北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

SOHO到底是什么意思？或者說是老潘靈感來源是什么？從哪里借鑒的設(shè)計？

A：

1、我也不知道，聽到的版本太多，估計連老潘自己都搞不明白了。

2、最早的說法是借鑒的紐約Soho，在曼哈頓的下城，也可以叫“蘇荷”，這聽著就挺文藝的是吧？但本名其實是South of Houston，休斯頓南街，挺土的一個地名。

這嘎達(dá)本來是工業(yè)區(qū)，凈是各種廠房。70年代的時候先是布雷頓森林體系崩潰，然后又是石油危機(jī)，于是造成了美國嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，滯脹。伴隨的是資本全球化+制造業(yè)外流，集裝箱開始一統(tǒng)江湖，于是美國制造業(yè)就走了下坡路。現(xiàn)象就是休斯頓南街逐漸荒廢，跟后來的底特律似的。

其實底特律也是70年代開始沒落的，只不過因為規(guī)模大到不能到，跟咱們的老國企性質(zhì)一樣，所以又多扛了20多年。而SOHO沒扛住，很快就成了破敗街區(qū)，聚集不少窮人+流浪漢，治安非常亂。

后來是不少畫家搞藝術(shù)的圖這里房租便宜，于是租下了廠房改造成工作室和畫廊什么的，就相當(dāng)于咱們大山子的798。而且多說一句，798的創(chuàng)始人洪晃，就是因為70年代被派到紐約當(dāng)留學(xué)生的。而當(dāng)時正是Soho開始藝術(shù)化的年代，所以后來這名門痞女就給復(fù)制到酒仙橋老工業(yè)區(qū)了。

之所以潘石屹說是借鑒的這里，可能因為張欣是華爾街的小白領(lǐng)吧，對這休斯頓南街比較熟悉，所以就借用了名字。

另外多說一句，Loft其實就是紐約Soho的典型風(fēng)格，畢竟都是廠房，又大又高，改造成躍層正合適。只不過咱們的Loft現(xiàn)在指小躍層，跟閣樓兒似的。

3、不過后來又有人說老潘的Soho是借鑒了倫敦Soho，本意是“呦吼”的擬音詞，打招呼的意思，翻譯成北京話就是“吃了嗎？”后來這里成了時尚+繁華的商業(yè)街，也就被老潘拿來說事兒了。

不過我不太認(rèn)可，因為倫敦這里早期是紅燈區(qū)，確實繁華，但畢竟是好說不好聽啊。但是倫敦Soho靠近金融街，所以和老潘的Soho現(xiàn)代城位置有點兒像。而且也算唐人街，或者跟跟唐人街合并了吧。所以說華人是參與了改造也說的過去，被老潘借鑒就也能講通了，只是我不太信。

4、再后來又有人說Soho借鑒的是日本風(fēng)格，因為日本房價高，所以才會居家辦公為一體。另外日本是非常追捧公寓的國家，高檔公寓比獨門獨戶的一戶建貴的多。所以就被老潘借鑒了，含義是高檔+多功能+時尚。

但我也不太信，因為我反正沒在日本見過這種商住兩用的形式，至少不多。或者說這種形式在全世界都少見，屬于兩頭兒不靠的玩意兒。

5、再后來就說Soho是集各家之所長了，是老潘獨創(chuàng)的概念，Small office+Home office，小公司居家辦公的意思。甭管是否牽強，后來老潘他們就以這為準(zhǔn)了。

6、但在我看來，最大的可能還是借用了紐約Soho的名字，只不過形式兩碼事兒而已。真正的Soho其實就是798，這才是工廠改造成藝術(shù)區(qū)的典范。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們家是21年9月份（房價正高點）在酒仙橋的高家園小區(qū)買了一個小兩居64平，當(dāng)時花了不到370，現(xiàn)在估計也就值330左右，貸款也基本沒還完了，目前自住。閨女孩子4歲，上幼兒園小班，27年上小學(xué)。我們沒有北京戶口，積分也沒有希望，不過有工居證，本來想考慮去天津，但是想來想去感覺天津不如北京，還是想在北京生活。

后面面臨孩子上小學(xué)，社區(qū)里有一個高家園小學(xué)，查了一下很一般，而且高家園小區(qū)八幾年的房子，以后時間長了保值肯定也不行，所以想問下您，像我們這樣的情況，是不是應(yīng)該換房？另外，目前是否是換房的時候，換房的話，家庭可以承擔(dān)1w左右的房貸，熬夜加班攢點錢不容易，不想房子越來越貶值。

A：

1、高位買的，現(xiàn)在跌10%，那不算多，北京平均都15%以上。貸款怎么叫“基本沒還完”，剛不到四年，沒必要著急還吧？

2、高家園小學(xué)，應(yīng)該改名好幾年了，歸了美院系統(tǒng)，但好像又改換門庭了，我沒記住。反正就是普通小學(xué)吧，北京大多數(shù)普校都差不多。

