住房作為家的重要載體，不僅僅是遮風避雨的居所，更是承載美好生活愿景的核心空間。今年全國兩會，“好房子”概念首次被寫入政府工作報告，吸引社會各界目光。究竟什么樣的房子堪稱“好房子”？“好房子”是否就等同于新房子？它又該如何托起大眾的美好生活？帶著這些疑問，海岸君近期深入多個售樓處與房產中介門店，隨機采訪了數十位不同購房群體，探尋他們對“好房子”的期待。

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哪些“好房子”受青睞？

上周五，海岸君踏入世博園內一處新樓盤的售樓處，即便正值工作日中午，現場依舊人頭攢動、熱鬧非凡。項目工作人員賈先生透露：“本批次我們推出228套房源，目前已接待3000多組看房者。為給看房客提供優質參觀體驗，我們提前幫他們預約具體時段，安排一對一講解咨詢服務。”

“我偏愛層高高些的房子，這也是我關注這個新盤的主因。該項目層高3.05米，在當下新樓市場較為少見。”剛剛參觀完樣板房的華女士直言，過去半年，她參觀過十多個新房樣本間，好多房屋層高2.7米左右，空間壓抑感明顯。“考慮到未來業主鋪設地暖等需求，真心希望有更多高層高房源面市。”

除層高外，靈活多變的房型也備受購房者青睞。該項目推出的兩個戶型樣板間里，140平方米的“3+1”戶型人氣爆棚。賈先生稱：“目前，我接待了200多組客戶，其中約三分之二參觀者明確表示更喜歡‘3+1’戶型。” 區別于常規三房兩廳，“3+1”戶型客廳面積更大，約有60平方米，且客廳一側頂部預裝吊軌，后續裝上移門，便能隔出約18平方米獨立空間。這個空間用途多樣，既可以用作客房，招待來訪的親朋好友；也能打造成書房，為業主營造靜謐的閱讀、辦公環境，契合二孩家庭、三代同堂等多樣化客群的居住需求。

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“好房子”需要哪些好配套？

“小區會提供哪些配套設施？”“使用公共設施需要額外付費嗎？”“小區物業管理的收費標準是怎樣的？”…… 在浦東新區張江板塊某新樓盤的售樓處，不少看房者將關注的焦點聚焦在了小區內的配套設施以及未來的物業管理上。

“我們選擇房屋，也是選擇未來10-20年的生活方式。”看房者肖女士的話語，道出了眾多購房者的心聲。該項目不僅配備健身房、壁球館、室內常溫游泳池等運動場館，還設有兒童活動區、宴會廳、公共廚房等配套設施，且全部免費向業主開放。肖女士憧憬道：“以后家人過生日，能邀請親友來小區會所歡聚，感覺自家的會客廳一下子擴容了好多，生活也變得更加豐富多彩。”

項目工作人員潘先生介紹，項目毗鄰張江科學城，潛在購房人群多為高學歷新上海人。為精準契合客群需求，前期團隊展開充分市場調研，發現100至110平方米的三房兩衛戶型，最受青睞，能夠穩穩滿足這些年輕家庭未來15年的生活所需。考慮到年輕人社交需求旺盛，項目團隊著重發力打造會所配套，為住戶提供更多運動、社交的公共空間，助力鄰里間搭建情感橋梁，讓社區生活充滿活力與溫度，真正實現從“有房住”到“住得好”的品質跨越。

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“好房子”等于新房子嗎？

“好房子”就必然意味著是新房子嗎？海岸君在浦東新區花木板塊、塘橋板塊多家門店調查發現，房齡15年左右的次新房同樣備受購房者關注。

花木板塊某中介門店負責人潘雪蓮稱：“近兩個月，不少看房者明確指定關注區域內某些次新房樓盤，房源一掛上網，一天就能接待十多組購房者看房。”這些小區大多建于2011年前，不少房屋層高超3.1米，“大客廳、小房間”設計，有效保障了居住的私密性。區域內不少二手房成交周期超三個月，而這些小區房源近期成交周期大幅壓縮至一個月左右。

浦建路上某中介門店負責人汪先生表示：“房屋品質高、房價波動小，是不少購房者選房重要標準。很多置換客群會優先考慮本區域次新房，房價穩定、小區物業管理水平高是關鍵因素。置換客群涉及連環置業，買房賣房存在時間差，這類高品質次新房優勢盡顯。”

中原分析師盧文曦表示，今年3月，上海二手住宅成交2.69萬套，月度成交套數創2021年8月以來新高。成交數據顯示，70至144平方米改善型住宅始終占據市場主流，連續3年占比超半數，是二手交易市場的中堅力量。成熟社區周邊商業、交通、學校、醫療等配套齊全，對置換客仍具較大吸引力。

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住宅新國標的“好房子”什么樣

當前，我國城鎮人均住房建筑面積已超過40平方米，住房發展的重心正從解決“有沒有”的基礎需求，向追求“好不好”的品質提升轉變。3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規定，讓“好房子”有了明確、具體的標準。新標準明確：新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能，戶門、衛生間門的通行凈寬……此規范將于今年5月1日起正式施行，將為我國住宅建設領域帶來深刻變革。

