房財(cái)經(jīng)網(wǎng)北京石景山樓市，那條鯰魚如約而至。

4月10日，首鋼璟悅長安的總平面設(shè)計(jì)圖公示了。兩個(gè)月前，首鋼地產(chǎn)以28.01億元底價(jià)，拿下它和一塊1.074萬平米的商業(yè)金服用地。

這個(gè)攪局者，給石景山帶來了首款內(nèi)嵌陽臺(tái)、首個(gè)架空層。

明眼人都很清楚，它將對(duì)該區(qū)域的在售新房和二手房，形成背刺。

十分湊巧的是，就在璟悅長安出圖的同一天，西南900米的中海長安源境二期，也掛出了設(shè)計(jì)方案，但只是翻版一期的。

它要顧及一期老業(yè)主們的感受，且石景山是中海新城的根據(jù)地。（詳見《為了石景山296個(gè)業(yè)主》）

璟悅長安沒有什么好顧慮的。

在它西北3.3公里的元璽里，有首鋼建設(shè)60%股份——首鋼地產(chǎn)的兄弟公司。

這個(gè)盤賣得不錯(cuò)，2023年12月取證，已網(wǎng)簽308套，待售510套，成交均價(jià)7.31萬元/平米，成交總價(jià)33.14億元，地價(jià)覆蓋率63%。

但從整體上看，石景山樓市的表現(xiàn)并不理想，例如：

1、中海寰宇天下天鏡。2024年3月取證，網(wǎng)簽193套，待售691套，成交均價(jià)7.2萬元/平米，成交總價(jià)18.35億元；

2、中海長安玖章。2024年9月取證，網(wǎng)簽67套，待售113套，成交均價(jià)7.7萬元/平米，成交總價(jià)9.9億元；

3、中海長安源境。2024年9月取證，網(wǎng)簽85套，待售201套，成交均價(jià)6.34萬元/平米，成交總價(jià)6.54億元。

花姐對(duì)石景山待售房源盤了盤，共計(jì)約過4000套。這是一個(gè)不小的量。

對(duì)于石景山樓市，很多開發(fā)商是不敢進(jìn)入的，但沒辦法，誰讓首鋼地產(chǎn)是本土地頭蛇呢。（詳見《石景山樓市慘淡，首鋼兜底了》）

在好房子時(shí)代，首鋼地產(chǎn)突圍的道路只有一條，把房子的品質(zhì)做好。

花姐舉一個(gè)例子，來管中窺豹。

璟悅長安在地上7.59萬平米的建面上，光首層架空層就搞了四個(gè)，面積加一起超過1000平米。

這東西，是很費(fèi)錢的。

花姐認(rèn)為，石景山樓市的春水，正需要這樣一條鯰魚來攪動(dòng)攪動(dòng)。

規(guī)劃講究對(duì)稱

璟悅長安面積地面積2.8萬平米，地形呈長方形，東西長約246米，南北寬約112米，是個(gè)好地塊。

但它共規(guī)劃了16棟6-18F的住宅，最高建筑高度54.6米，并沒有將60米（局部80米）的控高用足。

其中10層及以下的洋房產(chǎn)品，共有5棟，分列在小區(qū)的邊上；高層建筑，除了1#、12#、15#、16#在邊上外，其余均集中在小區(qū)內(nèi)部。樓王在6#18層，一個(gè)單元，一梯一戶。

這是一個(gè)很講究布局對(duì)稱的小區(qū)。

根據(jù)最初的文件，它只有一個(gè)出入口，在小區(qū)南側(cè)的中間位置，緊挨規(guī)劃文景路。但平面圖中，北邊正中位置，也規(guī)劃了一個(gè)大門，形成了南北雙景觀大門。

其中南側(cè)景觀大門為品字狀，中間部分有挑空，整個(gè)面積可達(dá)400平米。

在兩個(gè)大門的兩側(cè)，分別是車庫如入口和消防通道，南北呈交叉對(duì)稱；包括化糞池和雨水調(diào)蓄池，也是東西各一處。

根據(jù)土拍文件，璟悅長安需分別配建一處30平方米的黨群服務(wù)中心、1000平方米的室內(nèi)體育設(shè)施，以及100平方米的公共廁所。

首鋼地產(chǎn)將這些規(guī)劃在北邊的17#，它是一棟11.7米高的3層建筑，東邊緊挨著北邊的車庫出入口，西側(cè)則是小區(qū)的北門。

4處首層架空

在去年北京市發(fā)布“好房子導(dǎo)則”，鼓勵(lì)開發(fā)商“三件套”后，并不是每個(gè)新項(xiàng)目，都規(guī)劃了首層架空。

但璟悅長安的首層架空區(qū)域有4處，從南到北，同樣呈品字狀依次展開。

南邊的主大門進(jìn)來，便是位于10#的第一個(gè)首層架空區(qū)域，整個(gè)面積約在340平左右；其余3處分別位于1#、2#、3#，采用的是局部架空。

