本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 深圳報(bào)道

自物業(yè)企業(yè)誕生以來，“物業(yè)管理行業(yè)是否有存在的必要”這一命題便持續(xù)引發(fā)爭議，去年相關(guān)討論尤為激烈。

僑銀股份高級(jí)副總裁兼物業(yè)公司董事長、總裁李長江在2025觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上給出了自己的答案，“物業(yè)行業(yè)永遠(yuǎn)會(huì)存在，但是做法大概率會(huì)改變，服務(wù)的模式可能會(huì)改變。為什么說永遠(yuǎn)會(huì)存在？小區(qū)需要服務(wù)，這是改不了的，而怎么提供服務(wù)有可能會(huì)發(fā)生變化。”

彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁于海華亦在會(huì)上指出，物業(yè)費(fèi)的質(zhì)價(jià)相符需要雙向奔赴。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者觀察，2024年物業(yè)費(fèi)降價(jià)浪潮席卷大小物企，受規(guī)模增長乏力與盈利壓力加劇的影響，物業(yè)行業(yè)正邁向傳統(tǒng)模式的轉(zhuǎn)型與重塑。

2024年物業(yè)行業(yè)規(guī)模雖保持增長，但在管面積及合約面積增速均下滑。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2024年53家樣本上市物企在管建筑總面積約為76.24億平方米，較2024中期75.05億平方米僅增長1.6%；共有11家物企在管面積出現(xiàn)下滑，占比20.75%。同時(shí)，43家樣本上市物企合約總面積約為69.91億平方米，平均增長率為4.20%；共有15家物企合約面積出現(xiàn)下滑，占比35%。

2025年4月10日，以“破局立新”為主題的2025觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)在深圳召開。

物業(yè)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)

談及當(dāng)前物業(yè)行業(yè)形勢(shì)，李長江提到，過去房地產(chǎn)對(duì)物業(yè)發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用，但如今行業(yè)格局已發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變。此外，資本市場的新動(dòng)向亦構(gòu)成行業(yè)面臨的新形勢(shì)之一。

李長江指出，這個(gè)行業(yè)本身是不缺現(xiàn)金流的，因?yàn)樾袠I(yè)本身是以服務(wù)為主的。嚴(yán)格來講，10年前、5年前是怎么樣的，現(xiàn)在仍然應(yīng)該是怎么樣。但事實(shí)是，上市物企的股價(jià)大幅下降，由過去的幾十塊，現(xiàn)在變成了幾塊錢、幾毛錢，“為什么帶來那么大的反應(yīng)？當(dāng)然這也是資本市場不放心帶來的。”他表示，資本市場不放心還涉及公司獨(dú)立性的問題，因?yàn)橛邪咐C明物業(yè)公司的獨(dú)立性存疑。與此同時(shí)，大家認(rèn)為上市物企的成長性沒有了。

值得一提的是，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司首席信息官袁鴻凱在會(huì)上還表示，以經(jīng)驗(yàn)為導(dǎo)向的物業(yè)行業(yè)未來將面臨來自AI的強(qiáng)大挑戰(zhàn)，有了DeepSeek深度推理之后，會(huì)大幅度改變?cè)械墓ぷ髂Ｊ剑瑫?huì)極速壓縮原來的創(chuàng)新、管理模式上的變化周期。

“在2013、2014年的時(shí)候，談到互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)物業(yè)公司的沖擊，那時(shí)候我們認(rèn)為不會(huì)很大。目前有了深度AI推理工具之后，未來對(duì)物業(yè)行業(yè)的改變是深刻的，而且在極短的時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)新的物業(yè)管理平臺(tái)。”袁鴻凱說道，如今中國科技行業(yè)為世界提供了另外一套完整的方案，將DeepSeek深度應(yīng)用于物業(yè)行業(yè)，未來將會(huì)對(duì)科技和物業(yè)公司的狀態(tài)引起巨大的變化。

另外，袁鴻凱表示：“在物業(yè)行業(yè)，在大數(shù)據(jù)和人工智能這樣的狀態(tài)下，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了天時(shí)，就缺地利和人和。所謂的地利，就是我們有相應(yīng)的頭部企業(yè)或者是有相應(yīng)的行業(yè)推動(dòng)，另外是有相應(yīng)的資本進(jìn)入，有可能就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。”

從價(jià)格競爭回歸到價(jià)值競爭

面對(duì)物業(yè)行業(yè)新形勢(shì)，李長江提出物業(yè)行業(yè)要有5個(gè)堅(jiān)持。一是堅(jiān)持把服務(wù)做好，回歸初心，無愧于業(yè)主所托；二是堅(jiān)持質(zhì)價(jià)相符，“1塊錢就是1塊錢，而不是說收了1塊錢，享受的是2塊、3塊的服務(wù)，這是把企業(yè)往邪路上帶。”三是堅(jiān)持收繳率即滿意度，如果物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到99 .9%，滿意度肯定不會(huì)差，如果滿意度98%，收繳率也不可能只有78%；四是堅(jiān)持加薪就是善待員工；五是堅(jiān)持經(jīng)理人必須學(xué)習(xí)。

