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在經歷了長達23個月的房價上漲之后，澳大利亞房地產市場終于在近期迎來了首次“整體”價格下跌。

這一變化引發了市場參與者和投資者的廣泛關注，人們紛紛對2025年的房地產市場前景提出了諸多疑問：

2025年澳大利亞房地產市場的前景如何？

央行降息對我們的房地產市場意味著什么？

現在通脹已得到控制，我們會迎來多少次降息？

負擔能力問題是否會引發一輪拋售和房價下跌，甚至在

2025年導致房地產市場崩盤？

接下來，我們就對客戶的這些疑問展開分析和探討。

市場現狀與短期趨勢

盡管全國房價在兩年來首次出現下降，但隨著澳聯儲（RBA）五年來首次降息，此次下行趨勢很可能是短暫且溫和的。

據CoreLogic數據，全國房地產下行趨勢在2月得以逆轉，結束了僅持續三個月的短暫且溫和的下行態勢。2024年10月，房價達到峰值，隨后在11月保持穩定，自2023年初以來上漲了14.6%。

最新的PropTrack房價指數也顯示，隨著2月利率下降，全國房價出現反彈，3月上漲0.30%，創下新紀錄，扭轉了年初的疲軟開局。與2020年3月相比，全國房價上漲了47%。

2025年3月份全國房價漲跌數據

2025年2月全國房價統計數據

導致去年房價增長放緩甚至逆轉的一個因素是，2024年下半年待出售房產數量相對較高，尤其是與2023年同期相比，這為購房者提供了更多選擇。

但如今市場放緩已經結束，房地產市場再次活躍起來，但此時也僅限于優質資產的清拍率提高。

在利率進一步下降導致年底出現新一輪購房熱潮之前，購房者仍有機會進入市場。

但也要謹慎對待降息次數對市場熱度的影響；

另外，每個州都處于房地產周期的不同階段，而在每個首府城市內部，也存在著多個細分市場。

區域市場與首府城市對比

盡管幾年前疫情初期，區域房地產市場因購房者希望逃離疫情而變得熱門，最近又因相對較低的價格吸引投資者。

但從十年長期來看，首府城市房地產市場一直跑贏區域市場，這一趨勢可能會繼續延續。

過去12個月住宅價值變化數據顯示，首府城市對比區域市場表現更為強勁。

總體而言，盡管面臨高利率、持續的生活成本壓力、日益惡化的負擔能力以及消費者信心極度悲觀，但相對于需求而言，供應持續短缺仍在支撐房價。

首府城市獨立屋與公寓房價值差距顯著擴大。

自疫情開始以來，首府城市獨立屋的價值增長幾乎是公寓的三倍。 但這一差距在大多數城市正在縮小。

在疫情期間表現不佳之后，公寓價格在2024年大部分時間里實現了更強勁的增長，因為負擔能力限制意味著更多澳大利亞人將后院換成陽臺和庭院。

然而，下圖顯示了這兩種住宅類型之間房價增長的巨大差距。

澳聯儲降息的影響

五年來的首次降息對房地產市場來說是個好消息。

盡管降息幅度不大，但這不僅僅是為房主節省潛在開支的問題，它主要是一個心理上的提振，應該能夠重新點燃我們對房地產市場的信心。

盡管澳聯儲警告說，未來進一步降息并非板上釘釘，但首次降息向潛在買家發出信號，表明市場正在穩定，暗示現在可能是投資房產的安全時機。

購買房產或投資物業后陷入利率上升的擔憂大幅減少，這應該會鼓勵更多澳大利亞人購買房產。

然而，降息帶來的好處并不會平均分配。擁有大量房產凈值的高收入者可能更有信心重新進入房地產市場，而那些受到生活成本危機打擊的普通澳大利亞人可能不會因為抵押貸款利率下降0.25%而感受到預算的顯著變化。

從歷史上看，當利率下降時，那些持觀望態度的買家會被重新吸引回市場，隨著買家信心在賣家信心之前增強，房價開始上漲，這些新購房者開始競爭有限的優質房產庫存。

一般而言在利率下降后，悉尼和墨爾本的高端郊區一直是房價反彈的領頭羊。

這一次，0.25%的降息可能會穩定過去幾個月一直在下跌的悉尼和墨爾本房價，而不是點燃房地產周期的下一個階段。

利率下降帶來的信心提升可能是墨爾本房地產市場擺脫四年低迷所需要的全部動力。

但最近大部分消息面轉向今年降息次數將從預期的4-5次轉為3次即0.75%，這也讓市場情況有所遇冷，經過了4月1日澳聯儲發布的不降息信息，5月1日二次降息的可能性也已經轉弱。

銀行與機構的2025年房價預測

對于2025年的房價走勢，主要金融機構的預測仍存在分歧。

畢馬威（KPMG）在2月降息之前的預測顯示，房價增長將更趨于平衡和可持續。

而澳新銀行（ANZ）和國民銀行（NAB）則預計2025年房價增幅在2.7%至4.1%之間。

從更長期來看，房價增長的可持續性將取決于多種因素，包括：

未來進一步的降息幅度和節奏

住房供應的改善

人口增長恢復至疫情前水平

負擔能力挑戰下的市場機會

盡管高房價和生活成本壓力使得部分買家望而卻步，房地產市場仍受到多重因素的支撐：

高凈值買家進入市場，擁有更高的首付。

擁有大量房產凈值的“降級購房者”正在無債購房——事實上，去年三分之一的房產交易完全沒有抵押貸款。

“父母銀行”和遺產幫助許多買家支付首付。

一些買家在更便宜的市場購買房產，而另一些買家則選擇購買單元房而不是獨立屋。

2020-2021年的房地產繁榮使許多房主的房產中積累了大量凈值。

以下是銀行機構對2025年房價的預測：

畢馬威房價預測

ANZ房價預測

NAB房價預測

My Housing Market首席經濟學家安德魯·威爾遜博士的預測

2025年澳洲房地產市場展望：謹慎樂觀

綜上所述，2025年澳大利亞房地產市場預計將在降息的支撐下保持穩定增長，即政府希望看到的軟著陸。

雖然負擔能力仍是一個挑戰，但市場需求、優質房源供應短缺以及買家信心的恢復將繼續推動房價平穩上行。

對于自住購房者和投資者而言，當前市場可能正處于一個入場優質房產的窗口，而未來的走勢仍需密切關注澳聯儲的政策調整及市場供需的變化。

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