現在的樓市真是風水輪流轉！

擱以前，滿大街都是“買房致富”的口號，連小區保安都能給你講兩句“地段論”。

可如今呢？

打開手機刷一整天，從專家大V到中介小哥，幾乎沒人敢拍著胸脯說“房價還要漲”。2016年那種“買房永遠不虧”的狂熱勁兒，徹底沒了！

最直觀的變化是：杭州中介門店的掛牌量腰斬，深圳網紅盤房價直接打五折，就連北京上海的剛需族都開始猶豫——曾經閉眼買房就能賺的時代，真的一去不復返了？

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要說現在樓市為啥沒人敢看多，首當其沖的就是“人口懸崖”砸崩了供需邏輯。

2024年新生人口跌到698萬，比2016年直接腰斬，曾經“三口之家換三房”的剛需神話徹底破滅。

貝殼研究院的數據更扎心：25-30歲年輕人的購房意愿，從2018年的76%暴跌到2025年的39%。

杭州一位中介老板跟言叔吐槽：“以前門店每月能賣20套房，現在能接到5套委托就算燒高香了！

年輕人要么租房結婚，要么直接躺平，說‘反正房價跌了有的是機會’。

更關鍵的是，住房早就從“稀缺品”變成“過剩品”——全國空置率超過20%，城鎮人均住房43平方米，戶均1.2套房，誰還愁沒地方住？

經濟壓力更是一盆冷水潑下來。北京房價收入比25倍，上海22倍，深圳20倍，遠超國際公認的6-8倍合理區間。月薪2萬的90后白領算了筆賬：房貸每月1.2萬，相當于把未來30年的收入提前透支，哪怕房價不跌，光還貸款就壓得喘不過氣。

這種情況下，誰還敢加杠桿買房？

政策刺激也徹底失靈了。從2022年開始，各地降首付、松限購、調利率，能打的牌全打光了：深圳首付降至20%，蘇州取消二手房指導價，結果呢？

深圳二手房成交不溫不火，蘇州掛牌量激增3000套，房價反而跌了8%。就像一個重病號，打了三針強心劑還沒反應，誰還信下一針有用？

最狠的是觀念顛覆。95后、00后直接掀了桌子：上海張江30%的IT精英選擇租房，丈母娘也不逼女婿買房了，連小夫妻都覺得“租房比還貸香”。

這種“去購房化”的思潮，直接切斷了樓市的“代際傳遞”——老一輩靠買房增值的故事，在年輕人這里徹底沒了市場。

02

現在問“房價會不會跌”，其實得拆開來看。言叔把樓市分成三派：

• 核心區：稀缺性撐起“抗跌盾”，但別指望大漲
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北京三環內、上海內環內的房子，依然是高凈值人群的“避風港”。畢竟優質學區、醫療資源扎堆，土地供應又絕版，房價雖難漲，但也跌不動。

不過別幻想回到從前——有中介透露，2021年能溢價10%搶的學區房，現在頂多持平成交，想靠核心區房子“暴富”，沒戲了。

• 遠郊新區：正在上演“懸崖式下跌”
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一二線城市的遠郊板塊，正經歷“血洗”。深圳光明新區房價從高峰8萬跌到5萬，杭州臨平新城掛牌價腰斬，重慶蔡家板塊跌了40%還沒人接盤。

這些地方本來就靠規劃畫餅，產業人口沒跟上，房子全砸在投資客手里，現在剛需根本不買單，跌20%-40%都是常態。

• 三四線城市：進入“漫長寒冬”
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沒有產業、人口持續外流的三四線，才是最慘的。鶴崗化、玉門化正在蔓延：湖北某縣級市房價從5000元跌到2000元，售樓處比菜市場還冷清。

比如東北某資源型城市，一套100平的房子只賣8萬塊，還送裝修。這些地方的樓市，大概率要調整5-10年，抄底？小心抄到半山腰！

最扎心的是，曾經的“房價永遠漲”神話徹底破了——深圳月亮灣小區從975萬跌到440萬，北京天通苑總價跌去30%，就連上海內環的次新房，掛牌半年都得降價50萬才能成交。

現在買房，真得帶個“顯微鏡”挑地段，不然分分鐘踩坑。

03

面對跌跌不休的樓市，剛需和改善型購房者該咋整？

言叔送你三個“生存指南”：

第一，剛需別慌，但別急著當“接盤俠”

市場下行周期至少持續2-3年，千萬別被中介的“最后上車”話術忽悠。

優先選二手房：現房、地段好、性價比高，還能避開爛尾樓風險。

深圳有剛需花800萬買了南山次新房，比同地段新房便宜150萬，直接省出一輛車錢。

記住：寧可買市區老破小，也別碰遠郊大新房，前者流通性強，后者砸手里甩都甩不掉。

第二，改善型務必“先賣后買”，別玩“兩頭掛”

現在還敢同時持有兩套房的，基本都是“勇士”。杭州一位改善客想置換，結果老房子掛牌3個月沒賣出去，新房首付又交了，急得直跺腳。

言叔提醒：現在樓市“置換鏈”極長，必須等老房子成交再下手，否則分分鐘被套牢。

另外，重點盯緊學區和醫療配套——人口老齡化時代，這倆資源最抗跌，北京西城學區房跌幅比周邊小20%，就是例子。

第三，徹底放棄“靠買房暴富”的幻想

別信“房價跌了國家會救”的鬼話！現在政策救市的邊際效應越來越弱，美國那邊還天天搞關稅戰，外部環境也不允許房價大漲。

看看日本、韓國的教訓：樓市泡沫破滅后，普通人靠買房翻身的概率比中彩票還低。普通人買房，就圖個自住踏實，別總想著炒房賺錢，否則大概率竹籃打水一場空。

最后說句掏心窩的話：全網找不到看漲聲音，未必是壞事。這說明樓市正在回歸理性，告別“全民炒房”的瘋狂時代。

對于剛需來說，反而有了更多挑挑揀揀的時間——只要牢記“區位第一、拒絕杠桿、遠離畫餅新區”，就能在這場樓市大洗牌中少吃虧。

至于那些還盼著房價暴漲的人，言叔勸你醒醒：那列“閉眼買房躺贏”的火車，早就到站了。

現在的樓市，是“精選時代”，拼的不是膽子大，而是腦子清醒。你準備好了嗎？