能把那個(gè)國(guó)外的長(zhǎng)企吸引到國(guó)內(nèi)來(lái)了。如果有長(zhǎng)企到國(guó)內(nèi)來(lái)的話，那可能還能拉動(dòng)一下一些國(guó)外人到中國(guó)來(lái)居住的這個(gè)可能。

而且他認(rèn)為，即買(mǎi)即退啊，包括旅游之類的，才多少錢(qián)？那房地產(chǎn)市場(chǎng)他媽賣(mài)塊地多少錢(qián)？賣(mài)個(gè)樓多少錢(qián)？對(duì)不對(duì)？這，這個(gè)是相差巨大。

但我認(rèn)為，這個(gè)很難。

房地產(chǎn)2021年最高的時(shí)候是18萬(wàn)億的銷售，查了一下統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年，2024年是9.54萬(wàn)億的銷售。

這個(gè)銷售基本上算是腰斬了。所以我認(rèn)為他的這個(gè)想法是真的不切實(shí)際。

后來(lái)我又問(wèn)了一下DEEPSPPK，他也給我了一些分析，供大家參考。

中國(guó)是否應(yīng)放開(kāi)外國(guó)人投資買(mǎi)房以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一問(wèn)題涉及經(jīng)濟(jì)、政策、風(fēng)險(xiǎn)等多方面考量。結(jié)合當(dāng)前政策背景及市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以從以下角度分析：

一、外資購(gòu)房的潛在收益與政策嘗試

1. 短期刺激需求
   部分城市已嘗試放寬外籍人士購(gòu)房限制，如廣州2024年取消對(duì)港澳臺(tái)及外籍人士購(gòu)買(mǎi)120平方米以上住宅的限購(gòu)，旨在吸引外資流入、提升市場(chǎng)活力4。此類政策通過(guò)釋放外籍高凈值人群的購(gòu)買(mǎi)力，短期內(nèi)可能緩解庫(kù)存壓力并提振房?jī)r(jià)預(yù)期。
2. 促進(jìn)國(guó)際資本參與
   近年中國(guó)逐步放寬外國(guó)投資者資產(chǎn)要求，降低外資進(jìn)入門(mén)檻，例如2024年證監(jiān)會(huì)等六部門(mén)調(diào)整資產(chǎn)要求，吸引中小型外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，推動(dòng)多元化投資3。若進(jìn)一步放開(kāi)購(gòu)房限制，可能吸引更多國(guó)際資本參與商業(yè)地產(chǎn)（如寫(xiě)字樓、物流園區(qū)）等經(jīng)營(yíng)性領(lǐng)域9。

二、限制外資購(gòu)房的主要原因

1. 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)內(nèi)生性主導(dǎo)
   中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要依賴城鎮(zhèn)化進(jìn)程、本地剛需及改善性需求，外資占比較低。例如，2025年數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售額的降幅收窄主要依賴國(guó)內(nèi)政策支持（如限購(gòu)松綁、房貸利率下調(diào)），而非外資推動(dòng)7。放開(kāi)外資購(gòu)房對(duì)整體市場(chǎng)的拉動(dòng)作用有限，且可能加劇區(qū)域分化（如核心城市房?jī)r(jià)上漲，三四線城市仍低迷）7。
2. 防范金融風(fēng)險(xiǎn)

• 資本流動(dòng)波動(dòng)：國(guó)際資本具有高流動(dòng)性，可能加劇市場(chǎng)波動(dòng)。例如，網(wǎng)頁(yè)6指出，國(guó)內(nèi)利率低于國(guó)際水平時(shí)，外資更易流出而非流入，導(dǎo)致房地產(chǎn)流動(dòng)性不足，反而抑制價(jià)格穩(wěn)定6。
• 投機(jī)性炒作風(fēng)險(xiǎn)：歷史上“限外令”的出臺(tái)（如2006年）正是為防止外資通過(guò)炒房套利，推高房?jī)r(jià)并引發(fā)金融泡沫9。若全面放開(kāi)，可能重演資本短期炒作后撤離的風(fēng)險(xiǎn)，威脅市場(chǎng)穩(wěn)定。

1. 政策調(diào)控的自主性
   中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控高度依賴本土政策（如限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)），外資參與度低使政策更具靈活性。若外資占比提升，國(guó)際資本流動(dòng)可能削弱政策效果。例如，特朗普關(guān)稅引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)不確定性雖沖擊資本市場(chǎng)，但對(duì)樓市影響有限，因其“內(nèi)向型”特征顯著25。
2. 社會(huì)公平與資源分配
   一線城市房產(chǎn)與教育、醫(yī)療等公共資源綁定，若外資大量涌入核心區(qū)域，可能加劇本地居民的購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)，推高生活成本，引發(fā)社會(huì)矛盾49。

三、平衡策略與未來(lái)方向

1. 結(jié)構(gòu)性開(kāi)放
   可針對(duì)特定領(lǐng)域（如商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓）或區(qū)域（如自貿(mào)區(qū)、大灣區(qū)）試點(diǎn)外資準(zhǔn)入，避免全面放開(kāi)導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)39。
2. 強(qiáng)化監(jiān)管框架
   需配套資本流動(dòng)監(jiān)測(cè)、反洗錢(qián)機(jī)制及稅收政策（如房產(chǎn)空置稅），防止短期投機(jī)行為。例如，2015年放寬“限外令”時(shí)，仍要求外籍購(gòu)房者符合地方限購(gòu)政策，避免需求無(wú)序釋放9。
3. 依賴內(nèi)需與政策協(xié)同
   當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇更依賴國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖與政策支持（如財(cái)政赤字率提升至4%、貨幣政策寬松）57。與其依賴外資，不如通過(guò)城中村改造、保障房建設(shè)等內(nèi)生性措施激發(fā)需求。

結(jié)論

放開(kāi)外資購(gòu)房雖能在局部刺激市場(chǎng)，但受限于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的內(nèi)生性特征、金融風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)公平考量，全面放開(kāi)并非最優(yōu)解。未來(lái)政策更可能通過(guò)結(jié)構(gòu)性開(kāi)放與嚴(yán)格監(jiān)管相結(jié)合，在吸引外資的同時(shí)確保市場(chǎng)穩(wěn)定。當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)的核心仍在于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與政策調(diào)控的精準(zhǔn)發(fā)力17。