北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我想買房純投資，但是資金少，只有不到100w，本來想買共有產權房，但同事朋友都不建議，我看了幾個項目，好像確實是都不太好賣。我想問問，我的期望值不高，只要是升值不低于大盤就行，這種房到了二手的時候會不會就好出手了？我不圖高收益，只求個平均值就行了。

A：

1、純投資，100萬，不是太容易。任何投資品都有個門檻兒，不是每個價位都有合適的收益。就算是最簡單的存錢，三五萬的頂多是存定期，幾十萬的才能存大額，而到了VIP和私人銀行那就是幾百上千萬了。雖然說未必是投資越高收益越大，但小本生意也不太容易做到平均值，主要不一定能買到合適的標的物。

2、共產房如果能不低于大盤那不就都搶了嗎，怎么還會不好賣呢？北京的有錢人不少，懂投資的更多，不會把賺錢的機會給別人留著的。所以這種產品就是自住為主的，政策幾乎堵死了所有的投資通路，房住不炒的心態才合適，惦記著獲利比較難。

任何商品都是越新的時候越好出手，連古董都是得成色好。房子就更是這樣，新房甚至能開盤即售罄，日光幾百上千套。成為二手之后再怎么好脫手也不能跟新房比，畢竟賣房的是個人了，和開發商的操盤營銷能力沒法比。

那共產房在開發商手里的時候都不好賣，動用了ZF的宣傳手段都費勁，成為二手之后不僅老了，還同樣被購買資格限制，很難說能好出手。

3、總之這期望值都高了，不太可能實現。所以如果買這種房就別考慮什么純投資了，就是自住為主。利用政策掙錢不僅不合適，也不容易做到，ZF也不會成為炒房客的幫兇。

僅供參考。

二

Q:

請問，只有140w的剛需，目前看上的是馬家堡嘉園二里。價格可以接受，交通配套也挺好，就是感覺房子老了，凈是80年代的，那這電梯維護是不是會受影響啊？還有是物業問題，中介說將由社區來監管，但我擔心是否能長久，畢竟保值要以物業為首。

A：

1、嘉園二里哪兒有80年代的啊，那會兒這里還是菜地呢。這里是1992年之后開發的，蓋房前我還來摘過韭菜花呢。

1992年北京張市長赴港招商，四大家族聯手進京，超人選中了這個項目，宣武區的舊城改造安置房。嘉園這名字用的就是超人的嘉字，后來的其他嘉園都是從這兒來的。這說的還是一里，二里就更晚了，至少是1994年開工的。宣武城建當的開發商，老國企，質量很好。

但那個時代的理念和現在不同，密度大塔樓多，不太好選戶型。電梯肯定是麻煩事兒，所有老小區都差不多，這就看街道辦居委會的協調吧，我也不知道具體情況。

據說這幾年是整改得還不錯，但各單位的物業太多，扯皮的事兒自然多。這也沒什么可擔心的，社會主義制度有優越性，不可能沒人管。

2、但也別期望值太高，這種老小區就甭追求什么高檔次了，能維護正常的社區設施就行了，老百姓的日子都這樣兒，不會太好也不至于太差吧。而且說實話，這種小區你就是維護得再好也那樣兒，人老了吃再多的補藥也就是維持。

3、總之這就是自住為主的小區，挺好板塊里的普通小區，自住為主。這預算不是太高，其他的小區也不太好買到合適的，盡量選戶型好的就行。保值肯定不會超出板塊大盤，但也不至于落后什么，典型的剛需盤，一切普通。

僅供參考。

三

Q:

感謝回復，還想咨詢下，東直門春秀路小區，說這個小區的地址是那一片的洼地，東直門這一片原來是什么地方啊，這種洼地對于現在居住是否有影響？

A：

1、春秀路是洼地，這我還真沒注意。

2、這一片自古就是東直門外關廂啊，是通往通州的交通要道。早期是碼頭，是南方延運河進京的最后一站。后來河道堵了，所以貨物在東壩就下貨，然后在駝房營換駱駝和騾隊什么的進京，東外（簾兒外）就成了旱路碼頭。

春秀路本身不是路，而是河道，后來成了臭水溝，附近住的就是貧苦百姓唄。建國后據說先是整改，再后來就給改成了暗溝，旁邊蓋了居民區和廠房。

之所以叫春秀路，就因為這條臭水溝叫“秀水河”，跟“龍須溝”一個性質，在當年只是聽著挺好聽。

3、但要再說東直門外這就大了，我倒是知道一些，但聊起來沒完。簡單說吧，春秀路的東外大街過去叫東外南小街，大街則是現在的斜街。后來斜街拓寬改名成大街，南小街改名叫南后街。再后來南后街拓寬，改名叫東直門外大街，東外大街則又改名回斜街。這跟繞口令兒似的，我說的都燙嘴。簡單說就是一直在改善，三角地拆遷之后就更好了。

