原創 劉博團隊

2024年的房地產市場充滿挑戰，全國商品房銷售額明顯下滑。

然而，在今年上市公司財報季，一個引人注目的現象是：2024年全國銷售金額TOP10房企榜單中，出現了三個新面孔：華發、越秀和濱江。

尤其值得關注的是華發股份，其行業排名一舉躍升4位，首次躋身行業前十。

作為一家總部設在珠海的地方國企，華發究竟憑借何種功力，在去年艱難的市場中實現全國前十的跨越？

01

穿越周期的密碼

當不確定性成為市場常態，企業的長期生存與發展需要兩大支柱：準確的戰略方向判斷和堅實的財務基礎。

華發股份之所以能跨越市場周期，正是在這兩大品質上展現出卓越表現。其最新的2024年報顯示：

1、銷售規模堅守千億：面對市場下行壓力，華發股份2024年實現全口徑銷售額1054.44億元，連續五年穩居千億陣營，行業排名晉級TOP10。

2、財務安全邊際穩固：“三道紅線”持續保持綠檔（剔除預收賬款資產負債率62.37%），債務結構健康（長期有息負債占比84%），綜合融資成本進一步下降26個基點。在融資受限的大環境下，華發不僅穩住資金鏈，還實現融資結構優化，體現“國企穩健派”。

3、投資聚焦高能級核心：華發股份始終堅持“聚焦核心城市、核心地段”的投資戰略。2024年新增的6個項目均位于上海、廣州、成都、西安等一線及強二線城市。這種精準布局不僅確保了土儲質量，也抓住了結構性市場機遇。截至年末，超1200萬方的總土儲為其后續發展提供了充足彈藥。

4、“1+3”多元協同發展：以精品住宅為主業，協同發展商業運營（租金收入同比增長15.41%）、物業服務（物業收入同比增長18.85%）及上下游產業鏈（設計、裝配式建筑、長租公寓等）。這種圍繞主業的多元化布局，不僅提升了綜合競爭力，也為企業增加了穿越周期的緩沖墊。

02

“科技+好房子”引領行業方向

當“好房子”從口號走向標準，率先定義并實踐者，將掌握下一輪競爭的主動權。

早在2024年，華發就積極響應國家號召，在業內首發“華發科技+好房子”產品體系技術標準，探索好房子的發展方向。

當行業還在逐條解讀政策時，華發已進化到"標準之上的標準"，秉持“四方面十五優”產品標準，打造集“超級舒適、超級智慧、超級綠色、超級安全”的“科技+好房子”，每一步都能走在時代之先，引領未來潮向。

華發·珠海灣作為珠海首個“華發科技+新一代好房子”項目，首日接待量便破千人，圍觀輕松突破億次。

從超百得房率的戶型設計，到無人機配送、AI管家、全屋智能等智慧場景落地，再到垂直立體園林、全齡友好社區的打造，珠海灣不僅展示了“好房子”的可落地標準，更是在為中國式“好房子”提供“珠海方案”，重塑市場對未來人居的想象。

華發珠海灣效果圖

華東大區的蘇河世紀項目作為“好房子”典范案例被東方衛視報道，該項目以超低能耗建筑為核心特色，用實實在在的品質向市場交出了一份令人信服的答卷。

蘇河世紀登陸東方衛視

告別規模狂奔，行業進入品質競爭時代，“產品力”成為房企的核心競爭力。當市場充斥著“標準品”時，華發選擇做“精品”甚至“孤品”。這不是情懷，而是對市場分化趨勢的精準把握。

03

區域深耕爆發：戰略穿透力的最佳印證

如果說精準的戰略和領先的產品力是華發穿越周期的“道”與“術”，那么其在關鍵區域市場的表現，則是驗證這一切成功與否的“試金石”。

當我們審視華發股份的業績構成時，區域護城河的經營實力，可以作為觀察華發的一個獨特視角。

華發股份2024年度報顯示，華東大區全年實現銷售461.73億元，銷售占比 43.79%，為公司銷售奠定基石。

我們梳理了歷年華發股份的年報發現，從2019年開始，華東大區的銷售收入一直都占了公司的“半壁江山”。

華東作為中國經濟最活躍、居民購買力最強的區域，不僅擁有全國最大的房地產市場容量，更以其完善的市場機制和高度市場化的競爭環境，成為衡量房企綜合實力的關鍵戰場。

與行業內多數房企“華東=江浙滬”的劃分不同，華發股份的“華東大區”（以下簡稱“華東大區”）突破傳統地域界限，構建了一個橫跨東部、輻射中部、北部的戰略版圖。

華東大區自2014年首入上海以來，十年間相繼布局上海、南京、杭州、蘇州、無錫等核心城市，累計開發超過70個高品質項目，并于2023年整合北京、西安城市公司，堅定聚焦高能級城市熱點板塊的布局戰略不動搖，在10個主要城市穩健運營，高效成長。

發展格局示意圖

華東大區取得成績印證了華發“聚焦核心城市、核心地段”戰略的有效性。其重倉的城市，如上海、南京、杭州、蘇州乃至西安，均是當前房地產市場中相對堅挺、具有較強韌性和發展潛力的核心城市或區域中心。