老小區(qū)的保值跟房齡關(guān)系不大。因為自從允許上市那天就是老小區(qū)，不可能再因為房齡而影響價格走勢。這就跟退休老頭兒似的，有可能因為歲數(shù)大了而降低退休金嗎？不可能的，只會跟隨北京整體薪資而調(diào)整，不吃虧也占不到便宜。

老小區(qū)也這樣兒，這種小區(qū)全北京有幾百萬套呢，大多數(shù)都不算學(xué)區(qū)房，但只要是在市區(qū)成熟地段兒+沒硬傷，那就甭糾結(jié)什么保值。短期有可能因為流動性弱+著急賣而吃點兒虧，長期的話就是大盤平均值，因為這種小區(qū)本來就是大盤的基礎(chǔ)組成部分，相對是最穩(wěn)的。

3、房子是用來住的，為了改善居住體驗就換唄，為了孩子上學(xué)則看情況，置換也行，買占坑兒房也行。但因為怕貶值而置換沒什么太大意義，預(yù)算不高的話也未必能換到太好的，如果換的還是同等老房，只是總價增加一些，那就僅是自住提升的意義了。

影響房產(chǎn)價值最主要的就是地段兒，這種老房在北京動輒幾百萬，到了鶴崗才幾萬，這就是地段價值不同體現(xiàn)的。

酒仙橋板塊不算弱，之前幾年是被望京搶走了部分份額，所以整體不太強。但這幾年有所改變，或者說雖然大盤火爆時沒占便宜，但大盤低迷時也沒吃虧啊，還要什么自行車？

4、簡單就這情況吧，如果是為了改善和孩子上學(xué)那就考慮置換，單獨為了保值就意義不大了，老房越老越穩(wěn)。

可以參考旁邊的大山子，798旁邊的，又老又破，破的都不好形容。價格走勢從來也沒占過便宜，但從上市至今20多年了也沒吃虧，而且租金收益率在北京排第一序列，租金收益高就意味著居住的性價比高。

如果還糾結(jié)就自己算算租售比吧，用總價除以預(yù)估租金，如果數(shù)值在600左右就算正常，低了更好。也就是說，如果這套小兩居能租到5000多就算正常，能租6000以上就更踏實了。

僅供參考。

三

Q:

請問，想在西城買個房子，孩子三年級，目標(biāo)小升初時轉(zhuǎn)過去，學(xué)區(qū)要求不高，中等就行，目前看了車公莊北里電梯樓，扣鐘北里電梯樓，百萬莊生肖區(qū)板樓，鐵路巷板樓，面積在50-70平，價格大多在650左右，想問下，從將來保值的角度這幾個小區(qū)哪個會好一些。

同樣的錢在新北苑可以買潤澤悅溪，中鐵國際城，世華泊郡90平左右的房子。從長期保值的角度看，和西城的幾個相比，哪個會更好，幫忙看看。

A：

1、跨區(qū)小升初，要求學(xué)區(qū)中等，這我不敢保證，只能是到時候看運氣。畢竟三年級是2022年入學(xué)的，高峰期的學(xué)位都緊張。

未來保值的話那就計算學(xué)區(qū)溢價率唄，溢價比例越低的自然性價比越高，溢價部分的保值風(fēng)險也越低。這讓當(dāng)?shù)刂薪榻o計算吧，只要是沒有硬傷的同等房源就都好算，用數(shù)字比較更清楚。

如果溢價率同等水平，那就首選沒電梯的板樓，板樓中首選百萬莊的。

2、跟新北苑的長期比較保值，這不是一種產(chǎn)品啊。學(xué)區(qū)房相當(dāng)于老奔馳，新北苑商品房相當(dāng)于新款特斯拉，怎么比啊？或者說學(xué)區(qū)房是包含學(xué)區(qū)溢價的，不好跟非學(xué)區(qū)房比保值。

分開比吧，如果只看基礎(chǔ)部分，那近十多年來是新北苑的占優(yōu)，這是送分題。但既然疊加了學(xué)區(qū)溢價，那西城的就占優(yōu)了，有單獨增加的配套價值。而新北苑只是掛了朝外校區(qū)的名字，現(xiàn)實中還不算學(xué)區(qū)房。

不過也考慮好，今年是入學(xué)高峰的最后一年，明年之后就是明確的趨勢拐點，再往后是否還能保持溢價率就看政策了。有政策就能撐住，沒有的話很可能受影響，那這幾個學(xué)區(qū)房子的保值就弱于新北苑的了，畢竟學(xué)區(qū)和房子都不算太強。

3、當(dāng)然這長期也得說多少年？真要持有十多年的話或許又是學(xué)區(qū)房占優(yōu)了。也就是等過了這已經(jīng)確定的十年低谷期之后，學(xué)區(qū)房有再度受追捧的可能，也看到時候的政策吧。

4、總之您這要求有點兒偏高了，既要求中等學(xué)校，又要求保值，還要跟強勢板塊沒溢價的次新商品房相比，不太好兼顧。

僅供參考。

四

Q:

