本報（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報道

包括北京、深圳等在內(nèi)的多個城市，正在升級住房“以舊換新”政策。

在今年3月底，北京懷柔區(qū)房博會上，懷柔區(qū)宣布將實施住房“以舊換新”政策。本次政策要求平臺公司將二手房收購款發(fā)放至換購者名下的資金監(jiān)管賬戶，待換購者與開發(fā)企業(yè)簽訂新房購買合同后，再由平臺公司將監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開發(fā)企業(yè)。

“收房”模式的住房“以舊換新”切實打通了交易堵點，將有望帶來住房交易以及土地交易方面的連鎖利好，有望得到更大范圍的推廣。但是，分析人士也向《華夏時報》記者指出，平臺公司“收房”墊資意味著一定的風(fēng)險，風(fēng)險核心在于二手房回收的價格。“收房”模式在各地執(zhí)行的效果，也很大程度取決于墊資方對房源價值的評判，以及價值的評判是否能夠獲得賣房家庭的認可。

連鎖利好

記者了解到，北京懷柔區(qū)要求參與政策的舊房，已取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證，且為自房屋竣工備案之日起至今不超過30年的二手普通商品住房，面積不超過120平方米（含），不存在查封限制狀況。實施范圍暫時為區(qū)域內(nèi)龍山街道、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)。可換購的新房則為懷柔區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋預(yù)/現(xiàn)銷售許可備案證明的商品房。

截至目前，懷柔新的“以舊換新”政策尚未正式落地。北京懷柔住建委的相關(guān)工作人員向《華夏時報》記者表示，目前此類“以舊換新”政策在北京只有懷柔推出了，政策的細則正在籌備階段，尚未明確具體的內(nèi)容。不過，該工作人員指出，通過住房“以舊換新”進行交易，購房者的確能夠得到一定的購房優(yōu)惠。

新房中介人員夏昭（化名）告訴《華夏時報》記者，目前，越秀懷山府項目透露預(yù)計將加入住房“以舊換新”，但是，具體政策執(zhí)行落地有可能會到今年下半年。預(yù)計并不是所有項目均參與。

懷柔新房項目北京城建·府前龍樾售樓部相關(guān)工作人員向記者表示，該項目也將參與住房“以舊換新”。其表示，“我們售樓部提供住房以舊換新一站式服務(wù)，想要以舊換新聯(lián)系我們就行。”

其實，此前北京也推出過住房以舊換新的相關(guān)政策。去年7月19日由北京房地產(chǎn)中介協(xié)會、北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了《北京市商品住房“以舊換新”活動倡議書》，業(yè)主選定想換購的新房后，可與房企簽訂換房協(xié)議、繳納訂金，訂金進入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，中介機構(gòu)同步掛牌舊房、加大推廣力度。若90天內(nèi)舊房售出，居民正式簽訂購房協(xié)議，定金轉(zhuǎn)為首付款。若90天內(nèi)未售出，可與房企協(xié)商延期，也可無條件申請退還訂金，退款時間不超過15天。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會工作人員向《華夏時報》記者明確，此前北京推出的“住房以舊換新”政策已經(jīng)結(jié)束了，目前北京尚沒有新的住房“以舊換新“政策在執(zhí)行。

前后兩次推出的住房以舊換新政策模式上存在差異。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示，此前北京房地產(chǎn)中介協(xié)會作為協(xié)同方，指導(dǎo)過換房家庭舊房出讓，以及新房購入，這種方式只是在理論上幫助大家去以舊換新。本次懷柔區(qū)的這項政策，由公司墊款，能夠切實地加快換房賣舊買新的進程，同時，給二手房和新房市場，以及土地交易市場帶來連鎖利好。

當前市場環(huán)境下，部分購房家庭仍有改善置業(yè)的需求，但是二手房的流轉(zhuǎn)的速度比較慢。郭毅指出，當下懷柔新房庫存量比較大，這次由平臺公司來墊款，能夠加速整個交易鏈條最關(guān)鍵的一環(huán)，從而推動市場賣舊買新的周轉(zhuǎn)速度，幫助真正有需求的家庭更早實現(xiàn)改善升級，為市場注入新的活力。

