黃浦江畔的霓虹光影里，內(nèi)環(huán)內(nèi)始終是上海城市價值的象征。

然而即便是在寸土寸金的內(nèi)環(huán)，也存在不少被時代列車甩下的角落。

一些曾經(jīng)的"黃金地段"，正在經(jīng)歷著令人唏噓的沉浮史。

透過它們的興衰，或許可以觀察到城市發(fā)展規(guī)律。

徐匯斜土路

斜土路的地段真沒得說，緊靠徐匯濱江和衡復風貌區(qū)。

但可惜缺乏核心產(chǎn)業(yè)、大型商業(yè)和文化地標，和caz失之交臂，整個中央活動區(qū)缺失的那一塊就是斜土路。

從歷史上看，早年徐匯濱江沒開發(fā)的時候，斜土路緊靠著工廠和碼頭，就不算是什么好地方。

上世紀初斜土路上建造了很多工廠，50年代又建造了日暉、江南等10個工人新村，煙火氣濃厚。

后來打造了一些普通的商品房，檔次不高。隨著時間流逝，這些商品房也漸漸老去，落后時代。

如今的斜土路，凸出特點是一個老字，老房子，老齡化，以純居住功能為主，城市界面也相當老舊。

不過，好歹守著內(nèi)環(huán)的底子。 斜土路地鐵十分便利， 4號線（大木橋路）、9號線（嘉善路）、12號線（嘉善路/大木橋路），自駕也很方便。

而且斜土路周邊全是大佬，西岸金融城，徐家匯，淮海路。商業(yè)、醫(yī)療配套也都是頂級的，這些資源都可以共享。

再加上頂著徐匯區(qū)的名頭，房價也是不低的，可以看作是周邊豪強板塊的一個備胎。

喜歡徐家匯買不起怎么辦？去斜土路。

總體來說，斜土路平平常常，沒有特別拿的出手的東西，

因為沒有好的公辦學校，整體上新上海人買的比較少，主要以本地家庭改善購買。

不過，斜土路還有一大希望，那就是拆遷。

這兩年徐匯區(qū)的拆遷猛的一批，斜土路的老房子說不定哪天就要拆了。

江南新村正在材料征收，不過并未確定是拆遷還是原拆原建，但已經(jīng)定調(diào)為重大城市更新項目，希望很大。

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長寧新華路

作為上海64條永不拓寬的街道之一，新華路的法式梧桐見證了太多傳奇和歷史。

在浦東國際機場和延安高架建成之前，外國領(lǐng)導人造訪上海通常會從虹橋機場經(jīng)過新華路前往市中心，所以新華路又被冠以百年“國賓道”。

新華路也是傳統(tǒng)的上海頂級名流聚居地段，擁有眾多名人故居，巴金故居、宋慶齡故居等等均盤踞于此。

在當時，能夠入住新華路板塊，無異于證明了居住者尊貴的社會地位與強大的家族實力。

但是從目前來看，板塊已經(jīng)發(fā)展成熟，基本沒有新規(guī)劃，也難以享受到政策規(guī)劃帶來的紅利，難有大的增長動力。

包括整個長寧區(qū)，其實都存在類似的困境。

交通這塊，新華路板塊的幾個地鐵站都在板塊邊緣，延安高架附近的居民輻射不到。

而因為種種原因，新華路板塊的大部分區(qū)域沒有劃進去caz。

只有新華路的歷史別墅區(qū)劃進了CAZ，西部大部分地塊和東部一小塊在CAZ之外。

新華路西面老房子居多，城市界面破舊，房價拖累整個板塊。

這可能與長寧整體發(fā)展思路有關(guān)，長寧目前重點發(fā)展臨空經(jīng)濟園區(qū)、愚園路風貌、虹橋東片區(qū)、古北中心，新華路只是社區(qū)中心。

