1981年，國內第一家物業管理公司在深圳經濟特區成立，自此，物業管理行業規模在中國不斷擴容。中指院數據顯示，2023年，中國物業管理行業按在管建筑面積計的市場規模達到302億平方米。

需要注意的是，中國物管行業以“百億”計數的另一面，是競爭格局分散且激烈的市場現狀。2023年，行業內約有37.5萬家參與者，同年，按在管建筑面積計，中國物業服務百強企業約占中國物業管理市場份額的18.4%。在這樣的市場環境下，物管企業若想在資本市場嶄露頭角，成為區域市場的頭部企業是重要的先決條件。
智通財經APP注意到，物業管理行業機遇與挑戰并存的行業格局下，近期港交所主板迎來一家新的“趕考者”——奧聯服務集團股份有限公司（下稱“奧聯服務”）遞表港股主板，農銀國際為其獨家保薦人。

獨立物業管理服務提供商

奧聯服務招股書顯示，公司是一家獨立的商企和城市空間服務及社區生活服務提供商，業務主要集中在廣東省，總部位于廣州市。自2010年起，公司開始向住宅社區提供社區生活服務，2014年將服務擴展至商企和城市空間領域，實現了收入來源的多元化。

經過多年發展，公司已在廣東省的相關服務行業建立較為穩固的市場地位，并將業務足跡擴展至中國25個省份。根據中指院的資料，按總收入及凈利潤計，奧聯服務在2024年中國百強獨立物業管理服務提供商中分別排名第16位及第11位。

過往業績期間(截至2022年、2023年及2024年12月31日止財政年度,下同)，奧聯服務的主要業務涵蓋商企和城市空間服務以及社區生活服務。在商企和城市空間服務方面，主要客戶包括企業、商業物業開發商、公共機關及政府機構，服務的物業類型包括商業銀行、國有企業、民營企業及商業辦公樓宇、教育機構、醫院等，提供的服務有基本物業及設施管理服務、商企和城市空間增值服務以及市政管理服務。

社區生活服務的主要客戶則是住宅社區的物業開發商、業主及住戶，服務內容包括基本住宅物業管理服務和社區增值服務。截至2024年12月31日，公司的業務覆蓋了華南、華中、華西等多個區域，形成了較為廣泛的業務網絡。
過往業績期間，奧聯服務的業務規模及財務表現均實現了穩定增長。公司的收入從2022年的3.42億元（人民幣，下同）增加至2024年的4.76億元。凈利潤從2022年的0.27億元增長至2024年0.45億元。于往績記錄期間，公司分別約40.6%、40.5%及40.4%的收入來自廣東省。公司預計，在不久將來，廣東省仍將占公司收入及業務的一大部分。

從業務板塊來看，商企和城市空間服務一直是公司業務的支柱。2022年、2023年及2024年，來自該板塊的收入分別約為2.47億元、3.02億元及3.07億元，分別貢獻了總收入的72.2%、70.1%及64.6%。同期，社區生活服務分別為0.95億元、1.29億元及1.68億元，占總收入的比例從27.8%提升至35.4%。

廣東物管行業規模穩定增長

據智通財經APP觀察，奧聯服務業績實現穩定增長，外部環境提供了良好支持。

在市場規模方面，廣東省物業管理服務提供商總在管建筑面積從2018年的16億平方米增長到2023年的23億平方米，2018-2023年的復合年增長率為7.6%。并且，根據中指院的預測，到2029年，廣東省物業管理服務提供商總在管建筑面積預計將達到30億平方米，2023-2029年的復合年增長率為4.9%。這表明廣東省物業管理行業的管理規模處于持續擴張階段，為奧聯服務這類企業提供了更多獲取項目、擴大在管建筑面積規模的機會。

從收入情況來看，中國廣東省商企與城市空間服務的總收入從2018年的853億元增加至2023年的1449億元，復合年增長率達11.2%。到2029年，中國廣東省商企與城市空間服務市場的總收入預計達到2074億元，2023年至2029年的復合年增長率為6.2%。

成本控制能力待持續優化

行業收入的穩定增長，反映出市場對物業管理服務的需求持續旺盛，這有利于奧聯服務在這片市場中提升業務收入，憑借自身服務優勢獲取更多的市場份額，實現營收的進一步增長。不過，行業競爭也在不斷加劇，公司要提升業績質量還需要不斷提升自身服務品質，增強市場競爭力，優化業務布局和成本控制。

招股書顯示，商企與城市空間服務提供商面臨著逐年攀升的人力成本，2018年至2023年期間，商企與城市空間服務市場員工的月工資按復合年增長率4.1%增長。

人工成本的增長，在奧聯服務身上亦有所體現。2022年、2023年及2024年，公司人工成本分別約為1.17億元、1.81億元及1.81億元，分別約占同期總銷售成本的40.0%、49.2%及46.7%；分包成本約為1.25億元、1.28億元及1.35億元，分別約占總銷售成本的42.7%、34.8%及34.7%。這表明公司成本控制方面面臨一定壓力，尤其是隨著業務規模擴大，如何有效控制人力和分包成本，對公司的盈利能力至關重要。

此外，奧聯服務也面臨一些財務風險，如截至2022年、2023年及2024年12月31日，我們的貿易應收款項分別為0.81億元、1.29億元及1.83億元；同期，公司整體貿易應收款項周轉天數分別為54天、89天及119天。截至2023年12月31日止年度經營現金流量為負數，這可能對公司的資金流動性和業務拓展產生一定影響。

從外部環境看，奧聯服務的發展也面臨諸多挑戰。市場競爭層面，中國及廣東省的相關服務市場高度分散且競爭白熱化。其對手多為全國性或地區性物管公司，不少還與物業開發商關聯，在財務、技術等資源上占優，可能制約奧聯服務市場份額擴張。同時，行業發展吸引新競爭者不斷涌入，競爭壓力或進一步加大。

業務運營上，奧聯服務存在一定合約續約風險。2022 - 2024年，商企和城市空間服務保留率雖達100%，但重續率低至32.3%、20.3%、32.4%；社區生活服務保留率尚可，但重續率從91.1%降至73.3%。因部分服務合約有固定期限，到期后續約存憂，或直接威脅收入來源。

不過，奧聯服務若成功上市，融資將為業務擴張輸血，加大在華南等重點區域投入，提升品牌影響力獲客。而且，上市可提升公司聲譽，增強對戰略投資者吸引力，提升可持續發展能力。