天天房產4月14日訊，從中國海外發展（0688.HK）公布截至2024年度業績公告來看，其除了現金流依然保有安全墊外，過去的一年其不但沒有拿回“利潤王”的稱號，營收、毛利、歸母凈利潤、毛利率、凈利率——幾乎所有核心財務指標同比都在下滑。

（圖源：東方財富數據）

毛利出現雙位數下降

財報顯示，2024年，中海收入約1851.5億元，同比減少8.58%。其中，商業物業收入為71.3億元，同比上升12.1%。不過，相較于收入個位數的降幅，毛利則是雙位數的下降，同比降20.38%至327.6億元；毛利率為17.7%，雖然在行業中位于中等水平，但是相比2023年減少2.62個百分點。

（圖源：中國海外發展公告）

歸母凈利潤同比下降近四成

具體財報數據顯示，2024年，中海集團系列公司合約物業銷售額達到3106.9億元人民幣，同比微增0.3%；銷售面積為1149萬平方米。報告期內，該公司股東應占溢利為156.4億元人民幣，同比下降38.95%；核心股東應占溢利為157.2億元人民幣，每股基本盈利為1.43元人民幣。

（圖源：中國海外發展公告）

擴大投資一線城市背后是土地成本攀升

房價下滑直接影響毛利下降

客觀上講，中海毛利率下降背后，既有著行業趨勢的因素，也與其拿地結構的調整不無關系。財報披露，在土地儲備方面，新增土地儲備總建筑面積為416萬平方米，總地價為806.1億元人民幣，權益地價為696.3億元人民幣。2024年，中海在12個中國內地城市獲取22宗地塊，新增購地金額行業第一，四個一線城市權益購地金額占比更是提升至約73.5%。

從上述數據看出，中海一線城市拿地金額占比居高，這種精準的投資雖然保證了貨值質量，但代價是土地成本攀升。與此同時，從行業角度來看，新房價格普遍遭遇調整，下降趨勢明顯。這一升一降之下，利潤空間被擠壓，中海的毛利率勢必受到影響。

經營溢利同比下降34.1%

另外，從中海的其他利潤指標看，其降幅更大。數據顯示，2024年，中海的經營溢利為266.9億元，同比下降34.13%；年度溢利177.9億元，同比下降34.23%。

（圖源：東方財富數據）

北部大區業績潰散

回過頭來看物業銷售方面，2024年中海集團系列公司合約物業銷售額達到3106.9億元同比微增。實際上，從中海劃分各大銷售大區來看過去的一年銷售業績出現分化。其中，東部大區以990.4億元排名第一，占比31.9%；其次是南部大區，592.8億元，占比19.1%；第三是北部大區，559.4億元，占比18%。而在上年同期排名第一的則是北部大區，銷售額911.2億元，占比29.4%。變動較大的還有東部大區，銷售額426.2億元，占比13.8%。

（圖源：中國海外發展公告）

凈借貸比率29.2%

總資產減流動負債6434.03億元

此外，中海集團總借貸為2415.6億元人民幣，持有銀行存款及現金為1241.7億元人民幣，經營性現金凈流入為464.5億元人民幣。集團凈借貸比率為29.2%，平均融資成本為3.1%，公司股東應占權益為3806.1億元人民幣。末期股息每股為港幣30仙，全年合計派發股息每股為港幣60仙。

期末，中海總資產減流動負債從2023年的6379.04億元人民幣增加至2024年的6434.03億元人民幣，權益總額也從3929.12億元人民幣增加至4018.30億元人民幣。

土地儲備總建筑面積合計4255萬平

整體土地儲備方面，中海集團系列公司（不含中海宏洋）土地儲備總建筑面積為2877萬平方米，權益建筑面積為2543萬平方米。中海宏洋土地儲備總建筑面積為1378萬平方米，權益建筑面積為1159萬平方米。該集團系列公司土地儲備總建筑面積合計為4255萬平方米，新增商業物業總建筑面積為30萬平方米。

現金短債比4.3

流動資產凈值為3739.5億元人民幣，流動比率為2.4倍，銀行存款及現金為1241.7億元人民幣，總借貸為2415.6億元人民幣，一年內到期的借貸為285.9億元人民幣。現金短債比4.3。

值得一的是，2024年底以來，中海在北京花費近379億元拿下了豐臺萬泉寺地塊、朝陽酒仙橋組合地塊、豐臺西南郊冷庫地塊以及樹村地塊。其中，樹村地塊創下了北京土地樓面價新高。這一系列篤定布局的背后是中海對大北京發展的堅定信心與集團總體價值提升的重要棋局，不過相較央企地產“一哥”保利總得體量，當前的中海還有差距。