你覺得，現(xiàn)在這個時候，讓樓市回暖的最佳方案是啥？下一劑猛藥？還是采用擠牙膏式的節(jié)奏好一些呢？

有一位房地產(chǎn)資深媒體人認(rèn)為：

“現(xiàn)在擠牙膏似的慢慢出政策，主要是怕用力過猛，不想承擔(dān)責(zé)任。

畢竟要是猛藥良效好，市場難控，樓市瘋狂上漲，誰也擔(dān)不起這個責(zé)任。但擠牙膏是在消耗信用，擠牙膏最終付出的總代價反而更大。”

不過，我倒是覺得，高層采取擠牙膏的方式，其實更多的原因是想讓樓市回歸正常，也是考慮到更多的方面。

這么做，更像在調(diào)試水溫。就好比想讓一鍋涼水熱起來，要是直接倒開水容易燙手，不如先開小火試試溫度。

比如現(xiàn)在解決房價下跌需要十成功力，要是上來就使出二十成力氣，搞不好適得其反。所以現(xiàn)在，最穩(wěn)妥的方式就是：先用一成力探探路，見效不夠再加到三成，有效果了就繼續(xù)加到四五成。要是溫度升得太快，還能隨時關(guān)小點火，這樣水溫變化就全在掌控中了。

而當(dāng)前的情況可想而知，2025年必然還會繼續(xù)加大功力，畢竟2024年的樓市數(shù)據(jù)還在下滑。

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最近兩年的房貸情況

從2024年至2025年初，存量房貸利率經(jīng)歷了三次關(guān)鍵調(diào)整：

①2024年房貸基準(zhǔn)利率總共降了0.6%，降息60個基點，2月下調(diào)25個基點、7月下調(diào)10個基點、10月下調(diào)25個基點，推動房貸利率掛鉤的5年期LPR從4.2%降至3.6%；

②2024年10月統(tǒng)一給存量房貸批量調(diào)整打，符合條件的房貸利率統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP，很多地方利率降到3.9%

③2025年1月房貸利率進(jìn)一步降至3.3%，部分城市甚至低至3.1%。

舉個簡單的例子：張三貸了100萬買房，利率從3.9%降至3.3%，現(xiàn)在每月能少還337塊，30年下來能省出輛小轎車錢（12萬）。

還有惠州的李大姐，利息降到低點，從從3.7%降至3.1%，每月省了168元的月供錢。

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2025年的政策創(chuàng)新

為了緩解居民負(fù)債壓力，2025年新招數(shù)更貼心：

1、利率市場化改革：取消下限，定向降息央行取消房貸利率政策下限，允許銀行根據(jù)市場供需自主定價，推動存量房貸利率進(jìn)一步下行；

啥意思？

這就相當(dāng)于，以前銀行房貸利率有個"最低保護(hù)價"，好比賣蘋果規(guī)定不能低于5元/斤。現(xiàn)在央行把這個底價撤了，銀行就像攤主可以自己定價，3塊5塊隨便喊。

舉個現(xiàn)實例子：原來張三的房貸利率是5%，現(xiàn)在政策放開后：

A銀行說："我們存款多，房貸可以降到3.8%！"

B銀行喊："來我們這轉(zhuǎn)貸款，直接3.5%！"

最后原本5%的利率，可能就降到4%甚至更低。

2、公積金貸款利率同步下調(diào)，首套5年以上利率降至2.85%，二套降至3.325%，惠及組合貸款人群。

3、 重定價機制靈活化：縮短周期，即時受益

已經(jīng)明確了，自2024年11月起，借款人可與銀行協(xié)商將重定價周期從1年縮短至3個月或6個月，利率調(diào)整頻率提升至每年4次或2次；

這就好比你和銀行簽了份"年度會員卡"：房貸利率一年才調(diào)一次價。不管中間市場利率怎么變，你得等到每年固定的"會員日"（比如每年1月1日）才能享受新價格。

但是，從2024年11月開始，你可以和銀行商量把這份"年度卡"換成"季卡"或"半年卡"：季度卡（3個月）利率每季度調(diào)一次，相當(dāng)于每年有4次調(diào)價機會，半年卡（6個月）利率每半年調(diào)一次，每年2次調(diào)價。

這種改變的好處就是：

①如果遇到降息周期，以前要等滿1年才能降月供，現(xiàn)在最快3個月就能享受

②2024年三次降息的情況下，選擇季度調(diào)整的人可比年度調(diào)整多省3-9個月利息 。

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2025年房貸利率或下調(diào)50個基點？

盡管1月LPR暫時按兵不動（1年期3.1%，5年期3.6%），但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，2025年房貸利率仍有50個基點的下調(diào)空間，理由有三：

①國家明確寬松的貨幣政策：中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“適度寬松”，央行將擇機降準(zhǔn)降息，全年政策利率或降50個基點，引導(dǎo)LPR下行；

②市場需求偏弱：現(xiàn)在買房的人還是太少，得繼續(xù)給優(yōu)惠，為刺激購房，5年期LPR可能定向降息至3.1%以下；

③銀行現(xiàn)在存款利息也降了，可以為房貸利率下調(diào)騰出更多空間。

房貸利率的持續(xù)下調(diào)，既是經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)的必然選擇，也是居民“減負(fù)”的重要契機。但市場從來沒有“只降不漲”的利率，現(xiàn)在降得歡，將來也可能漲回來。

不過，2025年能否真正“卸下?lián)印保粌H取決于政策力度，更考驗每個家庭對風(fēng)險與收益的權(quán)衡。

總之一句話：再低的利率，也不要盲目樂觀！