當年這里有很多的大廠和單位，造紙一廠就是現在的萬國城，春秀路小區則是這一帶最早一批樓房，是一商局的宿舍區。當年很高大上的，畢竟那會兒周邊的十字坡和幸福村什么的還都是平房區呢。但現在成為洼地的事兒我不知道，實在沒注意。

4、對居住肯定沒什么影響，旁邊是摩托車廠（海晟名苑）和三軋鋼（首鋼的東湖別墅），還有好幾個廠子呢，反正沒什么污染，肯定不影響居住。

還有個佐證，十字坡是北京第二批公開發售的商品房，1989年2月開盤，均價1900。雖然離春秀路不挨著，但也能說明這地段兒很好，沒毛病。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是為孩子買學區房，預算只能看300之內的，東西城的夠不上，朋友推薦了豐臺的人大附燕西華府，300萬之內能買到兩居室。我們還沒去看房，看圖片很不錯。想問一下這里為什么價格低？以后的升值情況會怎么樣？如果這里不合適，請推薦，中上學區即可。

A：

1、300萬的兩居室，3萬多一平，是夠低的。為什么低，因為不算學區房唄。地段兒又比較偏僻，又不通地鐵，所以沒什么人追捧。商品價格是供需關系決定的，買的人少，也都不出高價，所以價格就低了唄。另外估計這套房是限價房，大概率是有綜合地價款的。那在影響貸款的情況下，自然價格就要更低點兒了。要買的話讓中介給算算賬，也看看能否配合轉商。

2、以后的升值，未必能有多好。房產的價值由地段兒體現，王佐這里主要離市區比較遠，歷史原因又隔了好幾條鐵道，不太好協同發展。所以自住為主吧，如果是保障房的話就更是自住為主了，其他的別期望值太高。

3、北京有很多人大附分校，其他牛校的分校就更多了，但成功的不多，大部分都是只掛了個名頭而已。反正人大附豐臺到現在為止成績還普通，今年的中考成績我不知道，但高中分數線應該是低于十中的，在豐臺屬于中等吧，到了全北京就更中等了，肯定到不了中上。這個總價預算也不好買到學區房，豐臺北大地的都得400萬左右起，而且也就是個老破小，很難滿足家庭自住。這我還真不好建議，學區房都比較貴。

4、要不然看看草橋角門一帶的，也是豐臺，趙登禹學區的，在豐臺屬于中等以上。但也不算學區房，沒溢價，只是學校還不錯而已。具體房源問當地中介吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，計劃購買昌平的保利芳園的一居室自住，保利芳園的現在的價格值得買嗎？最近關稅搞得也不知道后面房價會如何，后面還會不會繼續下跌，如果購買，什么時候入手？

還有具體朝向和樓層如何選擇，現在看是高樓層南向比較貴，手頭預算也不夠全款，經濟預期也不好，也不打算貸款太多，考慮買了現在相對便宜的朝向樓層不好的，擔心日后也不好出手，還望指點一下。

A：

1、保利芳園的一居值不值，那就算算租售比唄。用總價除以預估租金，現在北京一居室的平均值在500多。如果數值在這附近的話就算值，數值越低，說明性價比越高。

不過既然這里是郊區，地段兒也不太強，那數值上浮10%也正常。不過這里是保障房的定位，所以戶型在我印象中很緊湊，那就別上浮太多吧，還是500多左右合適。最好不超600，否則就不算太值了。

2、如果租售比能達到500左右，那租金回報率就是2%以上，至少接近銀行利率，從理論上說是沒有下跌空間的。這讓當地中介給算算吧，只要能接近銀行同期利率就算沒泡沫。

3、什么時候入手，這種時期天下大亂，關注成交量和政策吧。有一個信號出現就注意，兩個都出現就做準備，都沒有就繼續等。反正這里是郊區，而行情都是從核心區和熱門板塊向外傳導的。所以不用著急，只要關注著就吃不了虧，怎么都來得及。

4、具體戶型什么的問當地中介吧，我好幾年沒去過了，實在不熟。常規來講就是朝向首選朝南的唄，樓層盡量中間層以上，避開頂層底層。

買了朝向樓層不好的，那肯定流動性弱唄。就算是不拉大價格差，出手時的掛牌期也會長一些。畢竟房子是用來住的，越宜居的越保值，至少流動性強。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。