阿宇根據《廣東省土地管理條例》《佛山市宅基地自建房技術指南》等政策法規及地方文件，匯總了佛山市農村宅基地及城中村改造相關標準，結合法律依據解讀如下：

一、市級宅基地政策標準

根據《佛山市宅基地自建房技術指南》《佛山市城市規劃管理技術規定》等文件，全市宅基地建設遵循以下標準：

1.宅基地面積：

平原地區：每戶不超過 80 ㎡（與省級標準一致）。

丘陵 / 山區：三水區等區域可放寬至 120 ㎡（省級標準為丘陵 120 ㎡、山區 150 ㎡）。

2.建筑高度與層數：

層數：原則上不超過 4 層，樓梯間、排煙設施等不計入層數。

高度：總高度不超過 15 m（部分區域如三水區允許 16 m）。

層高：每層結構層高不超過 4.5 m，禁止設置夾層（車庫上方可設 2.2 m以下夾層）。

3.樓間距：

相鄰建筑間距：原則上不少于 0.8 m，共墻建筑以中心線為界各自后退。

道路退讓：退讓道路紅線不少于 1 m，高速路、地鐵等沿線另有特殊限制。

二、市級標準與省級標準的異同

政策依據：

省級政策為原則性框架，佛山市結合城市化進程和土地資源現狀，在部分區域（如三水區）保留丘陵地區標準，其他區域從嚴執行平原標準。

差異分析：

佛山在層高、相鄰間距等細節上更嚴格，如禪城禁止新增獨戶宅基地，南海限制外飄陽臺。

省級允許山區非耕地放寬面積，佛山需經審批。

三、地方標準（禪城、南海、順德、三水、高明）

1. 禪城區

停止新增宅基地：2004年起停止新增獨戶宅基地審批，推行統一建設村民公寓。

翻建/改建：

一般性翻建：層數≤4層，高度≤15m，面積≤80㎡

危房類翻建：按原證載面積/層數重建，需C/D級安全鑒定。

保障類翻建：人均 40 ㎡，最高四層。

城中村改造：《禪城區城中村改造專項規劃（2024-2030 年）》劃定 42 個城中村，分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，重點改造單元 14.73 平方公里。

最新動向：2024 年《禪城區農村宅基地自建房規劃建設管理辦法（試行）》征求意見稿明確翻建審批流程，強調 “建新拆舊”。

2. 南海區

面積與層高：宅基地≤80㎡，合并宅基地后總面積≤原批準面積。

建筑標準：

建筑高度≤15m（4層），總建面≤500㎡（超 500 ㎡需施工許可證）。

桂城街道要求：相鄰建筑間距≥1 m，陽臺外飄≤1.5 m。首層禁外飄梯間。層高≤4.5m，臨街雨篷凈高≥4m。樓間距不少于1m為宜，陽臺外飄寬度≤巷寬1/3，且≤1.5m。

城中村改造：重點推進桂城、獅山等鎮街舊村改造，結合軌道交通站點實施 TOD 開發。

最新動向：2025 年《獅山鎮農村宅基地和建房全流程審批實施細則》細化審批時限和監管措施。

審批限制：已購村居公寓者不得再申請宅基地。

交通退讓：高鐵30m內禁新建，地鐵特別保護區禁建。

3. 順德區

面積標準：宅基地面積＞80㎡可申請分宗，合并后總面積≤80㎡。

自建房管理：投資額≤100萬或建面≤500㎡的免施工許可。外立面需符合《順德區自建房建筑外立面審查工作指引》。

城市更新：《順德區城市更新（“三舊” 改造）專項規劃（2021-2035 年）》提出至 2035 年拆除新建城中村 8 平方公里，重點推進大良、容桂等區域。

其他動向：2024 年龍江鎮試點 “限高 15 m、四層” 政策，與市級標準銜接。

4. 三水區

面積與高度：沿用省級丘陵標準，每戶宅基地≤120㎡

建筑標準：建筑高度≤16m（≤4層），總建面≤400㎡。

間距要求：新村正向間距≥4m，舊村≥2m。

審批流程：《佛山市三水區農村宅基地建房全流程審批管理辦法》明確 “一窗受理、并聯審批”。

最新動向：2024 年啟動 “綠色農房” 建設試點，推廣節能建材。

5. 高明區

面積標準：新批宅基地≤100㎡，翻建需退回超面積部分。

建筑標準：建筑高度≤15m（≤4層），禁外飄走廊四層以下、15 m以內，陽臺外飄≤1.5 m。雨篷、飄板等構筑物嚴格限制尺寸。

規劃管控：預留10-15%用地用于騰挪或產業建設。

村莊規劃：分為集聚提升類、特色保護類等，城鎮轉化類村莊納入控規管理。

最新動向：2025 年《高明區農村宅基地管理改革實施意見（征求意見稿）》擬試點宅基地退出補償機制。

各城區標準的共性與差異：

• 共性：均執行“一戶一宅”，層數普遍≤4層，高度≤15-16m。
• 差異：禪城停批獨戶宅基，南海嚴控外飄，三水面積放寬至120㎡，高明試點預留發展空間。
• 面積：高明（100㎡）＞三水（120㎡）＞其他區（80㎡）；
• 層高：三水允許總高16m，其他區≤15m；
• 翻建限制：禪城最嚴，僅允許危房和保障類翻建。