具體來看：

上海事業部深耕十載，多年蟬聯市場TOP3，2025年開年即取得“開門紅”。

從最初的落子，到如今在靜安核心（如北站風貌別墅）、G60科創走廊（如松江洞涇）、大虹橋（如青浦趙巷）、張江科學城（如浦東周浦）等城市科創節點上均有布局，實現了近30個項目的多點開花，覆蓋了從剛需到頂豪的各個能級。

華發華東大區 上海項目實景圖

南京公司自2017年進駐以來，從2021年全口徑業績排名第11逐年攀升至2025年一季度南京房企銷售TOP2。

八年深耕，布局16個優質項目，打造5個板塊銷冠，如河西的金陵月華，江寧核心區的嘉和華府、鉑萃云灣、紫京四季，燕子磯的萬象天地等。

蘇州公司除了超級大盤華發中央首府項目實現套數、面積和金額的三冠王，積極參與政府紓困、持續輸出行業代建、光伏新能源、現代設施農業等。

蘇州公司目前為止已經外接4個代建項目，其中四季聽瀾24年首開即創10秒售罄紀錄，25年加推4秒清盤，三批次8秒清盤，三開三罄。2025年第一季度別墅類項目蘇州市成交套數TOP1，相城區套數、面積、金額TOP1。

四季聽瀾實景圖

云湖璞院以約1.1超低容積率，規劃聯排、疊加別墅，以純粹產品形態，吸引無數高端改善客群。2025年一季度相城區別墅成交面積、套數、金額三冠王。

云湖璞院實景圖

西安公司：華發·利君|都薈城央2024年榮獲主城區商品住宅項目銷售套數TOP2, 同時西安房管局網簽數據顯示在城西置業人群中，每3個購房者，就有1個選擇安家華發·利君|都薈城央。

這是當之無愧的“城西紅盤”和“城西頂流”。此外，位于城市中軸的豪宅作品錦宸賦也即將亮相，從流量紅盤到塔尖豪宅，華發的操盤力游刃有余。

華發·利君|都薈城央實景合成圖

除了對城市能級、區域能級的戰略布局和深耕，華東大區的產品力、配套力、服務力都展現強大市場競爭力，深受業主信賴。

產品力

如南京的金陵月華，當有業主提出更傾向淺色調的電視背景墻石材時，華發迅速響應，組織團隊與業主代表共同選樣；聯發華發·嘉和華府，為了提升公共區域的質感，甚至主動在車庫頂部升級采用了與頂級豪宅金陵月華同風格的發光云石。

金陵月華實景圖

華發·虹橋四季，引入華為全屋智能系統，讓家變得更聰明、更便捷；華發·海上都薈，連地下空間的入戶大堂都舍得用透光云石吊頂、意大利進口奢石墻面，并配備恒溫空調系統，讓每一次歸家都充滿儀式感。

還有海上都薈備受好評的LDKG一體化設計（客、餐、廚、陽臺/花園整合），通過優化承重結構，不僅僅是打通了幾個空間，更是打破了傳統格局的束縛，賦予了生活場景更多可能性。

配套力

華東大區不僅建造住宅，更致力于整合華發旗下多元產業資源，打造全維度的生活配套。

商業賦能：紹興的HFC金融活力城，以約175萬方的超大體量，集合了住宅、商業（約7萬方華發商都，采用MALL+BLOCK模式）、文化、娛樂等功能；太倉華發廣場作為社區型購物中心，提升了區域商業品質和活力。

紹興活力金融城鳥瞰圖

文體旅配套：無錫華發中央首府創新性地引入國際標準的體育場館（無錫國際網球中心），并由華發體育運營，引入國際賽事，極大地提升了社區乃至城市的文體生活品質和形象；太倉華發鉑爾曼酒店的落成，則是華發集團與雅高集團強強聯合的成果，提升了區域高端商旅服務水平。

華發·中央首府國際場館實景圖

服務力

交付：華東大區建立了一套嚴苛的交付流程：交付前3-6個月，房修團隊就提前介入，進行風險排查、"一戶一驗，力求在交付前完成95%的問題銷項。交付現場實行“多對一”一站式服務，400多人的快修團隊隨時待命。

比如預計今年交付的華發四季河濱，早在去年6月就舉行了工地開放日活動。不同于一些房企“走過場”的開放日形式，華發工程師現場悉心講解設計、施工細節，并耐心記錄業主意見，積極滿足合理訴求。

這一系統在南京市場成效顯著，2024年集中交付了4個項目近3900套房源。多個項目憑借過硬品質，作為華發股份高品質交付項目，獲得了市場和業主的普遍認可。

華發華東大區 無錫、南京、常熟、北京交付現場

物業：在已交付社區推行“常住常新”計劃，每年開展“春風行動”、“夏雨行動”，這不是走形式，而是根據前期收集的業主反饋，有針對性地對公共區域進行維護升級，比如翻新公共設施、升級照明系統等。

社群：基于興趣愛好打造“薈生活”社群，比如上海頗具人氣的業主籃球社，南京金陵月華的藝術社群、運動社群、親子社群等等。

華發股份在戰略布局、市場深耕、產品配套服務等多極精準發力，是其強大競爭力的源泉，也是華發股份穿越周期的核心支撐。

而觀察華發股份“華東現象”的過程中，可以看到在行業調整期，房企憑借戰略定力和精細管理，構筑起區域護城河，也能走出高質量發展之路。