“時(shí)代巨變，有些房子也開(kāi)始淪為‘棄子’…”

一位從事十年房產(chǎn)銷(xiāo)售的朋友說(shuō)出真相，有些房子就是再便宜也千萬(wàn)不要碰，懂行的人都在悄悄降價(jià)出貨，很多人還不懂，以為自己撿到寶。

這一期我們就來(lái)扒一扒，未來(lái)五年，這三類(lèi)房產(chǎn)正加速淪為時(shí)代的棄子，買(mǎi)房的你一定要小心點(diǎn)！

01，樓市正經(jīng)歷大洗牌

都知道，這兩年的樓市已經(jīng)在經(jīng)歷一場(chǎng)洗牌，而之所以出現(xiàn)這種情況，主要有以下三個(gè)方面的因素：

1、供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)

過(guò)去房?jī)r(jià)的快速上漲，除了炒房客們的推動(dòng)以外，城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程也是加劇這一進(jìn)程的原因之一。

然而目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超65%，整數(shù)與十年前相比，幾近腰斬，可以斷定，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)增速放緩將是大勢(shì)所趨。

除此之外，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積也已經(jīng)達(dá)到了41平方米，戶(hù)均持有1.5套房，總量建筑已經(jīng)達(dá)到六億棟樓，可見(jiàn)供給過(guò)剩已然成為現(xiàn)實(shí)。

房子越來(lái)越多，但需求卻跟不上節(jié)奏，價(jià)格難以上漲也就不奇怪了。

2、炒房賺錢(qián)的日子一去不復(fù)返了

2年來(lái)，即使利好政策不斷加持刺激市場(chǎng)需求回暖，但“房住不炒”主基調(diào)始終不變，而且這個(gè)基調(diào)已經(jīng)寫(xiě)入了十四五規(guī)劃。

另外，房產(chǎn)稅也已經(jīng)迎來(lái)了試點(diǎn)實(shí)施階段，上海和重慶城市已經(jīng)展開(kāi)多年，而且從最近上面的表態(tài)來(lái)看，估計(jì)五年后，試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

隨著這個(gè)政策的落地，未來(lái)持有房產(chǎn)的成本越來(lái)越高，投機(jī)客再也不敢肆意亂為，預(yù)示著炒房暴富的年代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來(lái)炒房風(fēng)險(xiǎn)更大了。

3、年輕人買(mǎi)房邏輯發(fā)生四變

現(xiàn)在年輕人的購(gòu)房需求點(diǎn)，已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，有調(diào)查顯示，90后購(gòu)房群體當(dāng)中，有63%的人優(yōu)先考慮的不是資產(chǎn)升值，而是通勤便利。

年輕人對(duì)住房需求的變化，同樣也預(yù)示著有不少房子將被時(shí)代所拋棄，比如以下幾類(lèi)房子，即使將來(lái)它們價(jià)格再便宜，也很難再有吸引力。

02、遠(yuǎn)郊房

比如惠州大亞灣區(qū)域的某個(gè)樓盤(pán)，125平方米的戶(hù)型成交價(jià)居然只要25萬(wàn)，單價(jià)跌破2000元，與最高峰一萬(wàn)元的單價(jià)形成了鮮明的對(duì)比。

而且深度分析，我們可以看到，遠(yuǎn)郊房主要有三大硬傷。

1、產(chǎn)業(yè)空心化。

沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)，人都留不住，誰(shuí)去買(mǎi)房呢？

比如鄭州遠(yuǎn)郊某新區(qū)，規(guī)劃了十年，卻依舊沒(méi)能引進(jìn)規(guī)模企業(yè)，一到了晚上，整個(gè)新區(qū)黑壓壓一片，亮燈率不足15%，跟個(gè)鬼咱似的，誰(shuí)愿意買(mǎi)？

