上周末（4月12日），邦泰觀云開盤，這是昆明首個正式開賣的第四代住宅項目，也是今年昆明第一個新開樓盤，市場關注度很高，被看成是觀察第四代住宅市場接受度，以及今年樓市走勢的風向標。

邦泰觀云開盤當天售樓部內等待選房的客戶

邦泰觀云開盤首日的表現不錯，邦泰自己發布的信息是“勁銷2.56億”。根據克而瑞的周報，邦泰觀云開盤當天賣了49套，去化率34%，雖然不能和去年的邦泰·悅九章·彩云相比，但也是個不錯的成績，畢竟邦泰觀云價格不低，戶型又大，總價擺在那里。

邦泰地產發布的邦泰觀云開盤業績海報

邦泰觀云能夠贏得開門紅，除了第四代住宅的最大賣點之外，價格是個很重要的因素。在開盤前，項目對外放風的價格是2.3萬到2.5萬，但實際開盤價格卻是1.7萬-1.9萬，比放風價低了不少。由于邦泰觀云是精裝修，又是第四代住宅，得房率很高，地段配套都不錯，這個價格還是很有競爭力，開盤業績也證明了這一點。

只是不知道邦泰觀云開盤價大大低于放風價，是邦泰的一種營銷戰術，還是根據前段時間樣板區開放后獲得的市場反饋，及時進行了調整，總之效果是達到了。

如果不考慮開盤前的放風價，邦泰觀云的實際開盤價其實不算意外，項目本身的樓面地價大概7000多，加上土建成本和精裝修成本，賣到1.7萬屬于優先考慮銷量，符合邦泰以往的營銷戰略。

贏得廣泛贊譽的邦泰觀云實景樣板區

如今市場壓力就來到了昆明其他第四代住宅，以及其他新項目一邊，比如同樣計劃在本月開盤的丹霞翠嶼，價格策略是不是會進行調整。再比如剛剛過規的呈貢中通聯大書山，因為邦泰在呈貢也有個第四代住宅項目——春華序棠，按照邦泰觀云的開盤價，春華序棠的售價很可能也出人意料，這就給中通聯大書山的定價和銷售策略制定帶來了很大壓力。

而且今年昆明計劃上市的新項目遠不止這幾個，前些天云南房網統計的就已經有至少25個，其中第四代住宅就有最少10個，定價上都或多或少會受到邦泰觀云的影響。

更關鍵的是邦泰觀云如今才剛剛開盤，后續房源還不少，旁邊的地塊年初也被邦泰拿下，規模和邦泰觀云差不多，這意味著邦泰觀云及后續地塊對昆明主城片區新房市場的影響還要持續很長時間，誰都無法忽視。

對于昆明其他仍然在銷售的老項目來說，以邦泰觀云為首的第四代住宅帶來的第一波打擊才剛剛到來，如果接下來第四代住宅項目并未在售價上明顯拉升，在產品層面喪失競爭力的老項目，恐怕只有低價甩賣一條路了。