如果把“止跌回穩(wěn)”拓展為一句話，那么應當是，“停止下跌，回歸穩(wěn)健增長”。

當“隔壁老王”開始提前還貸，“樓下張三”開始斷供，房貸不可避免的迎來新變化。

尤其是2024年，個人住房房貸與對公房貸的風險走出不同的兩種趨勢，以往被認為是最佳資產(chǎn)的個人房貸不良率上升，六大行無一例外。

同樣的現(xiàn)象也發(fā)生在大量股份行和主要城商行身上。比如2024 年末，招商銀行個人住房貸款不良率為 0.48%，較上年末上升 0.11 個百分點。

這真的是房貸的艱難時刻。

1、兩潮一價

為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？我們認為與兩個“潮”和一個價格有關。

首先是提前還貸潮。

能夠提前還貸的人對于銀行來說是優(yōu)質(zhì)客戶，也是過去幾年里在經(jīng)濟承壓環(huán)境下的幸存者，他們普遍把提前還房貸看作是“買理財”，因為市面上基本沒有能夠保本，并且收益高過房貸利率的產(chǎn)品。同時，受大環(huán)境影響，這部分優(yōu)質(zhì)客戶投資實體行業(yè)的熱情也在減弱，所以提前還貸成了是最好的理財方式，更有甚者是拿消費貸置換房貸。

其次是斷供潮。會斷供的人是提前還貸的反面，特點不做贅述，他們是不幸的。

提前還貸意味著房貸的優(yōu)質(zhì)客群被不斷抽離，斷供意味著房貸風險會不斷暴露，再疊加一個價格因素就是房價。

房貸有幾個安全墊：第一是首付，第二是月供帶來的貸款本金下降，第三是借款人的月收入（原則上遠超過月供）和對信用的珍視。

但這幾個安全墊都會被房價下跌擊穿。

這幾年，“止跌回穩(wěn)”頻繁出現(xiàn)。我們認為，任何商品的價格極少存在絕對的“穩(wěn)”狀態(tài)。高度不標準化的房地產(chǎn)，尤其是不斷老化的二手房市場更是難有“穩(wěn)”字出現(xiàn)，房價在絕大多數(shù)情況下，只有兩個走勢：漲或者跌。

所以我們認為，如果把“止跌回穩(wěn)”拓展為一句話，那么應當是：“停止下跌，回歸穩(wěn)健增長”。

只有回歸穩(wěn)健增長，首付和月供鑄造的安全墊才牢固，只有穩(wěn)健增長，借款人才有動力和財產(chǎn)性收益，安全墊才會更加牢固。

但穩(wěn)健增長不是瘋漲，只需要漲幅能對標理財收益或者物價上漲速度，就能讓房地產(chǎn)重回健康軌道，畢竟房子還有消費的屬性。

瘋漲會讓房貸和經(jīng)濟環(huán)境進入另一個風險的極端，我想這也是為什么高層強調(diào)“回穩(wěn)”而不是“回漲”的原因。

另一個關于房貸的大變化是，2024年個人住房貸款余額下降，六大行中有四家房貸余額下降。

央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款余額37.68萬億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個百分點。這是銀行意識到房貸風險，而主動壓縮嗎？我們并不這么認為。

雖然不良率飆升，但在房貸不良率依然處于低位、低于整體水平，這還是在房貸余額下降，不良率分母變小的影響下，要知道其他類型貸款余額可都是增長的。

房貸雖然進入了艱難時刻，但還是好資產(chǎn)，尤其是新增房貸。

無論是提前還貸潮還是斷供潮對房貸的影響更多是在存量中，而不是增量。相反增量房貸會更具韌性，因為這部分客戶出現(xiàn)“兩潮”的概率相對不高、很多是出于改善、置換需求，并且一定會踩中經(jīng)濟復蘇的周期。

2、春天只差一個火星

房貸下降更多還是房地產(chǎn)市場的影響，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新建商品房銷售面積 9.73 億平方米，同比下降 12.9%，其中住宅銷售面積下降 14.1%。

房地產(chǎn)會一直萎靡嗎？我們認為不會。

當前二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了回暖趨勢，多家市場機構發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國重點城市二手房成交近130萬套，同比增長約9%，為近5年新高。

那么，個人房貸會隨之回暖嗎？從余額的角度講，我們認為不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

如果以消費品的眼光看房子或者房貸，其邏輯無非是量價，價格正如上文所述，我們認為會穩(wěn)健增長，但量很難，人口問題是房貸余額繞不過去的問題。

但從貸款價格的角度講，當前房貸已經(jīng)處于十分寬松的情況，隨著房價增長，房貸利率也會迎來一定的空間。雖然2024 年全國新房成交均價同比下降 7%，但核心城市如北京、杭州優(yōu)質(zhì)項目價格企穩(wěn)。

從資產(chǎn)質(zhì)量的角度講，個人房貸潛力巨大。核心邏輯還是房價，只要房價止跌并穩(wěn)健上漲，那么兩潮帶來的資產(chǎn)質(zhì)量壓力將逐漸減小，不良率降低，大量撥備釋放，將助力銀行業(yè)利潤的增長。

同樣的，個人房貸的另一面是銀行對公的房地產(chǎn)貸款，如果個人房貸回暖了，那么也就意味著房地產(chǎn)貸款的壓力小了。央行數(shù)據(jù)：2024年四季度末，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.56萬億元，同比增長3.2%，增速比上年末高1.7個百分點，全年增加4125億元。

綜上，銀行業(yè)距離春天只差一個火星，這個火星就是房價上漲，至于火星什么時候會出現(xiàn)？應該不遠了。

此時房貸的艱難時刻，也是銀行業(yè)的觸底時刻。

注：圖表由AI生成，如與實際數(shù)據(jù)不符，請以實際數(shù)據(jù)為準。

累了就看個爽劇吧。