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房地產市場面臨新的形勢和挑戰，為順應市場發展趨勢部分房企調整發展戰略，平衡開發與服務。優秀房企普遍采取輕重并舉的策略探索新發展模式，代建業務因具有輕資產、低負債、抗周期等特點日益受到房地產企業的關注，也成為房企探索新發展模式的重要發力點。優秀房企在代建等專業服務領域持續加強能力與品牌建設，為企業謀求第二增長曲線。為推動房地產代建企業提高經營水平、促進行業健康發展，我們開展中國房地產代建企業實力研究，通過對代表企業發展特征以及對典型代建項目的分析，觀察房地產代建行業的發展動態。（研究咨詢請）

通過梳理優秀代建企業核心能力，結合中指研究院對代建企業、委托方和相關機構等調研分析，我們構建了評價代建企業綜合實力的“五力”模型。其中，專業力和服務力是根本，資源力是基礎，品牌力和創新力是兩翼，“五力”協同形成了代建企業的綜合實力。

圖：評價代建企業綜合實力的“五力”模型

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

在具體指標設計時，考慮了經營績效與發展潛力相結合，品牌影響力、經營管理能力和團隊建設能力相結合。本次研究以客觀數據和社會評價為依據，堅持客觀、公正、自愿的研究原則，以2022-2024年近三年的數據為基礎，數據來源于、企業提報及公開收集等。經過測算，結果如下：

商業代建占比超七成，二線城市更受代建企業青睞

圖：2024年典型代建企業新簽約規劃建筑面積代建模式占比

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

根據對典型代建企業代建模式統計，2024年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，政府代建、商業代建和資本代建的占比分別為22.8%、73.9%和3.3%。相較2024上半年，商業代建占比上升4.5個百分點，略有增長；政府代建保持穩定，微降0.5個百分點，資本代建占比下降4個百分點。一方面，以紓困項目為主的資本代建由于對代建企業要求較高，涉足企業較少。另一方面，紓困項目代建周期較長，企業同一周期內持有的項目通常不多。因而，2024年資本代建有所下降。

五大城市群占比超6成，二線城市更受代建企業青睞。從城市群來看，2024典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，長三角、京津冀、粵港澳、中西部和成渝五大城市群占比為64.8%。其中，長三角占比28.0%，長三角區域政府代建法律法規透明度高、市場保持穩定有利于代建企業進行項目拓展。京津冀城市群占比13.2%，增長最快。隨著長三角區域競爭加劇，部分代建企業會選擇避開熱點區域拓展項目。從城市等級來看，2024年代建企業新簽約規劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為5.0%、50.2%和44.8%，二線城市依舊是占比最高區域。

代建管理費率持續壓縮，需持續探索新的發展機遇

房地產代建企業需注重高質量發展，而不應以規模發展作為目標。與此同時，隨著代建管理費率持續壓縮，代建企業需時刻注意降本增效，提升營銷能力，加速項目去化和合同款及時收回。同時，代建企業也需持續探索新的發展機遇，更加愛惜品牌。

代建管理費率持續壓縮，需時刻注意降本增效。根據對典型代建企業代建項目統計，77.7%的代建項目代建費率在1%-3%之間，其中，42.7%的項目代建費率僅在1%-2%之間，占比最高。隨著競爭加劇，低管理費率或將延續。這就需要代建企業更加注重運營效率，一方面，提高人員利用率，另一方面，在房地產代建業務外，增加項目咨詢、設計等輕資產業務，提高營業收入，以彌補低管理費帶來的營收減少。

非房企代建機遇仍在，需持續探索新的發展機遇。隨著競爭加劇，部分房地產代建企業也在積極探索并利用新的結構性機遇擴大規模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有產權房等。同時，非房企委托代建機遇仍在，如龍湖龍智造代建螞蟻總部二期、遠洋建管代建友芝友集團武漢新建醫療器械生產基地項目等，均是與非房企的代建合作。未來，房地產代建企業需不斷拓展委托方的邊界，積極接洽非房企代建，一方面在激烈的競爭中突圍，另一方面，部分非房企代建對代建方要求較高，代建管理費率通常也較高，可增加代建企業的營收。

品牌化發展成為主流，需更加愛惜品牌。房地產代建本質是品牌輸出，在代建領域尤為重要。當前，主要代建企業均已設立代建品牌，走品牌化發展道路。代建品牌化有助于代建企業積極提升代建品牌影響力，確立行業標桿地位，帶動代建業務拓展。未來，房地產代建企業需格外重視自己的羽毛，夯實自身產品品質，提升項目甄別和風險管控能力，避免代建過程中因內外部因素造成的品牌受損。

結語

綜合來看，隨著代建行業競爭加劇，房地產代建企業持續提升自身核心競爭力。其一，打造專業的定制化服務體系，為客戶提供一站式服務；其二，以綠色技術、數智化科技手段為代建賦能；其三，不斷夯實自身核心競爭力，在細分專業領域擴展代建業務；其四，積極參與保障房項目、城市更新、未來社區等政府代建業務，拓展業務的同時肩負社會責任。

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