本報（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報道

中建東孚，曾經(jīng)的“中建八子”老大哥，近年來沒能和中建系其他“弟兄”保持隊形。記者注意到，中建東孚在全國拿地的勁頭已經(jīng)弱下來，同時，部分項目進入了較為緩慢的銷售階段，即便在大本營上海，中建東孚的多個項目去化也面臨一定的困難。

其實，中建東孚方面曾經(jīng)多次公開表示要加快去庫存。但是，中建東孚的部分住宅產(chǎn)品缺乏足夠的市場競爭力。為了進一步了解項目去化以及未來布局情況，《華夏時報》記者向中建東孚方面致電并發(fā)送了采訪提綱，但是，中建東孚方面表示，目前不接受媒體采訪。

當前，面臨去化問題的房企不止中建東孚一家。對于此類情況，業(yè)內(nèi)多方向《華夏時報》記者分析指出，去化難有市場整體的原因，也有房企產(chǎn)品力、定價等方面的原因，庫存大的區(qū)域應當控制供地，用時間換空間。同時，產(chǎn)品力是去化的關(guān)鍵所在，房企在項目預售階段的項目，可以對照新規(guī)爭取一些規(guī)劃上的優(yōu)化。

拿地放緩

“中建系”地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)是當前房地產(chǎn)市場的“隱形航母”。中國建筑公告資料顯示，2024年前三季度，公司地產(chǎn)業(yè)務合約銷售額2605億元，合約銷售面積945萬平方米，地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入1760億元，同比增長1.7%，新購置土地儲備472萬平方米，期末擁有土地儲備8204萬平米。

近年來，房地產(chǎn)投資開發(fā)越發(fā)聚焦重點城市，行業(yè)內(nèi)甚至有“得一線城市得天下”的說法。整個“中建系”也秉持著類似的開發(fā)思路，2024年新增土地儲備幾乎全部位于北上深等一線城市或直轄市、省會城市。

不過，值得留意的是，2024年上半年，“中建系”在上海的土地儲備情況卻遠遠不如北京。資料顯示，2024年上半年，“中建系”在北京新增土地儲備面積為117.4萬平米，占總新增面積的34.4%，而上海僅為39.9萬平米，占比為11.7%。

“中建八子”分別在不同城市安營扎寨，上海是中建八局旗下的中建東孚的大本營。近年來，地產(chǎn)央國企的市場排名呈總體上升態(tài)勢。2024年上半年，中建旗下的中海地產(chǎn)、中建壹品、中建東孚、中建智地、中建玖合、中建信和等品牌，均在銷售百強排行榜上有名。

京滬等一線城市成為房企“廝殺”重地，中建東孚也面臨著和“兄弟”公司同臺競爭的局面。2024年4月份，中建壹品以37.5億收購楊浦濱江一宗風貌舊改地塊，總建筑面積5.18萬平米，開啟上海的第二個住宅項目，被市場寄予厚望。2024年，中建玖合拿到大寧板塊地王，中建七局地產(chǎn)首入上海，競得寶山區(qū)南大板塊一宗地塊。

近期，北京、上海、成都、杭州土拍熱度居高，“地王”不斷出現(xiàn)。而在上海等地的土拍市場，中建東孚的存在感已經(jīng)越弱。公開資料顯示，2024年，中建東孚在上海的拿地權(quán)益金額為29.8億元，低于中建玖合63.66億元的金額。

不僅僅是在上海，中建東孚的整體拿地金額也比不上其他幾個兄弟公司。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年中建東孚的拿地金額為59億元，低于中建壹品的210億元、中建智地的123億元和中建玖合的64億元。

銷售“卡殼”

相比建發(fā)、越秀等南方老牌地產(chǎn)企業(yè)，中建東孚進入北京的時間算不上太早。但其實，初登場，中建東孚就在北京市場上“整出了動靜”。

2023年2月份，中建東孚以14.26億元，溢價率15%，摘得位于東三環(huán)CBD國際生態(tài)區(qū)小紅門板塊，成交樓面價為4.73萬元/平米。2023年10月31日，中建東孚又在北京“惹眼”拿地，以75.9億元競得豐臺區(qū)地鐵九號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-621、629、627地塊，同樣溢價率15%。

彼時，地產(chǎn)界又多了一匹人們口中的“黑馬”。此后，中建東孚的“北上”進程似乎都在按部就班地推進著。

在上海大本營，中建東孚部分項目面臨去化的問題。中建東孚所開發(fā)的中建御璟園、中建虹悅里、中建山水雅境三個項目分別在2024年1月20日、2024年11月13日、2024年12月5日開盤，截至目前，上述三個項目的開盤時間分別超過一年、約5個月和約4個月。

