苗野｜發(fā)自北京

上海樓市“金三”成色十足。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，上海二手房共網(wǎng)簽2.93萬(wàn)套，環(huán)比大漲75.4%，同比漲幅約44.8%，這一成交量超過(guò)了去年12月份的階段高點(diǎn)，也是2022年以來(lái)成交量最高的3月份。

新房方面，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目保持較高熱度，3月份上海新開(kāi)盤(pán)的29個(gè)項(xiàng)目，近半數(shù)認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%，共產(chǎn)生了7個(gè)“日光”盤(pán)。與此同時(shí)，在售項(xiàng)目銷(xiāo)售提速，來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約164%，創(chuàng)下一季度成交峰值。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，高品質(zhì)供給與政策優(yōu)化共同推動(dòng)市場(chǎng)修復(fù)，另外需求端穩(wěn)定性也在支撐市場(chǎng)基本面，整體來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心及房?jī)r(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，市場(chǎng)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

在中高端項(xiàng)目集中入市的推動(dòng)下，3月上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)回升態(tài)勢(shì)。新房均價(jià)達(dá)到81321元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。

上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒表示，目前“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)仍處于釋放階段，樓市行情有望延續(xù)去年四季度以來(lái)回穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，行情將保持在當(dāng)前水平。

新房量?jī)r(jià)回升

7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄、4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分、紅盤(pán)認(rèn)購(gòu)率334%……3月上海新房市場(chǎng)交出了亮眼成績(jī)單。

“3月是傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，成交超過(guò)去年12月的高點(diǎn)也在意料之中，說(shuō)明整體市場(chǎng)穩(wěn)定向好的趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生改變。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)月上海市場(chǎng)交易節(jié)奏上延續(xù)“低開(kāi)高走”局面，中高端改善項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品，并且有不錯(cuò)的去化結(jié)果。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月上海入市的29個(gè)項(xiàng)目中，6個(gè)是單價(jià)“10萬(wàn)+”樓盤(pán)，還有6個(gè)是單價(jià)8萬(wàn)～10萬(wàn)元/平方米的高端改善項(xiàng)目，其中3個(gè)單價(jià)“10萬(wàn)+”項(xiàng)目均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，有13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率超100%，占比超43%。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，位于黃浦區(qū)的嘉里金陵華庭項(xiàng)目首期推出158套房源，均價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在4000萬(wàn)元～1.7億元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天迅速實(shí)現(xiàn) “日光”，認(rèn)購(gòu)率200%，單日收金92.34億元。位于徐匯區(qū)的能建·西岸譽(yù)府于3月28日開(kāi)盤(pán)即罄，該項(xiàng)目共推出312套房源，均價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天以47.68億元實(shí)現(xiàn)收官，認(rèn)購(gòu)率達(dá)270%。

此外，位于浦東的前灘公館均價(jià)11.84萬(wàn)元/平方米，240套房源也在當(dāng)日全部售罄，并以334%的認(rèn)購(gòu)率刷新紀(jì)錄，這是該項(xiàng)目第四次“日光”。前灘公館至今累計(jì)銷(xiāo)售92億元，累計(jì)成交705套。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，個(gè)別板塊的項(xiàng)目熱銷(xiāo)，不能代表整體市場(chǎng)全面回暖，但受幾個(gè)高端項(xiàng)目連續(xù)入市的拉動(dòng)，今年3月份上海新房市場(chǎng)整體成交上漲，成交均價(jià)也有所上行。

來(lái)自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海新建商品住宅成交面積68.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加145.1%；新房均價(jià)81321元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。

不過(guò)，市場(chǎng)熱度分布不均的現(xiàn)象依然明顯。當(dāng)月有13個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)率未達(dá)到50%，其中8個(gè)樓盤(pán)取消了搖號(hào)環(huán)節(jié)，如位于青浦的印象青城、金山的建發(fā)朗玥等項(xiàng)目直接按照購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)日期排序選房。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目短期內(nèi)起色不會(huì)太大，這些項(xiàng)目更多依靠政策進(jìn)一步優(yōu)化或價(jià)格調(diào)整來(lái)走量，市場(chǎng)還是更關(guān)注核心板塊。