2、配套荒漠化。

沅江樓盤(pán)周邊配套設(shè)施不完善，即使價(jià)格再便宜，住起來(lái)卻糟心的很。

比如某三線城市的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，交房五年了，當(dāng)初承諾的學(xué)校還是一片空地，業(yè)主們每天上下班通勤時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三小時(shí)，每天出行路上比上班還累，怎能留得住人？

3、人口逆流動(dòng)。

有的遠(yuǎn)郊地區(qū)，即使人口大量流出，但是依舊沒(méi)有停止建房步伐，市場(chǎng)供大于求，價(jià)格豈能不跌？

比如東北某遠(yuǎn)郊新區(qū)，2024年戶(hù)籍人口流失率高達(dá)20%以上，二手市場(chǎng)掛牌量激增300%，人都沒(méi)有了，拿什么支撐價(jià)格？

更要命的是，有些遠(yuǎn)交房已經(jīng)陷入了降價(jià)，拋售、再降價(jià)的惡性循環(huán)中。中國(guó)老百姓普遍就有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理，這就更加劇了這些遠(yuǎn)郊房難出售。

03、海景房

說(shuō)到海景房，很多人首先想到的就是山東乳山銀灘的海景房，用十年時(shí)間，就演繹了一場(chǎng)價(jià)值毀滅的悲劇。

當(dāng)初，2015年均價(jià)達(dá)到8500的房子，如今已經(jīng)跌到了3800塊，直接腰斬。

而這類(lèi)房產(chǎn)崩塌，并不是毫無(wú)預(yù)兆：

1、配套不足

很多海景區(qū)域的樓盤(pán)，當(dāng)初承諾的配套，十年后還依舊停留在規(guī)劃圖紙上。

比如海南某個(gè)文旅盤(pán)，業(yè)主突發(fā)疾病只能靠直升機(jī)轉(zhuǎn)運(yùn)，這樣的配套，怎能不讓人退避三舍？

2、季節(jié)性鬼城。

很多業(yè)主之所以買(mǎi)海景房，主要也是為了度假用的，平時(shí)都在自己工作所在地，到了暑寒假兩個(gè)月才過(guò)去住兩天。

結(jié)果就出現(xiàn)了這樣一個(gè)情況，像威海某海景小區(qū)，暑假的時(shí)候入住率能達(dá)到70%，但暑假一過(guò)，入住率就驟降到8%。

因?yàn)槿胱÷什桓撸阶有^(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30%不到，物業(yè)沒(méi)錢(qián)就沒(méi)辦法給你提供好的服務(wù)，這樣一來(lái)，整個(gè)小區(qū)就更加冷清了，甚至有的小區(qū)因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收不上來(lái)，已經(jīng)開(kāi)始變得雜草叢生。

3、維護(hù)成本太高

海景房聽(tīng)上去很夢(mèng)幻，清風(fēng)拂面，感受大自然的寧?kù)o與美好。

但真的入住之后才發(fā)現(xiàn)，海景房的年維護(hù)成本竟然是普通住宅的2.3倍。

因?yàn)楹ｏL(fēng)侵蝕，隔幾年就要重做外墻防水，這樣的維護(hù)成本太高了，很多過(guò)來(lái)人都直言，買(mǎi)得起海景房，卻養(yǎng)不起房。更殘酷的是，現(xiàn)實(shí)中，有很多地區(qū)的二手市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，“25萬(wàn)買(mǎi)154㎡”的極端案例，這說(shuō)明像這一類(lèi)資產(chǎn)已經(jīng)失去了流動(dòng)性，一旦買(mǎi)入想要出手，變得難乎其難！

04、超高層

都說(shuō)站得高，看得遠(yuǎn)，視野寬闊，居住舒適度更高，然而現(xiàn)實(shí)中，武漢某超高層小區(qū)，七年前開(kāi)盤(pán)價(jià)還是22000，現(xiàn)在降到了1.2萬(wàn)也無(wú)人問(wèn)津。

