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免責聲明：本廣告為要約邀請，不作為要約或承諾，涉及的項目圖片僅為示意，具體以實際展示為準；文內距離數據基于高德地圖直線測量；教育配套以政府公示為準

保利沙湖嘉瑞樓盤動態：住宅僅1棟樓，主推建面約139、166、175平帶裝修房源，目前漢街外展點已開放，預計上半年開盤。

近期實景圖：

作為中北路沙湖板塊可見的最后一個住宅項目，保利沙湖嘉瑞的“絕版價值”是其一項重要的宣傳點。

這種稀缺性源于兩點：

1、土地邏輯的不可逆。中北路作為武昌金融主軸，土地開發已近飽和，目前看來已無新增住宅供地。項目所在的商辦調規地塊（原保利維塔）是政策紅利下的特殊產物，具有“末班車效應”。

2、圈層資源的聚集性。項目3公里內聚集70%省級行政單位、超400家金融機構及武漢SKP頂奢商業，形成“政商”高凈值圈層閉環。

但土地成熟度帶來的配套完善、生活便捷等是正面，而它的反面也意味著區域價值基本已經兌現，從資產的增值性上來說沒有太多的想象空間。

項目住宅體量僅2.5萬方，1棟樓155戶的微型社區，難以形成大體量豪宅的“圈層磁場”，這一點可以說是這個項目目前可見的最大短板。

保利為了實現更高的豪宅居住氛圍感，嘗試以公區體驗的“劇情化敘事”突破物理限制：

1、雙層會所體系：地上私宴廳與地下24小時健身房等7大功能場景形成“垂直社交鏈”，以全玻璃幕墻提升會所內部空間的通透性。且不收取費用，僅針對業主開放。

2、中心立體園林：8000㎡的園林，戶均52㎡的綠地面積，100%的景觀覆蓋率，利用全冠喬木+灌木+地被的造景層次，填充更為豐富的四季景觀。

即便保利已盡可能的在有限的空間里面完善豪宅社區的居住體驗，依然有可能面臨：1.服務人數過少，會所使用頻次存疑，可能淪為“展示型配套”；2.園林受限于單棟樓布局，難以形成沉浸式景觀動線，呈現“盆景式造景”。

但這并不代表著，體量小這一項就真的“一無是處”，從另一個角度來看，它的體量也可以轉化成三項正面價值：

1、整體套數少，在未來二手房市場不容易出現像大規模社區中那樣，大量同質化戶型拋售、低價競爭的場面；

2、居住人數少，社區內部人員管理難度低，私密性更高；

3、保利以服務常規體量項目的物業團隊配置，服務微型社區，可以做到真正落實到每一戶的管家式服務。

在這個項目上，保利采用的是酒店式物業管理，家居式上門服務，為業主定制14項專屬特權，外賣、快遞等由機器人管家配送上門，生活垃圾放在門口由專門的環境管家帶走，這樣照顧到生活的星級服務，也只有小體量的獨棟項目可以實現。

按照大多數項目、尤其是豪宅項目的戶型設計規律來看，一個項目中面積更大的戶型，往往單價更高、格局更好，甚至為了保證大平層的開闊與通透，同一樓棟的小戶型都可能淪為“邊角料”，為它讓路。

但保利此次卻一反常態，貨量最多的166㎡戶型優越，最小的139㎡戶型驚艷，而面積最大的175㎡戶型，卻稍顯莫名其妙。

從戶型圖上來看，175㎡的戶型屬于“手槍”戶型，拋開風水問題不談，從居住體驗上來說，也與通透、方正等舒朗格局無關。

33米的南向采光面、武漢唯一的全開間朝南戶型，再加上98%的得房率，實得面積相當于三代住宅中220㎡左右的戶型，預計實際室內空間的尺度感與開闊性都不會太差，至少在實體樓中的真實感受，不會如戶型圖中看到的一般怪異。

270°大轉角，是當下豪宅最流行的設計，這個戶型的轉角窗口正對中北路板塊豪宅群，城市界面尚可，但沒有自然景觀的資源溢價，也難以支撐高端客群的支付意愿。

好在這個175㎡的戶型，整體貨量也才31套，具體的市場反響，還得看保利此次的定價策略。

而貨量最多的166㎡戶型，設計的就非常合理，可以說是市面上160㎡賽道上的佼佼者。同樣是98%的得房率，實得面積大概相當于傳統三代住宅的200㎡+戶型。

且整體格局方正通透，四開間朝南，6.5米的大橫廳，雙套臥設計，無論是功能性還是舒適度都沒什么短板。

最值得一提的還得是139㎡的四房，簡直堪稱剛改群體上車的中北路板塊的“福音”！得房率達到了101%，核心板塊這個面積段，能實現完全得房率的，似乎也只有它了。

這就意味著，400萬左右的總價，可以擁有傳統三代住宅中170㎡的戶型。而它的優勢也不僅在于得房率高、使用面積大，在戶型格局上也十分出彩。

標準的方正通透戶型，四開間朝南，5.5m的大橫廳，每間次臥都擁有3m以上的開間。南北雙陽臺設計，雖北向陽臺面積不大，但和166㎡戶型中與廚房相連的陽臺相比，布局更加獨立，對于居家日常晾曬需求而言便捷度更高。

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