“惠州的一個客戶，四年前差不多100萬買的海景房，現在已經跌到了42萬，依舊賣不掉…”

從事中介行業的@小劉說，干中介這一行12年，總結下來，有三類房子，再便宜也不要碰，現在這幾類房子是，越降價越沒人買，簡直就成了“庫存房”。

而且，結合當前的庫存數據，其實我們每個人如今都面臨著一個殘酷的事實：未來五年，這三類房產正加速淪為時代的棄子，建議一定要小心點！

01，房產價值正在重塑

很多人都深有感觸，樓市的大洗牌正在進行，而之所以會出現這種情況，主要有三大因素：

1、供需逆轉

當前，國內人均住房面積已經達到41㎡，戶均持有1.5套房，再加上住建部已經透露，全國共有六億棟樓，單這幾個數據就足以說明——住房總量過剩已然成為定局。

2、房住不炒基調不動搖

但房租不炒的主基調始終未變，且房產稅試點也在上海，重慶等城市展開，預計未來五年還將有更多城市加入到房產稅隊列，

隨著未來持房成本的不斷上升，靠炒房賺錢的風險會越來越大。

3、財富邏輯變了

調查數據顯示，90后群體買房的意愿不再是考慮資產升值，更多傾向于通勤便利。這就導致以后的遠郊盤、文旅盤、超高層這類“偽資產”也將逐漸被市場拋棄，接盤俠會越來越少

02、3類房子或將一文不值

1、遠郊房

以前大家跟風買遠交房，相信了開發商所說的未來規劃和配套完善，然而，如今所謂的未來規劃遲遲上不來，也讓當代年輕人看清了一個事實：遠郊房的三大硬傷，未來注定降價也賣不掉：

第一，遠郊產業空心化。

以鄭州某新區為例，一到晚上整個片區黑燈瞎火，電燈率不足10%，沒有產業沒有就業機會，年輕人都不愿意留下，更沒人愿意去接盤。

第二，配套荒漠化。

比如某三線城市的遠郊房，交房六年了，當初承諾的學校還是一片荒地，業主們每天上下班的通勤時間長達三個小時，生活十分不便，年輕人寧愿去城市中心區租房，也不愿意買便宜的郊區房。

第三，人口逆流動。

某三線遠郊新區，2024年的戶籍人口流失率高達20%以上，二手房市場掛牌量激增300%。人口不斷外流，房子供大于求，價格只能一路下跌。

更致命的是，很多遠郊房已經陷入了：越是降價越難賣，越難賣又越降價的一個惡性循環中，將來這種房子只會越來越難賣。

2、海景房

廬山銀灘的海景房，十年前房價8500/㎡，現在跌到了3800塊，其實這種崩塌早有預兆：

第一，季節性鬼城。

比如威海某海景房小區，一到夏天入住率70%，但是到了冬天，直接降到10%不到，物業費收繳率不到20%。

這種小區服務跟不上，整個小區的配套就更差，想要賣出去難乎其難。

第二，腐蝕成本無底洞

一般，海景房的年維護成本起碼是普通住宅的2.3倍。因為海風侵蝕，幾乎每隔幾年就要做一次做外墻防水，這樣的維護成本，很多人直呼養不起。

第三，配套幻想

比如海南的某文旅盤，當初承諾的三甲醫院到現在十年了，還停留在紙面規劃上。很多業主因為周邊配套不完善都紛紛逃離，

更為殘酷的是，海景房的便宜，簡直讓你刷新三觀，有的地區20萬就可以買到130多平米的房子。即使降價到這種程度，也無人問津。

3、超高層

這兩年，超高層小區的房價也跌得離譜，比如武漢某超高層小區，2018年賣2.2萬，現在的掛牌價降到了1.2萬，便宜一半多，市場連問的人都沒有。

這種房子之所以會貶值，主要源于缺陷太多：

第一，居住成本超貴

比如廣州某超高樓層，物業費單價8元/㎡，相當于普通住宅的3倍。而且設備設施老化，每戶分攤的成本更高，這樣的居住成本，很多家庭都承受不起。

第二，安全隱患多。

重慶某超高樓層發生火災時，消防云梯最高只能抵達15層左右，30層以上的住戶只能絕望地揮動白毛巾求救。

說實話，超高樓一旦發生火災等事故，自救很難，靠外力救援更不太現實，住這樣的房子，簡直就是拿生命開玩笑。

第三，拆遷無望

拆高樓的成本，你知道有多貴嗎？北京某業主對自己家28層住宅算了一下拆遷成本，竟然高達23億，開發商要拆這樣的房子，起碼要建50多層才能回本。

所以，超高樓層住宅想要拆遷幾乎無望，將來房子舊了，就只能一直舊下去，嚴重影響居住品質。

03、普通人如何破局

看到這，想必大家都知道，以后買房該怎么選擇了。但如果你打算投資買房，可以參考以下兩個策略：

1、去劣留優

如果房子都在三四線，除了保留自住房以外，其他可以考慮全部出清，置換成一線的優質房產。

比如南昌的@小李，將老家兩套市級房產拋了，直接換成深圳核心區的兩居室，租金收益直接提升了2.3倍。

將來三四線，產業不支持，人口外流，價格持續陰跌很正常。與其拿著這樣的資產虧錢，不如換成核心城市的優質房，租金收益高，將來升值潛力還更大。

2、多元化配置資產

這個可以參考深圳一些大佬的玩法，將手上持有的房子占比降到40%以下，再30%配置超長國債，30%選黃金ETF，這樣可以對沖樓市風險。

這種配置方式不一定適合每個人，但是，有一點可以很肯定，不要將雞蛋放在一個籃子里，這可以大大降低風險。

總之，未來的房子不再進入普漲，如果你還以過去那一套經驗打法去買房，最后迎接你的只有財富縮水。