之所以會(huì)被市場(chǎng)越來(lái)越嫌棄，主要源于結(jié)構(gòu)性缺陷：

1、安全隱患太大

這幾年，超高樓層一遇火災(zāi)，救援難度系數(shù)驟增成為了很多居民最大的擔(dān)憂。

咱們消防云梯最高也只能達(dá)到15層樓左右，30層樓以上的住戶(hù)一旦遇上了地震，火災(zāi)等災(zāi)害，自救難度大，靠他救也幾乎沒(méi)門(mén)。

一旦遇上安全事故，住戶(hù)的生命安全難以保障，這樣的住宅也成了很多先見(jiàn)之明者，拋盤(pán)的主要?jiǎng)訖C(jī)。

2、居住成本太高

超高樓層不僅物業(yè)費(fèi)更貴，而且由于設(shè)備設(shè)施更多，住戶(hù)的居住成本也只越來(lái)越貴。

比如廣州某超高樓層，每月的物業(yè)費(fèi)高達(dá)8塊一平米，是普通小區(qū)的3倍。

而且一旦這種高樓出現(xiàn)設(shè)備設(shè)施更換，難度系數(shù)大，每戶(hù)分?jǐn)偟某杀疽哺摺?/p>

隨著時(shí)間的推移，這樣的超高層老房子需要更換的設(shè)備，設(shè)施也更多，普通家庭根本就承受不起。

3、拆遷無(wú)望

以前對(duì)老房子進(jìn)行拆遷，主要也是因?yàn)椴鸬徒ǜ叱杀靖汀?/p>

然而，超高層一旦拆遷，住戶(hù)多、補(bǔ)償款也成了天文數(shù)字，這種情況下，別說(shuō)開(kāi)發(fā)帕格尼受不起，只怕是地方也不愿意砸錢(qián)做虧本的買(mǎi)賣(mài)。

比如北京有機(jī)構(gòu)對(duì)一棟28層住宅的拆遷進(jìn)行了估算，開(kāi)發(fā)商直言“拆完要蓋50多層才能回本”。這么高的成本，直接讓開(kāi)發(fā)商都退避三舍，最后拆不掉，房子就只能一直老下去，

到時(shí)候，居住品質(zhì)就一肉眼可見(jiàn)的速度下降。

比如香港的那些超高層住宅，如今很多早就淪為了低收入群體的收容所。

05、買(mǎi)房如何破局

看到這，相信很多人都知道該如何選擇了！

不過(guò)對(duì)于手上有余錢(qián)，正打算買(mǎi)房的群體，我們也給你提供幾個(gè)建議策略：

1、優(yōu)化房產(chǎn)，三四線轉(zhuǎn)向一線

如果手上有多套房，除了保留自住房以外，其他三四線的房子可以?xún)?yōu)先出清，轉(zhuǎn)向一線城市配置“好房子”

以后，三四線人口外流加劇，房子多的不值錢(qián)，與其拿著手上貶值，不如換成一線核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將來(lái)還能獲得不錯(cuò)的租金收益。

江西的@小馬哥，名下三套房子置換成深圳核心區(qū)小三居，租金收益翻倍。

2、資產(chǎn)防御策略，多元化配置

將房子資產(chǎn)占比，降低到資產(chǎn)配置比的40%以下，多元化投資，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

比如深圳的@杉姐，留下40%的房子，資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他配置，30%的資金配置超長(zhǎng)國(guó)債，30%購(gòu)入黃金ETF，對(duì)沖樓市風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)通脹再度高企，這樣的配置也能讓她實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定收益。

總之，資產(chǎn)普漲已經(jīng)成為過(guò)去式，價(jià)值重估已經(jīng)來(lái)臨，如今是登上新時(shí)代客輪，還是被時(shí)代淘汰，都取決于我們自己的選擇。

順勢(shì)而為！別讓自己淹沒(méi)在時(shí)代的浪潮，才幡然醒悟，屆時(shí)早已后悔莫及！