某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，3月市場(chǎng)成交規(guī)模有一定比例的上升主要得益于新政余溫刺激需求釋放，加之適銷(xiāo)對(duì)路，但當(dāng)前市場(chǎng)十分“分化”。

二手房成交放量

與新房市場(chǎng)節(jié)奏一致，整個(gè)3月，上海二手房市場(chǎng)成交都在高位運(yùn)行。

據(jù)上海中原地產(chǎn)測(cè)算，3月每周的成交套數(shù)均超過(guò)5600套，并且逐周遞增。網(wǎng)上房地產(chǎn)二手房交易量顯示，3月份周末單日平均網(wǎng)簽量為1294套，其中3月15日單日網(wǎng)簽量達(dá)1473套，刷新最高紀(jì)錄。

整個(gè)3月2.93萬(wàn)套的二手房網(wǎng)簽量已創(chuàng)下2024年“9.29”新政實(shí)施后的月度成交次高峰。另外，一些先行指標(biāo)，如帶看、新增客戶(hù)等都與2024年12月水平相當(dāng)。

滬上某頭部中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，自己所負(fù)責(zé)的片區(qū)熱度明顯升溫，許多房源的議價(jià)空間明顯縮小，優(yōu)質(zhì)房源在7～15天成交的客戶(hù)占比有所提升。

盧文曦也同樣表示，近段時(shí)間，只要區(qū)域內(nèi)有高溢價(jià)地塊出讓的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的業(yè)主，就明顯不輕易降價(jià)了，他們已經(jīng)有了明顯的信心和預(yù)期支撐。房齡小、誕生新“地王”周邊的次新小區(qū)房源，去年底還有3%～5%的議價(jià)空間，目前已收窄到3%以?xún)?nèi)。

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，3月價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個(gè)月的指數(shù)變化來(lái)看，呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲，2月環(huán)比下跌，趨勢(shì)上呈現(xiàn)波動(dòng)、筑底的信號(hào)明顯。

從成交排行來(lái)看，3月份浦東成交5704套，領(lǐng)跑上海全市，環(huán)比上漲73.37%。閔行繼續(xù)排名第二，成交2845套，環(huán)比增加81.09%。寶山排名第三，成交2647套，環(huán)比增加70.99%。奉賢、嘉定、松江等傳統(tǒng)交易大戶(hù)成交都保持在千套以上。這說(shuō)明傳統(tǒng)交易旺季多點(diǎn)開(kāi)花，市場(chǎng)上剛需、改善都在不斷釋放需求。

“3月整體二手房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，徐匯、靜安等核心區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)微漲。漕河涇板塊和陸家嘴板塊的小區(qū)交易活躍度有所上升。”前述某經(jīng)紀(jì)人表示，房源較少的小區(qū)成交量變動(dòng)不大，但房源多、流動(dòng)性強(qiáng)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)月成交明顯放量。

另?yè)?jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海5萬(wàn)元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超過(guò)2/3，而10萬(wàn)元/平方米以上的高端豪宅二手房需求不足5%。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，3月的“小陽(yáng)春”主要是中低端住宅需求加速入市而形成的，這部分需求對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，那么房?jī)r(jià)上漲的可能性也相對(duì)會(huì)抑制其需求，未來(lái)房東依舊會(huì)通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”的形式來(lái)促使成交。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海樓市3月的表現(xiàn)超出預(yù)期，新房量?jī)r(jià)回升，二手房成交量接近2020年水平。與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)的“地王潮”和高溢價(jià)成交再度增強(qiáng)了市場(chǎng)信心， “銀四”行情可期。

盧文曦認(rèn)為，3月以來(lái)，管理層不斷釋放積極信號(hào)，降準(zhǔn)降息等工具已準(zhǔn)備就緒，市場(chǎng)面核心城市“地王”現(xiàn)象不斷，這些都會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)信心持續(xù)向好發(fā)展，預(yù)計(jì)4月市場(chǎng)成交量會(huì)穩(wěn)定在活躍區(qū)間運(yùn)行。