近年來(lái)，日本房地產(chǎn)因其中長(zhǎng)期潛力而受到投資者日益關(guān)注，特別是東京核心地區(qū)房產(chǎn)的投資吸引力強(qiáng)勁。

根據(jù)日本經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)報(bào)道，三菱UFJ金融集團(tuán)計(jì)劃在三年內(nèi)設(shè)立一支規(guī)模達(dá)1000億日元的基金，用于投資當(dāng)前被低估的日本房地產(chǎn)。其目標(biāo)對(duì)象為具有中長(zhǎng)期增值潛力的東京市中心辦公樓和住宅投資。

分析人士認(rèn)為，相對(duì)于海外房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，日本當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格偏低，有望通過(guò)未來(lái)地價(jià)上漲來(lái)獲得投資回報(bào)。

據(jù)悉，三菱UFJ銀行將向該基金出資300億日元，并在此基礎(chǔ)上募集外部資金，預(yù)計(jì)三年內(nèi)總投資額將達(dá)到1000億日元規(guī)模。今后也考慮將規(guī)模擴(kuò)大到接近2000億日元。

該基金將由三菱UFJ信托銀行負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，由房地產(chǎn)基金及其他機(jī)構(gòu)設(shè)立的特殊目的公司（SPC）運(yùn)作，專(zhuān)門(mén)收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)。如果這些不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值上升，三菱 UFJ將在出售時(shí)獲得豐厚回報(bào)。

三菱UFJ之所以啟動(dòng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)基金，直接加碼投資房地產(chǎn)，是因?yàn)樵谥虚L(zhǎng)期視角下，不動(dòng)產(chǎn)作為投資標(biāo)的的吸引力正在上升。同時(shí)也反映出日資機(jī)構(gòu)在當(dāng)前宏觀環(huán)境下尋求穩(wěn)定、可持續(xù)收益路徑的意圖。

值得一提的是，三菱UFJ的這種投資模式與傳統(tǒng)的提供貸款參與有所不同，而是直接參與房地產(chǎn)的資本運(yùn)作，更是表現(xiàn)了對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心！

由于日本長(zhǎng)期處于歷史性低利率環(huán)境，海外基金更容易從銀行獲得融資。

三菱UFJ銀行此前也主要以貸款為主，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的直接投資總額約為600億日元，相比其持有的約4萬(wàn)億日元股票等資產(chǎn)，仍處于較低水平。

那么，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有多火熱呢？我們通過(guò)2024年的數(shù)據(jù)來(lái)了解一下吧！

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)巨頭世邦魏理仕的調(diào)查，2024年日本商業(yè)房地產(chǎn)交易額（單筆交易額10億日元以上）首次突破4萬(wàn)億日元大關(guān)，達(dá)到4兆6600億日元，比2023年增長(zhǎng)了18%。

這一數(shù)字是自2014年“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”實(shí)施超寬松貨幣政策推動(dòng)房地產(chǎn)交易活躍以來(lái)，時(shí)隔10年達(dá)到的最高水平。

其中，酒店投資表現(xiàn)尤為亮眼，投資金額達(dá)到1.15萬(wàn)億日元，約為前一年的兩倍，并且連續(xù)兩年刷新歷史最高紀(jì)錄。這一增長(zhǎng)主要得益于入境游客人數(shù)的大幅增加，旅游業(yè)的繁榮帶動(dòng)了酒店行業(yè)的快速發(fā)展，吸引了大量投資者的目光。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣不甘示弱，由于租金水平的上漲，交易金額同比增長(zhǎng)40%。市場(chǎng)普遍預(yù)期利率上升的步伐將保持緩和，這一預(yù)期進(jìn)一步激發(fā)了投資者的積極性，使得海外投資者在2024年10月至12月期間轉(zhuǎn)為凈買(mǎi)入狀態(tài)。

除了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)勁表現(xiàn)外，日本的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)也煥發(fā)出勃勃生機(jī)，尤其是東京核心區(qū)域的高級(jí)公寓需求旺盛，推動(dòng)了日本公寓價(jià)格的不斷上漲。

在房產(chǎn)價(jià)格上漲的同時(shí)，需求并未減弱，東京都心地區(qū)二手房掛牌價(jià)連續(xù)25個(gè)月呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，今年2月東京都心6區(qū)的二手房（70平方米以上）平均期望售價(jià)為1.5107億日元，自2004年1月開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次突破1.5億日元區(qū)間。東京千代田區(qū)和港區(qū)高價(jià)公寓的平均價(jià)格連續(xù)2個(gè)月超過(guò)2億日元。

然而，與海外主要城市相比，東京的房?jī)r(jià)仍顯得“便宜”。

根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，從高價(jià)公寓的價(jià)格對(duì)比來(lái)看，倫敦的房?jī)r(jià)是東京都港區(qū)的2倍，紐約也比東京高出約40%。盡管東京作為亞洲金融中心之一，城市配套成熟、經(jīng)濟(jì)活力充沛，但房?jī)r(jià)并未呈現(xiàn)出與這些國(guó)際大都市同等的高昂態(tài)勢(shì)。

這種價(jià)格差距的背后，是日本房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)的低估狀態(tài)。而隨著訪日游客人數(shù)的增加、市中心和旅游區(qū)需求的旺盛，地價(jià)上漲的趨勢(shì)正在逐步顯現(xiàn)。

隨著日本央行加息，盡管市場(chǎng)上也出現(xiàn)了因融資變得困難、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲放緩的觀點(diǎn)。

但三菱UFJ認(rèn)為，在短期內(nèi)，東京市中心的房地產(chǎn)市場(chǎng)或會(huì)因利率上升面臨一定壓力，例如房貸成本增加可能抑制部分購(gòu)房需求，給房?jī)r(jià)帶來(lái)下行風(fēng)險(xiǎn)。

但從更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的中期與長(zhǎng)期視角審視，諸多利好因素將促使該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。城市的持續(xù)發(fā)展、人口的不斷流入以及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，都在不斷強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)的剛性與改善性需求，為房?jī)r(jià)上漲注入強(qiáng)勁動(dòng)力，東京市中心房產(chǎn)的價(jià)值前景依然十分可觀。

雖然當(dāng)前全球市場(chǎng)不確定增強(qiáng)，但憑借日元的避險(xiǎn)屬性以及日本房地產(chǎn)的潛在投資潛力，日本房地產(chǎn)成為全球資金的“避風(fēng)港”。

日本房產(chǎn)投資或者移居日本，請(qǐng)聯(lián)系旭不動(dòng)產(chǎn)（微信號(hào)：asahi-2013）。

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