截至目前，一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)四處首層架空層的，還有大興新城的0255地塊。

這些首層架空區(qū)域，除了充當(dāng)?shù)厣蠒?huì)所外，有些還是物業(yè)服務(wù)用房和小型商服中心。

小區(qū)的正中央位置，是下一處下沉庭院，面積約在220平左右；另一處在10#的北側(cè)，與首層架空相連，面積約在50平左右。

如此一來，璟悅長安的大門、首層架空及下沉?xí)幵诹艘粋€(gè)中軸線上。這樣的布局，在當(dāng)下的新項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，十分罕見。

花姐猜測(cè)，未來璟悅長安很有可能會(huì)因此布局，將整個(gè)小區(qū)的南北進(jìn)行貫通。

剛需戶為主

石景山樓市過去一年的表現(xiàn)，并不是很好。首鋼地產(chǎn)在璟悅長安的產(chǎn)品規(guī)劃上，采取了偏剛需的定位。

它最小的戶型只有80平米左右，最大也僅為130平米左右。共分5個(gè)面積段位。

具體來看，98平、103平和110平，是璟悅長安的主力戶型，占比將達(dá)到70%以上；130平次之，占比約15%左右；另有少量的83平和頂層異型戶型。

值得指出的是，璟悅長安80平段位的戶型為東西朝向。其中83平戶型為8#，只有6層，一梯兩戶；80平戶型在16#北邊。

位于小區(qū)西南角的16#，是一棟很特殊的住宅樓，它不是傳統(tǒng)意義上的板樓，兩梯三戶，由東、西、北三個(gè)單元構(gòu)成。

其中東邊單元為南北通透的108平戶型；北邊單元為東西朝向的80平米。

最大的特點(diǎn)出現(xiàn)在西邊單元，該單元的戶型則過于“異型”，側(cè)看很像美國B2戰(zhàn)略轟炸機(jī)，不過它贈(zèng)送尺度還蠻大，在“飛機(jī)”的排氣孔處，有兩個(gè)內(nèi)嵌陽臺(tái)，兩邊“機(jī)翼”則有L型飄窗贈(zèng)送。

花姐大概測(cè)算后，該戶型的面積也為98平米左右。如果是你，會(huì)買一套“B2轟炸機(jī)”居家嗎？

石景山首個(gè)內(nèi)嵌陽臺(tái)

作為石景山區(qū)第一個(gè)真正意義上的好房子，外界最關(guān)注璟悅長安的，莫過于它能給到購房者的實(shí)惠，到底有多少？

整體看，它的贈(zèng)送的范圍蠻廣，且尺度不小。

贈(zèng)送手段上，內(nèi)嵌陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗三件套全部用齊。其中內(nèi)嵌陽臺(tái)的進(jìn)深頂著上限1.8米，北邊的設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深可達(dá)到1米。

不僅如此，在大量戶型身上，璟悅長安還采用了南北雙內(nèi)嵌陽臺(tái)的構(gòu)造。

花姐特意拆解了14#98平米段位戶型，它分南向兩面寬和三面寬兩種。

其中東邊戶為三面寬，它的面寬約在9.9米，進(jìn)深約11.6米，面寬進(jìn)深比0.85。

該戶型在南向客廳和次臥，都有內(nèi)嵌陽臺(tái)，面積約10.7平米，贈(zèng)送一半；主臥和整個(gè)東側(cè)邊上，送有飄窗，面積約7.5平米，全部贈(zèng)送；北邊的設(shè)備平臺(tái)面積約3.1平米，全部贈(zèng)送。

它的整個(gè)贈(zèng)送面積約16平米，讓它的實(shí)際得房率可達(dá)到96%以上。

中間戶型則為兩面寬產(chǎn)品，面寬約7.3米，進(jìn)深約14.4米，面寬進(jìn)深比約0.51。

它南邊客廳擁有內(nèi)嵌陽臺(tái)，面積約6.8平米，贈(zèng)送一半；主臥有飄窗，面積約3.6平米，全部贈(zèng)送；北邊有內(nèi)嵌陽臺(tái)，面積約5平米，贈(zèng)送一半。

該戶型的整體贈(zèng)送面積約9.5平米，讓它的實(shí)際得房率可達(dá)到92%。