“物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在有很多困難和問題，但也同時(shí)存在很多希望。”李長江亦在會(huì)上表示，行業(yè)永遠(yuǎn)會(huì)存在，但是做法大概率會(huì)改變，服務(wù)的模式可能會(huì)改變。小區(qū)需要服務(wù)，這是改不了的，而怎么提供服務(wù)有可能會(huì)發(fā)生變化。

恒車通停車服務(wù)有限公司董事長唐學(xué)斌更是直截了當(dāng)?shù)乇硎荆飿I(yè)管理永遠(yuǎn)是一個(gè)好生意。另外，唐學(xué)斌還對(duì)“住宅物業(yè)很可能不需要物業(yè)管理了”的觀點(diǎn)表示不認(rèn)同。他認(rèn)為，住宅更需要物業(yè)管理，“因?yàn)樽≌幸粋€(gè)東西不可能用機(jī)器來取代，那就是情感的交流，物業(yè)公司在這一塊存在的必要性是非常強(qiáng)的。”

龍湖集團(tuán)副總裁、龍湖智創(chuàng)生活CEO宋海林則表示，不管外部環(huán)境怎么樣，作為企業(yè)來講，核心就是有能力提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，“我相信現(xiàn)在不管是政策面還是市場面，或者是在客戶端，都在呼喚好服務(wù)，我相信好服務(wù)是常青的。”

合景悠活集團(tuán)首席執(zhí)行官王中琦認(rèn)為，未來是從價(jià)格競爭到價(jià)值競爭的回歸，因此從物業(yè)企業(yè)自身而言，確實(shí)要做好質(zhì)價(jià)相符和品質(zhì)服務(wù)這兩個(gè)工作。

其中，在質(zhì)價(jià)相符方面，要切實(shí)地做好物業(yè)服務(wù)協(xié)議以內(nèi)的工作，以及跟業(yè)主約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的兌現(xiàn)以及有效地實(shí)施。同時(shí)，還可以與業(yè)主進(jìn)行共建的定價(jià)以及服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。

另外，王中琦指出在品質(zhì)的投入上要有取舍，不能過于追逐利潤而喪失對(duì)品質(zhì)的投入，“另外就是要盡量避免卷入低價(jià)競爭，因?yàn)榈蛢r(jià)本來就和質(zhì)價(jià)相符的要求背道而馳，合景悠活不會(huì)主張卷入這種低價(jià)競爭。”

王中琦還表示希望整個(gè)行業(yè)能夠形成一個(gè)生態(tài)，一起為行業(yè)爭取比較有利的政策、輿情，共同建設(shè)形成一個(gè)聯(lián)盟：“在共同發(fā)展、有效競爭的同時(shí)，能夠一起把行業(yè)塑造成一個(gè)讓全社會(huì)認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)的價(jià)值標(biāo)桿。”

未來的物業(yè)管理會(huì)是雙軌制

需要注意的是，深圳星河控股集團(tuán)副總裁、星河智善生活集團(tuán)董事長孫哲峰還在會(huì)上給出了一個(gè)預(yù)判：未來的物業(yè)管理會(huì)是雙軌制。“住宅如果被定義成公共品，不允許有利潤，那它就是一種公共服務(wù)職能，就有了對(duì)應(yīng)的限價(jià)。”

他指出，在44年前中國第一家商業(yè)化的物業(yè)管理公司成立，2025年的3月17日，國有投資的以服務(wù)公共品為目的的石家莊式物業(yè)管理公司成立，這對(duì)物業(yè)行業(yè)來說就是一個(gè)輪回。“這個(gè)輪回我們稍微偏激一點(diǎn)講就是回到了過去，因?yàn)楫?dāng)時(shí)是服務(wù)型職能，不以營利為目的的，是整個(gè)社會(huì)的公共品服務(wù)機(jī)構(gòu)。”

第二條軌道就是純粹的商業(yè)化運(yùn)作，對(duì)應(yīng)的是非住板塊。但是非住業(yè)態(tài)也面臨著麻煩，現(xiàn)有情況下，各行各業(yè)都在降本增效，第一刀砍的就是物業(yè)服務(wù)，所以IFM行業(yè)現(xiàn)在標(biāo)的價(jià)格大幅下降，利潤空間面臨大幅壓縮。

“我們還沒準(zhǔn)備好，利潤又沒有了，這種雙軌制估計(jì)要在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去，所以這就對(duì)我們提了一個(gè)要求，在保證一定品質(zhì)的前提下，必須有以極低成本去運(yùn)營的能力。”孫哲峰說。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>