請教一下您。我的情況是兩套房無貸款。一套無學(xué)區(qū)，朝陽北三環(huán)80年紅磚樓小三居，已加外掛電梯。另一套學(xué)區(qū)房，西城小一居老人住，我們帶娃在這套附近租房。我工作單位在朝陽，10年后孩子上大學(xué)后想再搬回朝陽住。現(xiàn)在是覺得朝陽這套太老破了想賣掉，估計到手400多點，可以+200現(xiàn)金再貸款200買800萬左右的房子。問題不知道該換到哪里。

方案一，換到西城，自住10年后再賣掉換朝陽。

方案二，換到朝陽，目前繼續(xù)在西城租房住。

方案三，先不動，10年后再置換。

A：

1、換到西城自住10年，800萬的房子，如果不挑學(xué)區(qū)的話那就買溢價低的唄。比如大椿天學(xué)區(qū)，能買到80多平的小三居，租售比大概800左右，溢價率應(yīng)該在20%之內(nèi)。這在西城算是性價比相對高的，能得到650萬左右的居住體驗。

劣勢是畢竟現(xiàn)在是高峰期的最后一年了，明年之后誰也說不好這溢價部分的保值情況。尤其又是這種資源不太強的學(xué)區(qū)，如果沒有政策支撐，溢價部分有可能受影響。即便是不受影響，800萬中的150萬或以上也要閑置10年，相當(dāng)于無息存款吧，考慮好是否值得。

2、換到朝陽，800萬總價的常規(guī)建議是北部為主了，租金都相對高，流動性正常，價格走勢也至少不落后。自住或過幾年想賣就買次新的，圖租金高或長期持有就買老房，這樣換租到西城能占20%或以上的便宜。這可以算算現(xiàn)有兩套房的租售比，看看差距多少。

也就是說，這方案的優(yōu)勢是換租能占便宜，保值沒風(fēng)險。但劣勢是住別人的房子，時間長了看自己是否覺得合適了。

3、不動那就不動唄，十年后再說，這看自己的想法了，外人無法評價。

僅供參考。

五

Q:

請問，23年孩子上小學(xué)前曾經(jīng)咨詢過您對于密云房子置換的建議，后面因為準(zhǔn)備直升望京對口小學(xué)，所以置換擱置。今年上半年我們還是將密云房子處理了，目前手頭有150萬左右現(xiàn)金。目前的經(jīng)濟(jì)形勢、國際局勢等，普通人看不懂，也不指望能夠再通過買房一夜暴富。想跟您說下我的訴求，希望您能指點一點，萬分感激。

家庭情況：夫妻雙私企，未來可能會失業(yè)，沒有房貸壓力，目前手頭現(xiàn)金150萬左右。有一個女兒上一年級，家住望京，對附近的學(xué)校情況較為滿意。

考慮到父母幫忙帶娃和未來想分開居住的需求，想在附近購置一套開間或者一居室。總價400萬以內(nèi)的，目前比較有意向的兩個小區(qū)：寶星園的大開間，400萬左右，據(jù)說租金7000元，和望京西園一區(qū)的一居室，300萬出頭能拿下，據(jù)說租金5500多。

如果是想資產(chǎn)保值增值的角度，居住角度次要的話，這兩個小區(qū)您更建議哪個小區(qū)呢？我目前想多看看，不著急買，如果遇到特價著急賣的再下手，最好寶星園350+能拿下，您覺得有戲嗎？

A：

1、我也看不懂這些經(jīng)濟(jì)大勢，索性懶的琢磨，只持有風(fēng)險最低的資產(chǎn)就得了，不求多賺，只求相對穩(wěn)妥。

2、開間和一居室，常規(guī)建議是能買正規(guī)一居就盡量。因為開間畢竟受眾窄，只適合單身或小家庭，有了孩子的都不好辦。而商品價格是供需關(guān)系決定的，所以在買家相對少的情況下，大多數(shù)開間的走勢都偏弱。

望京算相對好的，因為年輕人多+租房的多，所以開間算沒吃虧的。但這種情況在全北京不多，基本都在朝陽東部和北部。

所以我的建議是如果短期持有，那買望京的開間也沒問題。十年八年的就考慮好吧，我認(rèn)為不如正規(guī)一居穩(wěn)妥，反正租售比（性價比）也差不多。

3、另外從流動性角度說，或許開間占優(yōu)。但我說買一居的前提是長期持有，流動性就無所謂了，出手時別著急賣就行。所以還是看持有周期吧，短了就開間，長了再考慮正規(guī)一居。

4、不著急就再等等，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢太亂了，我也懵逼著呢。關(guān)注政策和成交量吧，最近成交量走弱，也沒出新政策呢，等著也不會吃虧。但盡量關(guān)注，如果出現(xiàn)一個就注意，兩個都出現(xiàn)就做好準(zhǔn)備吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。