新華路大部分商品房對口的是復旦小學和法華鎮(zhèn)路第三小學，也是新華路的一個短板。

除了幾個高端豪宅，淮海名邸，華山夏都苑等，新華路絕大部分都是2005年以前建的老商品房、老塔樓、老破小。

房齡老舊，產(chǎn)品落后，檔次不高。

一句話，這里適合追求老上海情懷的頂豪和土著，自住適宜，但潛力一般。

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浦東塘橋

塘橋作為一個濱江板塊，又在浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)，卻幾乎沒什么存在感，讓人很是不解。

其實塘橋位置絕佳，去浦西浦東都很方便。

陸家嘴一浜之隔，黃浦濱江隔江相望。

而且塘橋有浦東最好最缺的醫(yī)療資源：仁濟醫(yī)院和兒童醫(yī)學中心2個三甲醫(yī)院；

出行有4號線，未來還有19號線；散步有濱江步道，商業(yè)有巴黎春天。

唯一拉垮的就是學校，然而這一點卻很要命。

浦東人民愛雞娃，全上海都知道，自然不愿意買在塘橋。

塘橋低洼的另一個原因是板塊內(nèi)有大量老破小，拉低了城市界面，也拉低了房價。

南邊的南碼頭也是同樣的難兄難弟。

說到底，還是塘橋周圍的豪強板塊太豪強，陸家嘴，聯(lián)洋，花木。

熱鬧都是他們的，塘橋只有醫(yī)院和老房子。

基本每一輪行情都是最后才能輪到它漲一漲。

不過塘橋不是沒有好房子，尤其塘橋濱江那塊；

比如九龍倉壹十八，地段、品質(zhì)都很出色，

次一點的高端盤有國信世紀海景、浦江海景；

但依然改變不了塘橋老房子為主的大基調(diào)。

話說回來，因為房價低洼，不少工作在市中心，追求地段與通勤的年輕剛需買在了塘橋。

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普陀長壽路

地圖上看，長壽路和武寧是老靜安的小跟班，事實也確實如此。

長壽路是普陀當之無愧最好的地段，內(nèi)環(huán)內(nèi)，老靜安近在咫尺，直接受到南京西路輻射。

加上蘇州河的稀缺景觀資源，這里本該成為普陀區(qū)的價值高地和中央活動區(qū)。

結(jié)果早年全都規(guī)劃成了住宅，品質(zhì)參差不齊，不少塔樓產(chǎn)品已經(jīng)嚴重落后于時代。

加上商業(yè)中心的地位失去，長壽路成為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房價的 吊車尾 。

長壽路的另一個槽點是這里以前風月場所比較多，拉低了人們對這個地方的印象。

但長壽路還是有不少好房子的，華僑城，錦繡里、淺水灣愷悅名城、寶華城市晶典。

九年一貫制的江寧學校排名很靠前。

可就因為頂著普陀的名頭，長壽路一直是內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價洼地；

同樣的價格，買在長壽路，房子品質(zhì)可比老靜安高多了。

小結(jié)

總結(jié)來看，這幾個地方，要么規(guī)劃優(yōu)先級低：如斜土路、長壽路、新華路的大部分未被納入CAZ，資源傾斜不到。

要么歷史包袱重，開發(fā)飽和：如新華路可開發(fā)土地稀缺。

要么次新房稀缺，老公房和老塔樓拉低整體社區(qū)品質(zhì)。

其實地段就像明星的顏值，能帶來天然流量，但要想長紅還得靠持續(xù)"資源打榜"。

規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)，學區(qū)，至少得有一樣，否則即便是內(nèi)環(huán)內(nèi)也難免沒落。

不過城市這盤大棋從來都是風水輪流轉(zhuǎn)。就像斜土路，哪天拆遷的推土機開過來，就有機會從備胎轉(zhuǎn)正成男一號。

畢竟在上海，從來沒有永遠的價值洼地，可能只是在等待時機。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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