今年5月1日起實施的《住宅項目規范》，是對現執行標準2011版《住宅設計規范》的全面更新。隧道股份城建設計集團建筑園林院設計總監、國家一級注冊建筑師郭炎表示，新規范在安全、舒適、綠色、智慧等方面做出了顯著提升，旨在推動我國住宅建設向高質量發展邁進。隨著新規的全面執行，未來居住品質將會得到大幅提升。

《住宅項目規范》中，住宅層高由現行版本規定的宜為2.8米提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。新規范的層高標準比過去增加了20厘米。對套內空間面積也設定最小限值，臥室使用面積不應小于5平方米，兼起居室的臥室使用面積不應小于9平方米。而且，新規范不再用“宜”這種建議性字眼，而是用“應”體現了強制性的約束。

郭炎認為，通過設定最小套型面積、層高等硬性標準，確保住宅的基本舒適度，從而避免“鴿子籠”式的狹窄居住空間。將住宅層高最低標準由2.8米提升至3米，這一變化對提升居住體驗具有顯著意義。“更高的層高為更好地采光和通風提供了條件。同時，由于凈高的增加，為地板和地暖設備的鋪設，吊頂內的新風系統甚至衣柜的收納空間的增加提供了更多便利。”

新規范中關于電梯的設定標準也備受關注。《住宅項目規范》要求最高入戶層為四層及四層以上的住宅，每個住宅單元應至少設置1臺電梯。而2011版《住宅設計規范》為七層及七層以上，需設電梯。這一規定意味著更多住宅小區尤其是低層住宅項目，都可以納入到“電梯房”的行列中，來解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動不便者通行問題，提升居民出行便利性。

此外，在提升隔音性能上，新規范對住宅分戶樓板的撞擊聲隔聲性能要求從“不應大于75分貝”提升至“不應大于65分貝”。“不要小看10分貝，這意味著聲強降低了10倍，可以顯著減少日常活動（如腳步聲、物品掉落）對鄰里的干擾。”郭炎說，《住宅項目規范》還首次對建筑設備（如電梯、水泵）傳播至室內的結構噪聲設定限值，并明確衛生間排水噪聲的控制要求，緩解設備噪聲擾民問題。

適老化是《住宅項目規范》編制考慮的一項重要原則，新標準針對我國進入老齡化社會這一情況，對住宅未來如何適老做出了多項規定。

郭炎舉例道，新規對室外公共空間和室內居室空間的無障礙和適老化細節提出了系統要求。比如小區內外道路、單元出入口需形成連貫的無障礙步行系統，確保輪椅通行和緊急疏散的便利性。每個住宅單元需至少配備一個無障礙公共出入口，戶門與衛生間門的通行凈寬均需適當加寬，以確保輪椅通行及攙扶時的便捷性。套內空間中，衛生間應安裝扶手或預留扶手安裝條件，地面需進行防滑處理，同時門的設計需兼顧緊急情況，例如內開門需預留足夠的向外開啟空間。

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上海新規何時落地

海岸君從市住建委獲悉，今年9月起，上海將執行新版《住宅工程套內質量驗收標準》，落實“好房子”建設要求，從驗收環節引導房企打造質量更好的住宅，滿足消費者的品質居住需求。

近年來，上海小區業主反映的新房質量問題發生變化，主要集中在外墻滲漏、內墻質量、地下停車庫、室內地面、門窗以及給排水與燃氣等方面，其中外墻滲漏較為突出。

雖然新版驗收標準目前尚未公布全文，但將以問題導向，較此前更為細化。比如，針對工程質量投訴較為集中的外墻、外窗滲漏等問題，提出細致的驗收要求；新增淋水試驗和紅外熱像法等檢測要求，增加室內環境污染物報告、全裝修住宅設置燃氣泄漏報警系統的檢查要求，增加預埋件、柜體、家具等其他細部驗收要求。

值得關注的是，《標準》原章節“弱電工程”改為“智能建筑”，增加了智能家居控制系統的驗收要求。集成式廚房和衛生間、低溫熱水供應、新風系統等新興事物，《標準》也給出明確定義，引導新型生活方式普及。

“新標準的發布，最大的影響在于極大地激發了民眾改善住房條件的意愿，有效促進換房需求的釋放。”易居研究院副院長嚴躍進分析道，《住宅項目規范》本質上只是對住宅項目設定的底線要求。在當下“好房子”建設的大趨勢下，不少新房項目早已參照甚至超越新標準執行。新標準發布后，等于整體拉高了住房消費的底線標準，優質產品的示范效應將逐步顯現，吸引部分原本沒有換房打算的人群，因看到綜合品質更高、價格更為合理的新房產品，轉而選擇置換新房。

與此同時，新標準也將促使市場上的產品供給更加豐富多元，滿足不同消費者多樣化的居住需求，推動住房市場朝著更加健康、優質的方向發展。

金海岸工作室

作 者 | 楊玉紅 裘穎瓊

圖 片｜采訪對象供圖

視 頻 | 楊玉紅

編 輯 | 任天寶