【品橙旅游】近日，位于南京江北區的六合竹鎮桃花島項目被拍賣引發熱議。

權力公司南京金萬方實業有限公司將名下林木所有權、地上建筑物及附屬物以1408萬元的價格進行拍賣，目前已有一人競拍。說起來不免讓人唏噓，就在兩個月前，起拍價還在2200萬元，無人競拍。

據悉，竹鎮桃花島所屬公司負債8330萬元，但其核心資產（建筑、林木等）評估價僅3646萬元，兩輪流拍后起拍價降至1408萬元，不足評估價四成。

近年來，南京已有多處文旅項目或商業地標因債務問題被拍賣，這些案例折射出文旅產業過度開發、資本盲目擴張的深層問題，值得深思。但是景區一旦破產，只有法拍一條路可走嗎？出現不良資產該如何處置？

正確認識“不良資產”

2024年，眾多文旅集團業績走低。張家界受大庸古城拖累，2024年凈利潤預虧5.5億元-6.5億元。近日，文旅行業龍頭企業華僑城A（SZ000069）發布2024年年報顯示，2024年公司實現營收544.07億元，同比下降2.40%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為86.62億元，同比增虧33.42%。

分析指出，這些文旅集團業績不振不僅是一場資本泡沫的破滅，更是一面鏡子，映照出行業盲目擴張的隱痛。某業者表示，文旅項目需持續投入與精細運營，但部分企業僅將其視為“圈地工具”。在地產業興盛時，盲目投入、規模過大、定位偏差，導致后期運營困難、入不敷出。“重資產、輕內容的開發思維，致使項目缺乏核心競爭力，產生了大量不良資產。”該人士說。

不良資產是指企業或金融機構無法按時回收或無法變現的資產，主要包括：不良貸款、不良股權資產、不良固定資產、不良存貨資產，以及包括土地使用權、專利權等難以變現的資產，其處置方式包括轉讓、債轉股、資產重組等，具體選擇需根據資產類型和實際情況而定。

產生不良資產的情況有很多，除了市場環境的變化外，也有一些存在管理混亂、手續不全等問題。例如，桃花島建筑物存在多條瑕疵和風險。標的物中部分林木存在抵押且存在被第三方占用的情況，另外，標的物中的地上建筑物，均無建房手續，將來也無法辦理不動產權證。

不過，不良資產看似是棘手難題，實則蘊含著巨大的商業機會。北京某法務咨詢公司負責人對品橙旅游表示，在當前市場環境下，大量不良資產的存在為有識之士提供了低價獲取資產的可能性，通過合理的運作與整合，能夠實現資產的增值，進而幫助負債人擺脫困境，實現財富逆轉。

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如何掘金不良資產？

目前來看，對于不良資產的處置主要有幾種：金融機構通過與借款人重新談判、延長還款期限等手段挽回或變現不良資產，或者金融機構將不良資產委托給專業的第三方處置公司處理不良資產。此外，轉讓處置、資產重組、資產證券化也是常用手段。

不同的處置方式適用于不同情況的不良資產，金融機構通常會根據實際情況和市場條件來選擇最合適的處置方式，以最大程度地減少損失并降低風險。

但這還不能讓“不良”變成“優良”，如果想要讓資產發生“質變”該怎么做？

深圳國金相關負責人韓云峰對品橙旅游說：“這個問題要拆解開來看，首先要了解資產的構成，即判斷是否有成為優質資產的可能性，比如近期張家界存在大量不良資產而爆雷，或是核心旅游城市存在可轉化為文旅屬性的優質地產等。其次，要了解為何成為‘不良資產’，是資產獲得時存在瑕疵，還是持有經營不善導致的？當我們了解清楚這兩個問題后，通常采用剝離司法關系與物權處置兩手并行的方式推進，從司法端推進如法拍物權、以物抵債、債轉股等多種方式將所有物從訴訟中剝離出來，同時需要在處置端通過改變經營狀態、對外租售、引入經營方共同經營等方式處理物權，使資產產生盈利，實現資產、現金流正向循環，繼而完成不良資產到優質資產的轉變。”

近年來，假借文旅開發之名行圈地開發地產之實，或違規上馬“帶病”項目，產生了大量的不良資產，“土地性質”是一大原因。

對此，韓云峰表示，首先，不良資產對于土地性質是十分敏感的，而且處置整理也不是萬能的，要解決土地性質的問題，就要搞清楚土地性質的成因和變通辦法，如集體用地在當地政策中是否可以改建為集體所屬但可外包經營的度假酒店？或是村中的自留地是否可以改為小塊租賃的有機農田？

其次，既然成為“不良”，原有的業態一定有行不通的地方，盲目往文旅上靠，可行性也不高，應當更加注意新業態的造血能力和長期經營的能力。

他舉例稱，深圳金沙灣國際樂園的轉型較為成功。該項目原由佳兆業集團于2016年啟動，規劃投資300億元打造世界級濱海旅游綜合體，但因企業流動性危機于2022年陷入停滯，成為典型的不良資產。2022年7月，中信系從佳兆業手中接過的4個項目，通過資產重組和市場化運作，歷時兩年全部復工復產，實現盤活。

其處置方式也具有一定的參考意義。

首先是精準評估與風險隔離。聯合專業機構對項目價值重新評估，發現其核心優勢在于區位（毗鄰深圳大鵬半島）和已建成的高規格設施（如全球首創的航空探險觀光塔）。隨后，通過股權轉讓協議剝離債務風險，避免“爛尾”影響擴大。

其次是資源整合與運營升級。引入國際酒店管理品牌（如萬豪、凱悅），并聯合文旅IP開發團隊，將原“尋鯤記”主題深化為沉浸式海洋文化體驗。同時，優化資產結構，將部分酒店資產通過REITs（不動產投資信托基金）實現證券化，快速回籠資金。

最后，通過品牌重塑的方式，即核心場館優先完工，結合線上線下宣傳，達到提前鎖定游客，從而實現現金流回報。

對于文旅的不良資產、存量資產處置問題，國家也高度重視。

2023年9月，國務院辦公廳印發的《關于釋放旅游消費潛力推動旅游業高質量發展的若干措施》提出，根據項目情況分類采取盤活措施，用好各類財政、金融、投資政策，支持旅游企業盤活存量旅游項目與存量旅游資產。

在用好政策的同時，韓云峰認為也有幾點要注意，如政企與市場化結合，可通過SPV+平臺運營的方式，整合多方資源，平衡收益與風險。此外，傳統文旅需要依靠現代手段，搭建IP，業態的共生是十分重要的，這也是判斷該項資產能否順利變現的核心之一。“更重要的是，要建設長效機制，避免形成二次‘不良’。”他說。

不良資產攀升的重壓之下，文旅企業需在前期決策就保護客觀專業，并持續提高不良資產處置成效，才能保證旅游業真正的高質量發展的基本盤。任重道遠，文旅業將資產由“不良”變“優良”還需探索。（品橙旅游Lisa）