貿易戰背景下，樓市是否會重啟，重回其經濟支柱功能，成了當下大家最為關注的事。若要樓市重回支柱地位，似乎房價就得上漲，畢竟不漲價就沒有上漲預期，購房者大概率不會進場。話題還是回到 2025 年房價究竟會不會漲上來。

其實，當眾人將目光聚焦于樓市漲跌之時，一場決定中國樓市未來十年走向的變革早已悄然開啟，土地市場更是發生了翻天覆地的變化。去年，穩樓市首次被寫入頂層設計。今年，兩會期間萬億級別的政策刺激也在蓄勢待發。種種跡象表明，中國樓市正邁入一個新紀元，這絕非普通的市場波動，而是關乎 14 億人財富命運格局轉變的關鍵節點。

為何說是財富命運的轉折點呢？

這里面有著顛覆性的變化。用最真實、難以造假的數據來剖析這一顛覆點：2021 年之前，房地產市場昌盛，拿地主力軍是民營企業，占比超過 70%，國有企業僅占 30%；然而 2022 年之后，形勢急轉直下，國企拿地占比超過 80%，民營企業基本退出了這場“游戲”，而這個時段也恰恰是房價開始震蕩下跌的起點。

仔細分析就會發現問題所在，這些拿地的央企中，不少是各地的城投公司。它們拿到土地后，既未及時支付土地款，也沒有迅速投入開發建設，項目推進如蝸牛爬行般緩慢。那它們拿地做什么呢？原來是將土地作為抵押物，向銀行貸款，貸來的款項交給地方，城投公司變相成了融資平臺，而非專業的房地產開發商。

為何城投公司要拿地抵押融資呢？

根源在于此前土地出讓金收入銳減，出現了巨大的財務缺口。2021 年之前，全國土地出讓金高達 8.7 萬億，到今年已降至 4.8 萬億，近乎腰斬。如今收入減半，支出卻分毫不減，對于那些依賴土地財政的地方而言，瞬間陷入困境。產業轉型又無法迅速帶來收益填補缺口，顯然，在資金告急的情況下，地方政府還是得依賴土地這根“救命稻草”。但民營企業手頭積壓著大量已建好的房子，不敢再貿然拿地，甚至一些大品牌央企也有所退縮。在這種情形下，只能讓城投公司出面拿地，以維持土地出讓金收入。從 2022 年開始，基本都是這種運作模式。

但今年情況有變，今年的主基調是化解地方隱形債務，而城投公司的債務正是隱形債務的典型代表。為何要化解隱形債務呢？邏輯很簡單，城投公司拿地后不開發，只貸款，沒有經營收入卻背負高額利息，這類貸款年化利率基本在 8%左右。貸款到期后，往往只能再拿一塊地去還貸，如此循環，類似“以貸養貸”，導致隱性債務越積越高。地方政府很快意識到其中風險，必須控制隱性債務規模，否則后果不堪設想。從去年年底開始，城投公司就不能像以往那樣隨意借錢了。

而且，從去年開始，房地產投資同比下降 10.6%，土地出讓金收入相比高峰時直接縮水 58%，商品房庫存增加 10.6%，不過土地財政仍占地方綜合財力的 30%。更不容忽視的是，房地產行業遇冷后，無論是地方政府、銀行資產質量，還是居民財富，都在這條財富鏈上受到不同程度的沖擊。據統計，中高收入家庭，如資產 600 萬、千萬級別以及過億資產的家庭數量，分別減少 0.3%、0.8%和 1.7%。

另一方面，2021 年房地產產業鏈增加值占中國 GDP 比重約在 16% - 17%之間，總產值達到 18 萬億以上；2024 年，我國房地產產業增加值占 GDP 的比重為 6.3%，產業增加值約為 8.5 萬億元，連續三年的調整，對經濟形成了持續的負向拉動。所以，穩樓市成為 2025 年政策重點發力方向。

但依靠城市化推動樓市發展的老路基本走到盡頭，畢竟沒有人再來填充樓市需求，外星人不會來地球居住，至少目前沒發現外星人有這意向。在經濟轉型尚未成功之際，資金缺口由誰來填補呢？現階段只能靠城投公司和央企來堵漏。

所以，今年 12 月份的土地市場看似又活躍起來，甚至出現“地王”，不少不明就里的人以為房地產的春天再度來臨。然而，現實是不動產市場依舊低迷，甚至繼續下滑。此時有人會問：央企高價拿地，難道不怕房子賣不出去賠錢嗎？答案是不怕，因為央企拿地核心目的不是賣房盈利，而是替城投公司解圍，為地方財政“輸血”。

具體做法如下：央企高價拿地并交納定金，做大交易金額。之后，地方利用每年的地方專項債資金回購開發商的閑置土地，也就是把央企高價拍下的土地再買回來。央企拿到回購資金后，返還給地方，完成對地方財政的支持。地方專項債和國債一樣安全，屬于地方自行舉借的債務，即地方的顯性債務，相較于城投公司年化 8%左右的貸款利息，地方專項債利息僅為年化 1.6%，安全性極高。

說到這兒，關于房地產還能否重回支柱產業，相信大家心里已有答案。當看到土地市場火熱，房價是否就會上漲呢？其實，房價能否上漲，關鍵要看收入。只有收入增加了，人們才敢貸款買房。房價上漲并非單純依靠收入增長，而是靠人們在收入提升后敢于加杠桿撬動。

當下貿易戰局勢下，是增加了民眾收入，還是削減了收入，是讓企業蓬勃發展，還是瀕臨倒閉，不用多說，大家看看銀行卡余額便知。如今別說加杠桿貸款買房，能把現有負債杠桿去掉且分文不剩，就算是這個時代的“幸運兒”了。收入和房價就如同磁鐵的正負極，要么收入增長匹配房價，要么房價下降適應收入。