四、翻建與擴建

1.翻建條件：

• 危房翻建：需 C/D 級鑒定報告，按原面積重建。
• 保障類翻建：人均不足 40 ㎡，按戶內人數計算層數。
• 禪城：危房需鑒定，保障類人均≤40㎡；
• 南海：2018年后僅允許一處翻建，已購公寓者禁建；
• 高明：超100㎡部分退回村集體。

2.擴建限制：

均禁止超用地紅線，外飄構件需符合寬度和高度限制。

南海區：合并宅基地需滿足可分戶成員數量。

高明區：翻建不得超出 100 ㎡，超面積部分需退回集體。

3.審批流程：

提交申請→村級公示→鎮街審批→核發規劃許可。

南海區：合并宅基地需戶內成員對應分戶名額。

4.違規后果：

未批先建視為違建，超面積部分限期拆除且無補償。

五、超面積情形及處罰

宅基地超面積

高明區：超面積部分按 10 元 / ㎡罰款，翻建時需退回集體。

《高明區農村宅基地管理暫行辦法》（2017 年）

建筑面積超標

南海區、順德區：超 500 ㎡需申領施工許可證，未辦理按違建拆除。

《佛山市違法建設查處辦法》（市政府令第 9 號）

歷史建筑違規

核心保護區內違規建設最高罰款 50 萬元，涉及文物的追究刑事責任。

《佛山市歷史文化街區和歷史建筑保護條例實施細則》（2024 年）

六、其他補充

歷史文化保護：歷史文化街區內建房需符合《佛山歷史文化名城保護規劃（2020-2035）》，核心保護區禁止新建非必要建筑。

綠色農房建設：全市推廣《佛山市綠色農房建設技術指引》，鼓勵使用節能材料，順德區 2024 年開展專項培訓。

城中村改造：全市統一執行《佛山市城中村改造項目土地及地上房屋征收與補償辦法（征求意見稿）》，明確 “凈地出讓” 和補償標準。優先安置房建設，配套教育、醫療設施與商品房同品質。

七、數據來源：

1.省級政策：

《廣東省土地管理條例》（2022）第四十二條
《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見稿）
《廣東省農業農村廳、廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）
《嶺南新風貌.廣東省農房設計方案圖集》

2.市級政策：

核心政策：

《佛山市宅基地自建房技術指南》
《佛山市綠色農房建設技術指引》
《佛山市農房設計通用圖集》
《佛山市城市規劃管理技術規定》
《建筑設計防火規范》

其他市級政策：

《佛山歷史文化名城保護規劃（2020-2035）》
《關于在佛山市村鎮全面推廣村民公寓建設的通知》（佛府辦〔2000〕59號）
歷史文化街區及名鎮、名村保護范圍及建設控制地帶內自建房拆建審批按《歷史文化名城名鎮名村保護條例》及《佛山市歷史文化街區和歷史建筑保護條例》等相關規定執行

3.城區級政策：

禪城區

《關于重申對禪城區范圍內村民建房實施規劃控制的通知》（佛禪府〔2004〕7號）
《禪城區關于落實戶有所居加強農村宅基地管理的指導意見》
《禪城區宅基地自建房規劃建設管理辦法》
《佛山市禪城區農村宅基地 自建房規劃建設管理辦法（試行）》 （征求意見稿）2024
《佛山市禪城區農村宅基地自建房規劃技術規定》
《禪城區城中村改造專項規劃(2024-2030年)》

南海區

《佛山市南海區農村宅基地分配資格認定和管理辦法（試行》
《佛山市南海區農村宅基地管理規定》南府〔2022〕81號
《佛山市南海區桂城街道農村宅基地個人自建住宅規劃建設管理辦法》2024
《關于獅山鎮農村宅基地和建房全流程審批實施細則的通知（試行）》2025

順德區

順德區《進一步明確農村宅基地分宗指引的通知》
《佛山市順德區限額以下自建房建設管理辦法》順府辦發〔2023〕8號
《龍江鎮限額以下自建房建設管理暫行辦法》龍府發〔2024〕1號（與《佛山市順德區限額以下自建房建設管理辦法》順府辦發〔2023〕8號政策相同）
《順德區自建房建筑外立面審查工作指引（試 行）》

三水區

《佛山市三水區農村宅基地建房全流程審批管理辦法》三府辦〔2024〕1號

高明區

《高明區農村宅基地建設規劃管理規定》
《佛山市高明區農村宅基地管理辦法（征求意見稿）》
《高明區農村宅基地管理改革實施意見（征求意見稿）》（2025）

阿宇注：以上標準可能存在動態調整，僅供參考，具體以佛山市及各區最新文件為準。