但是，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至今年4月11日，中建東孚位于奉賢的中建御璟園、虹口的中建虹悅里（備案名：虹映悅庭）以及寶山的中建山水雅境（備案名：中建宸悅雅園），共計943套房子，一共售出了461套房子，去化率僅約50%。

中建東孚上海項目去化情況。截圖自上海市房地產(chǎn)交易中心

其中，中建御璟園的總套數(shù)為559套，仍有239套可以出售，總共銷售了320套，去化率約為57%。中建山水雅境共計136套房產(chǎn)僅賣出了18套，去化率僅有約13%。

不過，中建御璟園的銷售顧問向《華夏時報》記者表示，上海市房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有些滯后，相比網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，該項目還有另外100多套的房源其實已經(jīng)賣出去了，只是還沒有正式錄入系統(tǒng)。

那么該項目是否有降價銷售的可能？一位上海新房中介人員向《華夏時報》記者表示，目前中建御璟園項目各戶型的房源基本都有，雖然賣得不是很好，但是作為一手房估計可能不會出現(xiàn)降價的情況，因為當前已經(jīng)是“市場底部了”。

《華夏時報》記者了解到，均價約8.6萬元/平米的中建虹悅里室內(nèi)層高僅2.95米，“好房子”扎堆的市場中，缺乏足夠的產(chǎn)品競爭力，同板塊的“滿配”的綠城沁香園，對其形成去化壓力。另外，中建東孚已經(jīng)交付的項目中建壹府瀾庭、中建熙江岳也被爆因為質(zhì)量、安全等方面的問題遭到業(yè)主維權(quán)，影響了品牌口碑。

中建東孚正在逐漸喪失地域優(yōu)勢地位。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年中建東孚上海銷售金額為58.41億元，在上海的排名為39，落后于中建玖合銷售金額158.73億元第14的排名。2024年，中建東孚在上海銷售金額為54.47億元，排名第39位，落后于中建壹品和中建玖合62.92億元和61.85億元的銷售額。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年，中建東孚銷售金額為287.6億元，排名第40位，高于中建壹品、中建玖合、中建信和的銷售排名。而2024年，中建壹品銷售金額424.1億元，中建智地銷售金額為255.1億元，均超過中建東孚222.1億元的銷售金額。今年第一季度情況也沒有明顯的改觀，中建東孚銷售金額為49.1億元，排名42位，低于中建壹品的58.8億元銷售額。

在中建東孚2024年一季度經(jīng)營分析會上，中建東孚管理層曾表示：“要加快完成去化任務、抓實現(xiàn)金流管理、提升項目開發(fā)效率?！敝薪|孚內(nèi)部人士也曾對媒體表示：“要嚴控投資，主要精力還是在去庫存?！睘榱诉M一步了解項目去化以及未來布局情況，4月3日，《華夏時報》記者向中建東孚方面致電并發(fā)送了采訪提綱，但是，中建東孚方面表示，目前不接受媒體采訪。

去化問題何解？

其實，當前面臨去化問題的房企并不止中建東孚一家。對于類似狀況，業(yè)內(nèi)多方給出了專業(yè)解析。其中，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時報》記者分析指出，部分房企去化面臨困難既有整體市場方面的原因，也有產(chǎn)品方面的原因，還有產(chǎn)品定價方面的原因。

郭毅表示，部分企業(yè)在產(chǎn)品層面的調(diào)整空間有限，如果產(chǎn)品定位有問題，應設(shè)置小戶型而設(shè)置成了大戶型，房產(chǎn)總價較高，這種情況就算做了精裝增配，也很難解決去化問題。房企開發(fā)的項目的土地成本也會卡住價格調(diào)整的下限。去化的核心在于對市場供需的調(diào)節(jié)，庫存大的區(qū)域，政府應當控制供地，用時間換空間。

“產(chǎn)品力是去化非常關(guān)鍵的點?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，雖然一些項目已經(jīng)建好，無法完全按照好房子的標準去調(diào)整，但仍然有些地方還是可以改進的。特別是在預售階段的項目，可以對照新規(guī)爭取一些規(guī)劃上的優(yōu)化。

同時，嚴躍進還指出，購房政策是影響房屋銷售的重要因素，房地產(chǎn)去化需要吃透現(xiàn)有政策，加強對購房政策宣傳。接下來有些地方可能會推行住房“以舊換新”的政策，通過團購、以舊換新等方式，讓購房者把二手房賣了以后直接去購買新房，為新房去庫存導入資源。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