作者：周軍律師.

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在執行程序中，時常會出現案外人與被執行人達成不動產以物抵債協議的情況。

那么，如果案外人與被執行人達成不動產以物抵債的，能否排除執行？

《最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官會議紀要》中明確：

以物抵債協議不同于買賣合同，其性質或者是新債清償，或者是債務更新。在新債清償場合，同時存在新舊兩個債，與單一之債性質的買賣合同明顯有別；在債務更新場合，債權人僅享有權利而無須履行付款義務，與需要支付對價的買賣合同亦不相同。因此，僅依據以物抵債協議，并不足以排除另一個金錢債權的執行。

法官會議認為，

在《執行異議和復議規定》第二十八條能否適用于以物抵債問題上，裁判尺度不盡統一。我們認為，《執行異議和復議規定》第二十八條不適用于以物抵債，主要理由如下：

一是以物抵債不同于買賣合同。以物抵債以消滅金錢債務為目的，而買賣合同的核心在于買受人以取得標的物所有權為合同的簽訂目的。在以物抵債場合，存在新舊兩個債，在債務更新場合，新債設立的同時舊債消滅，新債在性質上確實類似于買賣合同。而在新債清償場合，新債設立的同時舊債并不消滅，此時同時存在新舊兩個債，性質上屬于選擇之債，與單一之債性質的買賣合同判然有別。在債務更新性質的以物抵債場合，債權人享有請求交付并轉移所有權的權利，但無須再付款，因為其在買賣合同項下負有的付款義務與其對債務人享有的債權已因抵銷而消滅，債權人僅享有權利而無須履行付款義務，因此極易損害其他當事人的合法權益。而在買賣合同中，出讓人因出讓標的物而獲得價款，該價款完全可用于清償債務，因而一般不會損害他人的合法權益。

二是出于限制隱形物權適用范圍的考慮。公示公信原則是物權變動的一項基本原則，而物權期待權缺乏公示方法，第三人無法通過查閱不動產登記簿獲得相關權利信息。賦予其優先于金錢債權人的效力，不符合債權人平等性以及物權須公示的民法基本原理。

三是出于引領預期、防范虛假訴訟的考慮。以物抵債協議僅需當事人簽字即可成立，當事人極易偽造以物抵債事實。且在考察以物抵債是否損害其他當事人利益時，由于民事訴訟中法院缺乏足夠的技術手段，難以判定以物抵債事實是否真實存在，從而很難防范虛假訴訟的發生。

四是保持裁判尺度統一的需要。對以物抵債保持防范警惕態度是當前司法實踐的一貫態度，在執行異議之訴中不宜認可以物抵債權利人可以對抗金錢債權人。

周軍律師提醒，案外人與被執行人達成不動產以物抵債協議后，通常情況下不能排除執行。對于案外人而言，若希望通過以物抵債協議獲得不動產并排除執行，應盡可能在協議簽訂后及時辦理不動產過戶登記手續，若因客觀原因無法辦理，也要保留好相關證據，證明自身對未能辦理過戶登記不存在過錯以及以物抵債協議的真實性、合法性與實際履行情況等，以便在執行異議程序中維護自身合法權益。而對于其他債權人來說，在執行程序中若遇到案外人以物抵債協議主張排除執行的情況，要積極提供證據，對以物抵債協議的真實性、合法性等提出合理質疑，維護自身債權的公平受償。

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