26人報名競拍、超4.8萬人圍觀，最終激烈競價102輪、延時53次成交！

因房主卷入上億元借貸糾紛，南京河西中部的頤和源璟，一套建面約126㎡房源打7折拍賣，最終以720.3萬總價成交，超出市場評估價28.4萬。

阿里資產(chǎn)司法官網(wǎng)顯示：這套剛剛拍賣成功的房源，從4月13日上午10點開拍。起拍總價484.3萬，折合單價3.84萬/㎡。最終的成交總價，溢價率高達48.7%（較起拍總價）。

這是法拍房市場的個例，還是普遍現(xiàn)象？法拍房市場正在回暖？頤和源璟這套溢價成交的法拍房，引人深思。

01

頤和源璟位于河西中部新城科技園，與萬科光明城市等小區(qū)是“鄰居”，周邊有地鐵7號線夢都大街東站、龍湖河西天街、正太中心等配套、產(chǎn)業(yè)。

一起看看被幾萬人關(guān)注，溢價成交的拍賣房源詳情。

房源坐落：頤和源璟B區(qū)

前期新房均價：5.77萬/㎡，另有3000元/㎡升級包

建筑面積：126.1㎡三房兩廳兩衛(wèi)

樓層：12/31層

入住情況：精裝修，未入住

起拍總價：484.3萬

起拍單價：38408元/㎡

評估總價：691.9萬

評估單價：54869元/㎡

成交總價：720.3萬

成交單價：57123元/㎡

這套房位于頤和源璟B區(qū)10棟的中樓層，室內(nèi)為精裝修狀態(tài)，帶有六恒科技系統(tǒng)，沒有入住痕跡。從拍品頁面附上的實拍圖來看，房主購買了升級包。

除了區(qū)別于基礎(chǔ)裝修的客餐廳電視背景墻、墻布，主臥床頭背景墻，室內(nèi)上了美諾、杜拉維特、高儀、A.O.史密斯、約克、威乃達、松下等一線品牌廚衛(wèi)、科技系統(tǒng)產(chǎn)品。

頤和源璟這套法拍房之所以能吸引超4.8萬人圍觀、26人爭搶，最終溢價近49%成交，銳評君認為是品質(zhì)+價格雙重作用的結(jié)果。

先看品質(zhì)。

去年6月，頤和源璟整盤交付，至今尚未滿一年，房齡非常新。

園林景觀以金陵八景為靈感，中式與現(xiàn)代風(fēng)相碰撞。中心迎賓水景、下沉式庭院等，呈現(xiàn)層次豐滿。

干掛石材+鋁板的建筑立面，讓現(xiàn)代典雅風(fēng)格滿到溢出。地下車庫，室內(nèi)等細節(jié)也可圈可點。

小區(qū)配備2000㎡會所，泳池、健身房、書吧、兒童活動空間等，延伸業(yè)主們的生活場景。

再來看價格。

我們知道，頤和源璟前期新房含包均價超6萬/㎡。去年8月小區(qū)首批次二手房成交，A區(qū)一套143㎡戶型成交單價達6.2萬/㎡。

B區(qū)與拍賣房源同款戶型，今年一季度成交了2套（鏈家平臺），成交單價在5.2-5.7萬/㎡不等。

銳評君咨詢了中介，近5.2萬/㎡成交的這套次新房沒有升級包，2月份以5.72萬/㎡成交的次新房則有升級包。

對比來看，即使溢價率近49%，但頤和源璟這套拍了上百輪的法拍房，成交單價依然與當(dāng)下的市場行情相吻合。

02

雖然這幾年因司法案件、斷供等產(chǎn)生的法拍房數(shù)量激增，但頤和源璟這套房拿出來拍賣的原因，還是過于令人唏噓了。

房主是如何卷入上億元借貸糾紛中去的？銳評君翻閱了公開平臺的民事判決書，為大家捋清楚前因后果。

早在2020年4月，被告A公司，向原告C公司借款1億元，當(dāng)時約定借款期限為6個月，年利率12%。

合同約定：若超出借款期限，不超過9個月的，自借款滿6個月之日起年利率按15%計算；不超過十二個月的，自借款滿九個月之日起年利率按18%計算；超過十二個月的，自借款滿十二個月之日起年利率按24%計算。

