近期，一位網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板留言，反映銀川某物業(yè)推脫責(zé)任！單元下水管問題竟需居民自費解決？

網(wǎng)友

物業(yè)費收取大多是用來維護外圍公共設(shè)施的，并沒有維修業(yè)主室內(nèi)公共區(qū)域（上下水管道），現(xiàn)在整個單元下水出現(xiàn)的問題就讓大家自行出資解決，請問為啥收取物業(yè)費要按照房屋實際面積收取費用，而不是只收取外圍公共面積的費用？

官方回復(fù)

銀川市興慶區(qū)委辦公室

根據(jù)《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十六條 “物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主分擔(dān)。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯，造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)與其責(zé)任相當?shù)馁M用。”

《銀川市物業(yè)管理條例》第三條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”

《銀川市物業(yè)管理條例》第四十二條“業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。”

《銀川市物業(yè)管理條例》第四十六條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、標準，收取方式以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準。”

《商品房銷售管理辦法》第十八條“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或 者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面 積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、 法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。”

綜上，單元下水管道屬于部分業(yè)主共有部分，該設(shè)施的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)，物業(yè)服務(wù)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等進行管理，物業(yè)服務(wù)的成本不僅包括公共區(qū)域（如電梯、綠化）的維護，還涵蓋整體安保、消防系統(tǒng)、垃圾清運等綜合管理。

這些服務(wù)雖直接作用于公共區(qū)域，但最終保障的是全體業(yè)主的私有財產(chǎn)（如房屋安全、環(huán)境品質(zhì)）。私有面積與公共資源使用的關(guān)聯(lián)性房屋面積越大，通常居住人口更多，對公共設(shè)施（如電梯、停車場）的使用頻率可能更高，按面積分攤更符合"受益與負擔(dān)相一致"原則，避免"搭便車"問題，若僅按公攤面積收費，可能導(dǎo)致小戶型業(yè)主承擔(dān)與大戶型業(yè)主相近的費用，顯失公平，現(xiàn)行物業(yè)費按建筑面積收取，是法律尊重合同自由、兼顧管理效率與相對公平的結(jié)果。

來源：人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板