多地升級

此前，住房“以舊換新”政策其實已經(jīng)在多個城市實施。截至去年6月份，已經(jīng)有超過70個城市推出了住房“以舊換新”政策，但是模式不盡相同，包括由政府指定的機構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、置換、補貼等方式。

當前仍然有城市在加入住房“以舊換新”的大隊伍。4月11日，南京宣布2025年住房消費“以舊換新”政府補助活動期間（2025年3月31日至2025年12月31日），購房人將獲得新建商品住房合同金額1%的政府購房補助。

同時，也有城市正在升級住房“以舊換新”政策。4月9日，媒體公開消息稱，深圳住房“以舊換新”開始支持異地客戶參與，不限制“舊房”所在城市，參與“以舊換新”的客戶均可獲得購買財富城“60天無憂退訂”權(quán)益，通過樂有家平臺賣出廣東省內(nèi)舊房且購買新房的客戶，新房項目可給予3萬元補貼。

2025年1月份，較早執(zhí)行該項政策的太倉也放寬了申請條件。可參加“以舊換新”的住宅的產(chǎn)權(quán)證建筑面積由“144平方米以下”，放寬到“180平方米以下”。

2023年9月底，太倉市開始試行國企收購模式的商品房“以舊換新”；2024年1月，太倉市將商品房“以舊換新”升級為常態(tài)化機制。

太倉住房“以舊換新”執(zhí)行效果如何？資料顯示，截至2024年11月底，太倉市商品房“以舊換新”累計認購新房363套，收儲存量房430套。

江蘇太倉復(fù)游城銷售人員向《華夏時報》記者表示，在太倉參與以舊換新政策的話，會有專業(yè)人員對舊房上門拍照采樣評估，參考近期成交價或前6個月的價格平均值等確定舊房價值。由國企作為收購主體，流程相對固定規(guī)范，收購價格甚至可以高于自行賣房的價格，購買新房的價格還會低于平時售樓部出售的價格。現(xiàn)在項目均價基本超過17000元/平米，以舊換新每平米可以便宜500元左右。

不過，買新房的價格可能仍需要購房者加以甄別。江蘇太倉房產(chǎn)中介人員向《華夏時報》記者介紹，其實，太倉復(fù)游城現(xiàn)在有很多工抵房在售，均價約為1.5萬元/平米。住房以舊換新，政府收房按照市場價，但是購房者買新房的價格其實可能會更貴。

大范圍推行？

這種由政府平臺的收房“以舊換新”政策是否會在北京的其他區(qū)域推行？劉偉向記者表示：“估計夠嗆，東城、西城、海淀、朝陽的房子都太貴了，肯定收不起。”

不過，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池在接受《華夏時報》記者采訪時表示，平臺公司參與以舊換新可以推動一二級市場聯(lián)動，促進賣舊房買新房盡快實現(xiàn)，提高住房交易效率，推動新舊房交易和樓市的回暖。此類住房以舊換新政策未來或會得到更大范圍的推廣。

同時，趙秀池還指出，以舊換新政策還需要其他政策同時推進，才能確保政策的順利實施和獲得期望的效果。應(yīng)推出更多降低交易成本、減輕買賣雙方負擔的舉措，如稅費減免、低息房貸政策支持等，同時建議增加以舊換新的臨時機動購房指標，以避免舊房還沒有過戶，導(dǎo)致買新房沒有指標的情況發(fā)生。

結(jié)合懷柔區(qū)“30年以內(nèi)”等方面的“收房”條件，郭毅坦言，對于平臺公司來說，墊資意味著一定的風(fēng)險，風(fēng)險核心在于二手房回收的價格。確保平臺公司不出現(xiàn)虧損，控制整體運營風(fēng)險，就需要設(shè)定房齡比較新、位置比較好、面積較小的二手房收購條件，以便于二手房流通，有助于市場良性循環(huán)。

各地的住房“以舊換新”的市場效果還有待進一步觀察。在郭毅看來，住房“以舊換新”交易也需要兼顧換房家庭多元化的改善需求，平臺公司可能需要拿出更具有針對性的操作細則，才能更有效地加速二手到新房的流轉(zhuǎn)。“收房”模式在各地執(zhí)行的效果，也很大程度取決于墊資方對房源價值的評判，以及價值的評判是否能夠獲得賣房家庭的認可。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