注意，這起案件里的被告，有公司，有法人，也有自然人。

被告滕某某，是被告A公司和被告B公司的法人，B公司是A公司的控股子公司。

A公司借錢后，由被告B公司、被告楊某（持有A公司10%股權(quán)）、被告楊某某、被告李某，對案件涉及的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

頤和源璟的法拍房，正是被告李某名下的房產(chǎn)。

都說借錢容易還錢難。

A公司收到C公司的借款后，陸續(xù)還了2次錢，一次是在借錢快一年時，還了2200萬；一次是在一年三個月后，還了504萬。再后來，A公司還不上錢了，被C公司告上法庭。

頤和源璟拍賣房源的房主李某，為何要承擔(dān)連帶責(zé)任？這里面又有故事。

簡單來說，是A公司借錢前，法人滕某某讓李某等人代持A公司的股份。當(dāng)時，李某等人覺得A公司是國企，安全度高，就答應(yīng)了。

如今A公司無力還款，李某認為被公司法人滕某某欺詐了，不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

但最終，法院審理認為A公司應(yīng)履行合同約定，償還C公司剩余欠款，并按年利率15.4%計息（剩余本金認定方式較為復(fù)雜，不展開敘述）；李某等人未能提供相關(guān)證據(jù)證明滕某某欺詐行為，依法承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

多說一句，這起民事案件里，高達12%-24%的借款年利率，是典型的民間借貸了。

一個熱知識，早在2020年8月，最高法將民間借貸利率保護上限定為15.4%，這也是李某卷入的案件里，最終還款年利率的認定依據(jù)。

03

最后探討一個問題：頤和源璟法拍房高溢價成交的背后，是個例，還是整個法拍房市場的回暖？

不妨看看克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

今年3月，全國典型城市法拍房新增1.99萬套，環(huán)比下降25%；成交3193套，環(huán)比下降22%，但競拍熱度進一步上升，78%的房源溢價成交，環(huán)比上升4.8個百分點。

拉長時間周期，今年以來典型城市的法拍房成交套數(shù)雖然有所減少，但競拍熱度進一步上升，居住價值較高的法拍房源持續(xù)受到青睞。南京，顯然跟上了大盤行情。

形成這一局面的原因，銳評君認為是多方面的。

第一，今年以來南京樓市企穩(wěn)回升，法拍房市場也加入了正向循環(huán)。

新房價格連漲4個月；一季度二手房成交量同比上漲6.8%；玄武區(qū)珠江路G05商住混合用地經(jīng)過68輪競價，溢價43%成交；“房7條”多舉措助力樓市平穩(wěn)健康發(fā)展……

今年，南京樓市回暖明顯，新房、二手房、土地市場表現(xiàn)可圈可點，精準的宏觀政策也適時出臺，錦上添花。

作為行業(yè)不可或缺的一環(huán)，法拍房市場也延續(xù)了南京樓市整體回暖的態(tài)勢。以河西為例，4月份多套法拍房溢價成交，遠低于市場評估價的高性價比彰顯。

第二，核心城市的稀缺資產(chǎn)，價值得到市場以及買房人認可。

關(guān)于這一點，頤和源璟剛成交的法拍房，是很好的佐證案例。

一方面，頤和源璟交付年頭不長，整體呈現(xiàn)的品質(zhì)還不錯，被拍賣房源帶有升級包，未入住過，買家可以直接拎包入住。

另一方面，河西的能級和價值不多贅述，目前板塊在售新盤多以千萬級改善大戶型為主，頤和源璟的這套126㎡入門級改善小戶型，相對稀缺。

銳評君認為，有法院的協(xié)助執(zhí)行，加上南京出臺政策支持公積金購買法拍房，遇到價格優(yōu)勢明顯，地段、品質(zhì)出眾的房源，撿漏也未嘗不可。