房財經網北京石景山樓市,那條鯰魚如約而至。
4月10日,首鋼璟悅長安的總平面設計圖公示了。兩個月前,首鋼地產以28.01億元底價,拿下它和一塊1.074萬平米的商業金服用地。
這個攪局者,給石景山帶來了首款內嵌陽臺、首個架空層。
明眼人都很清楚,它將對該區域的在售新房和二手房,形成背刺。
十分湊巧的是,就在璟悅長安出圖的同一天,西南900米的中海長安源境二期,也掛出了設計方案,但只是翻版一期的。
它要顧及一期老業主們的感受,且石景山是中海新城的根據地。(詳見《為了石景山296個業主》)
璟悅長安沒有什么好顧慮的。
在它西北3.3公里的元璽里,有首鋼建設60%股份——首鋼地產的兄弟公司。
這個盤賣得不錯,2023年12月取證,已網簽308套,待售510套,成交均價7.31萬元/平米,成交總價33.14億元,地價覆蓋率63%。
但從整體上看,石景山樓市的表現并不理想,例如:
1、中海寰宇天下天鏡。2024年3月取證,網簽193套,待售691套,成交均價7.2萬元/平米,成交總價18.35億元;
2、中海長安玖章。2024年9月取證,網簽67套,待售113套,成交均價7.7萬元/平米,成交總價9.9億元;
3、中海長安源境。2024年9月取證,網簽85套,待售201套,成交均價6.34萬元/平米,成交總價6.54億元。
花姐對石景山待售房源盤了盤,共計約過4000套。這是一個不小的量。
對于石景山樓市,很多開發商是不敢進入的,但沒辦法,誰讓首鋼地產是本土地頭蛇呢。(詳見《石景山樓市慘淡,首鋼兜底了》)
在好房子時代,首鋼地產突圍的道路只有一條,把房子的品質做好。
花姐舉一個例子,來管中窺豹。
璟悅長安在地上7.59萬平米的建面上,光首層架空層就搞了四個,面積加一起超過1000平米。
這東西,是很費錢的。
花姐認為,石景山樓市的春水,正需要這樣一條鯰魚來攪動攪動。
規劃講究對稱
璟悅長安面積地面積2.8萬平米,地形呈長方形,東西長約246米,南北寬約112米,是個好地塊。
但它共規劃了16棟6-18F的住宅,最高建筑高度54.6米,并沒有將60米(局部80米)的控高用足。
其中10層及以下的洋房產品,共有5棟,分列在小區的邊上;高層建筑,除了1#、12#、15#、16#在邊上外,其余均集中在小區內部。樓王在6#18層,一個單元,一梯一戶。
這是一個很講究布局對稱的小區。
根據最初的文件,它只有一個出入口,在小區南側的中間位置,緊挨規劃文景路。但平面圖中,北邊正中位置,也規劃了一個大門,形成了南北雙景觀大門。
其中南側景觀大門為品字狀,中間部分有挑空,整個面積可達400平米。
在兩個大門的兩側,分別是車庫如入口和消防通道,南北呈交叉對稱;包括化糞池和雨水調蓄池,也是東西各一處。
根據土拍文件,璟悅長安需分別配建一處30平方米的黨群服務中心、1000平方米的室內體育設施,以及100平方米的公共廁所。
首鋼地產將這些規劃在北邊的17#,它是一棟11.7米高的3層建筑,東邊緊挨著北邊的車庫出入口,西側則是小區的北門。
4處首層架空
在去年北京市發布“好房子導則”,鼓勵開發商“三件套”后,并不是每個新項目,都規劃了首層架空。
但璟悅長安的首層架空區域有4處,從南到北,同樣呈品字狀依次展開。
南邊的主大門進來,便是位于10#的第一個首層架空區域,整個面積約在340平左右;其余3處分別位于1#、2#、3#,采用的是局部架空。
截至目前,一個小區出現四處首層架空層的,還有大興新城的0255地塊。
這些首層架空區域,除了充當地上會所外,有些還是物業服務用房和小型商服中心。
小區的正中央位置,是下一處下沉庭院,面積約在220平左右;另一處在10#的北側,與首層架空相連,面積約在50平左右。
如此一來,璟悅長安的大門、首層架空及下沉會所,處在了一個中軸線上。這樣的布局,在當下的新項目設計中,十分罕見。
花姐猜測,未來璟悅長安很有可能會因此布局,將整個小區的南北進行貫通。
剛需戶為主
石景山樓市過去一年的表現,并不是很好。首鋼地產在璟悅長安的產品規劃上,采取了偏剛需的定位。
它最小的戶型只有80平米左右,最大也僅為130平米左右。共分5個面積段位。
具體來看,98平、103平和110平,是璟悅長安的主力戶型,占比將達到70%以上;130平次之,占比約15%左右;另有少量的83平和頂層異型戶型。
值得指出的是,璟悅長安80平段位的戶型為東西朝向。其中83平戶型為8#,只有6層,一梯兩戶;80平戶型在16#北邊。
位于小區西南角的16#,是一棟很特殊的住宅樓,它不是傳統意義上的板樓,兩梯三戶,由東、西、北三個單元構成。
其中東邊單元為南北通透的108平戶型;北邊單元為東西朝向的80平米。
最大的特點出現在西邊單元,該單元的戶型則過于“異型”,側看很像美國B2戰略轟炸機,不過它贈送尺度還蠻大,在“飛機”的排氣孔處,有兩個內嵌陽臺,兩邊“機翼”則有L型飄窗贈送。
花姐大概測算后,該戶型的面積也為98平米左右。如果是你,會買一套“B2轟炸機”居家嗎?
石景山首個內嵌陽臺
作為石景山區第一個真正意義上的好房子,外界最關注璟悅長安的,莫過于它能給到購房者的實惠,到底有多少?
整體看,它的贈送的范圍蠻廣,且尺度不小。
贈送手段上,內嵌陽臺、設備平臺、飄窗三件套全部用齊。其中內嵌陽臺的進深頂著上限1.8米,北邊的設備平臺進深可達到1米。
不僅如此,在大量戶型身上,璟悅長安還采用了南北雙內嵌陽臺的構造。
花姐特意拆解了14#98平米段位戶型,它分南向兩面寬和三面寬兩種。
其中東邊戶為三面寬,它的面寬約在9.9米,進深約11.6米,面寬進深比0.85。
該戶型在南向客廳和次臥,都有內嵌陽臺,面積約10.7平米,贈送一半;主臥和整個東側邊上,送有飄窗,面積約7.5平米,全部贈送;北邊的設備平臺面積約3.1平米,全部贈送。
它的整個贈送面積約16平米,讓它的實際得房率可達到96%以上。
中間戶型則為兩面寬產品,面寬約7.3米,進深約14.4米,面寬進深比約0.51。
它南邊客廳擁有內嵌陽臺,面積約6.8平米,贈送一半;主臥有飄窗,面積約3.6平米,全部贈送;北邊有內嵌陽臺,面積約5平米,贈送一半。
該戶型的整體贈送面積約9.5平米,讓它的實際得房率可達到92%。
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