歷史一再證明，只有房地產企穩了，消費才能實現高增長。我們現在走到哪一步了呢？其實，在一系列促進房地產止跌企穩政策的推動下，今年一二線城市的二手房成交量已經出現了暴漲。那么，我們的消費是不是也跟著起來了呢？后續會不會出臺更多利好房地產的政策呢？可以明確的是，房地產與消費直接掛鉤，其他國家也遵循這樣的規律。

2006年，美國爆發次貸危機，全美房價從峰值累計下跌40%，直接回到20世紀90年代的水平。美國所有住房市值從2006年峰值的13萬億美元，降至2008年中期的8.8萬億美元，蒸發了4.2萬億美元。更嚴重的是，次貸危機還導致美國人的消費在2008 - 2009年累計下降了3.5%。

恰恰在次貸危機期間，一貫大手大腳的美國人開始存錢，儲蓄率突然飆升。原因很簡單，房地產市場不景氣，致使建筑、家具、家電等產業失業率上升，進而波及美國所有行業。在次貸危機時，美國人均收入下降了5%，更可怕的是悲觀的預期，很多美國人開始擔心自己能否保住工作，所以紛紛開始存錢，消費意愿自然也就下降了。

終于到了2011年，美國二手房銷售回暖至425萬套，創出2007年之后的最高水平。雖然美國房價還未大幅反彈，但成交量顯著回升的同時，美國人的儲蓄率回落到次貸危機爆發前的水平，美國的消費自然也就提升了。

看完美國，再看日本。1990年日本房價泡沫破裂，造成的危機持續時間比美國次貸危機長得多。直到2012年，也就是20年后，日本房價才企穩，之后日本消費和經濟終于有了起色。這就是為什么大家說日本經濟低迷持續了20年，2012年房價回升，消費也隨之提升，日本民眾工資與國內通脹螺旋式上升，日本經濟逐步實現良性循環。也就是說，大家希望房價下跌，但消費和經濟一路高增長的情況根本不可能發生。

我國其實也是如此。根據數據統計，居民消費與房價相關性非常高，特別是非生活必需品的消費與房價的相關性更高。例如，2021年國內奢侈品消費相比于2017年增長了230%。但隨著2022年房價從高位回落，我國奢侈品消費竟也跟著房價出現兩位數以上跌幅。而且在2022年，大多數人對消費降級還沒什么感覺時，不少人已開始提前追求性價比，不再購買奢侈品了。

把消費者信心指數與二手房價格放在一起看，就能清楚地發現，2015 - 2017年那波房價快速上漲，消費者信心也隨房價暴漲。2017 - 2021年，房價在高位震蕩，消費者信心指數也處于高位。直到2022年，房價開始下跌，消費者信心指數也發生暴跌。

并且從2022年我國房地產市場開始調整，居民存入銀行的存款開始高速增長，增速遠超往年。2022年全年，居民存款增加了17.84萬億元，相比2021年多增了7.94萬億元，即增長70%，創有統計以來新高。2023 - 2024年也是這個趨勢，老百姓都在努力往銀行存款，但帶來的問題是，2022 - 2024這三年社會消費品零售總額累計只增長7%，遠低于復合增長率的10%和GDP的12%。房地產的不振確實對消費造成很大的拖累。

這種房價與消費者信心高度相關的現象并非偶然，在經濟學中叫財富效應。也就是說，老百姓的消費能力不僅取決于收入，也取決于擁有多少財富。雖然房子和股票通常被稱為“紙面富貴”，但每天變化的數字時刻影響著大家的心情和消費欲望。

今年一開年，情況有了向好的跡象。根據一季度的數據，15個重點城市二手房累計成交面積為2441萬平方米，同比增長25%。特別是一線城市，根據3月份的數據，北京二手住宅成交超1.9萬套，同比增長35%；上海二手房成交2.9萬套，同比增長45%，為2022年以來同期最高水平；深圳二手住宅成交超6000套，同比增長58%，創出近4年同期最高水平。在網上被譽為準一線城市的杭州，二手住宅成交套數超1萬套，同比增長68%，也創出近4年新高。

房地產數據好轉了，那消費數據如何呢？今年1 - 3月，1 - 2月社會消費品零售總額增速為4%，相較 2024年全年提升了0.5%，預計3月增速進一步加快到4.9%。而一季度的消費者信心指數較去年同期提升7.8個百分點，達到近3年來的最高水平。從細分數據來看，一季度我國汽車銷售747萬輛，同比增長11.2%；新能源汽車銷量一季度銷售同比增長34%。

剛剛過去的清明小長假，全國國內旅游出游人次更是達到了2.5億，同比增長32.7%；旅游收入突破1200億，同比增長35.6%。也就是說，房價還沒有出現明顯上漲，光是成交量上漲，就已經提升了消費。所以后續一定會出臺政策繼續支持房地產止跌企穩。