不僅僅是化解城投債！

NO.1 | 壹

下場(chǎng)回購(gòu)?fù)恋?/strong>

有一條消息

始終被行業(yè)內(nèi)的各方

和大家所忽略

那就是2024年12月3日

開封市自然資源和規(guī)劃局

發(fā)布的一條

《公開征集收回收購(gòu)開封市市本級(jí)存量閑置土地公告》

文中明確顯示

運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金

收回收購(gòu)存量閑置土地

將成為這項(xiàng)政策的基本盤來推進(jìn)

說句大白話

這就好比家長(zhǎng)給一幫孩子們發(fā)錢

幫助他們向開發(fā)商手中

回收回購(gòu)曾經(jīng)已經(jīng)出讓過的閑置土地

以解決各方眼下的困難

所以，自從2024年11月開始

自然資源部印發(fā)了相關(guān)政策和通知后

河南各地就已經(jīng)開始積極推進(jìn)

截止到2025年4月初

河南已有至少9地

公布專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地清單

涉及土地118宗，收購(gòu)價(jià)格總額超97億元

具體到開封

雖然省里能批下來多少專項(xiàng)債額度？

給到開封這個(gè)孩子多少錢？還未明確

但開封的前期準(zhǔn)備工作

已經(jīng)做得非常扎實(shí)

根據(jù)近期官方公布的

《開封市2025年擬儲(chǔ)備地塊清單》顯示

擬收購(gòu)存量用地登記量

已達(dá)39宗

且94.8%集中于城投平臺(tái)公司

其中，示范區(qū)31宗地塊

龍亭區(qū)3宗地塊

鼓樓區(qū)3宗地塊

順河區(qū)2宗地塊

仔細(xì)瀏覽后不難發(fā)現(xiàn)

這些地塊幾乎成為了

各家城投平臺(tái)公司這些年

在開封土拍市場(chǎng)拿地成績(jī)單的真實(shí)寫照

換句話說

這些城投平臺(tái)公司在之前所拿的地塊

只要沒有開發(fā)

基本上在市場(chǎng)上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈后

又再次回到了政府手中

因此

在理解了底層邏輯之后

就不難理解會(huì)有人發(fā)出

“這就是化解城投債”的感嘆了!

城投平臺(tái)公司前期因“托底拿地”

或被動(dòng)承接土地開發(fā)任務(wù)

持有大量未開發(fā)或閑置土地，造成資金沉淀

而土儲(chǔ)專項(xiàng)債通過政府回購(gòu)收儲(chǔ)這些土地

可為城投平臺(tái)公司提供資金回籠渠道

緩解短期流動(dòng)性緊張

NO.2 | 貳

影響

事實(shí)僅僅如此嗎？

顯然

化解城投債只是其中的一環(huán)

最重要的

還是調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

保障土地出讓收益率

進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

根據(jù)本次開封回購(gòu)?fù)恋氐臈l件來看：

一、須在2024年3月31日之前供應(yīng)，納入土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)存量閑置土地清單。 二、優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。 三、其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地。 四、已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍。

收購(gòu)的對(duì)象

前期首要集中于

城投平臺(tái)公司和國(guó)企手中的地塊

原因在于：

一方面，國(guó)企、城投平臺(tái)公司的地塊

資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰

另一方面，民企地塊

很多在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

不符合當(dāng)下快速見成效的收儲(chǔ)隱性條件

當(dāng)然，這并不意味著民企沒有機(jī)會(huì)

只要地塊干凈，條件符合

都可以申請(qǐng)

*一大街西，海馬公館一期北側(cè)

擬收購(gòu)存量用地，已經(jīng)開始對(duì)外招商推介

那么，回收價(jià)格如何界定？

根據(jù)其他省市已經(jīng)收購(gòu)的案例來看

肯定會(huì)“折價(jià)收購(gòu)”

比如廣州

第一批擬收購(gòu)的土地

約70%的地塊擬收儲(chǔ)價(jià)格

與成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間（八折-原價(jià)）

接近50%的地塊比值在0.9-1.0之間（九折-原價(jià)）

約10%的地塊比值在0.7-0.8之間（7折-原價(jià)）

如果當(dāng)初500萬/畝的開封某地塊

現(xiàn)在回收價(jià)格肯定要低于500萬/畝

畢竟市場(chǎng)大環(huán)境不一樣了

家長(zhǎng)也需要低價(jià)抄底

來重新獲取土地的掌控權(quán)

而這些地塊回收儲(chǔ)備之后

將再次包裝，投放市場(chǎng)

等待有意向的房企再來咨詢，按時(shí)價(jià)拿地

如此以來

既可以穩(wěn)定市場(chǎng)

減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系

進(jìn)而扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀

也可以緩解房企資金壓力

通過土地變現(xiàn)

讓房企集中資金保交樓、保民生

最為重要的是

還可以抑制土地價(jià)格不穩(wěn)

避免國(guó)有資產(chǎn)流失

*二大街東，東京大道以南，海馬公館三期西側(cè)

擬收購(gòu)存量用地，已經(jīng)開始對(duì)外招商推介

從目前開封市場(chǎng)行情

這么多擬收購(gòu)存量用地（39宗）來看

并非一把抓全部通要

而是優(yōu)先選擇部分

地段優(yōu)、配套好的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行推進(jìn)

等收購(gòu)的地塊再次出讓盈利了

再接著收購(gòu)其他地塊

形成“滾動(dòng)開發(fā)”，這才是理想狀態(tài)

但目前的開封市場(chǎng)行情大家也都知道

也有可能優(yōu)質(zhì)地塊回收后

存在賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)

這一切都要看市場(chǎng)的反饋而定

但歸根到底

家長(zhǎng)為了讓樓市“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)

始終在不斷釋放、付出實(shí)踐

這才是專項(xiàng)債

對(duì)于市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的信心與能量！

NO.3 | 叁

市場(chǎng)的真實(shí)面

說實(shí)話

現(xiàn)階段的開封樓市

基本上處于“冰凍期”

在朋友們的聚會(huì)中

“買房”和“樓市”這兩大話題

已經(jīng)很少會(huì)提及

飯桌上

人們也不在討論房?jī)r(jià)

甚至在樓市中

生存的房企和在售樓盤

也沒有了之前的激情與活力

市場(chǎng)宛若步入靜寂無聲

甚至“欠薪”

近乎成為地產(chǎn)人的標(biāo)配

成為他們苦笑之后的心酸與無奈

說到底

還是大家對(duì)于樓市的信心，缺失了

往深一步來說

更是對(duì)收入預(yù)期的信心，底氣不足

說實(shí)話，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎?

當(dāng)然不貴！無論是新房市場(chǎng)

還是二手房市場(chǎng)

開封的房?jī)r(jià)一直處于低位走勢(shì)

反而這種現(xiàn)狀，更讓大多數(shù)人陷入觀望

一方面，是政策不斷出臺(tái)

以及自己是否踩在高位的擔(dān)憂

讓“現(xiàn)在買房就成冤大頭”的觀念，普遍存在

另一方面，好房子固然有市場(chǎng)

但買入就要衡量自身的薪資收入

家庭的承受力，以及每月還貸的從容力

遲疑不決、再三斟酌猶豫之下

買房，就成為一道難解的心結(jié)

因此，在“經(jīng)濟(jì)決定一切”的真理下

買房的確定性

正在變得模糊

進(jìn)而影響著開封樓市的各個(gè)層面

這才是市場(chǎng)的真實(shí)面

------The end------

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