未來十年，我國GDP增速或許會重回10% ，那么房價會跟著上漲嗎？接下來，我國的發展路徑大概率是貨幣放水、通脹走高，通過刺激消費、再次加杠桿，實現經濟高質量增長。而其中最為關鍵的環節就是消費。

一方面，外部環境不確定性增大，內需必須崛起，取代外需成為拉動經濟增長的主力，這一點就不再過多解釋了。

另一方面，內需經濟有足夠的提升空間。2023年，我國居民消費是37.8萬億，僅占GDP的30% ，而美國這一比例是70% ，日本是50% ，即便一些發展中國家，內需消費占比也超過60% 。

我國內需經濟占比不高，一個重要原因是我國作為 “世界工廠”，產業鏈占全球的35% ，全世界都來我國采購商品。所以過去20年經濟發展主要靠外貿，大家形成了慣性，既然外需能掙錢，自然愿意讓它發揮更大作用。但現在內外形勢變化，到了必須轉換發展路徑的時候，接下來資源、資金、政策措施都會全力轉向內需。相比之下，我國內需提升空間很大，再翻一倍也有可能。

根據我國2035年規劃，到2035年，內需經濟與GDP的比值要提高到55% ，幾乎在現有基礎上翻一倍，平均下來消費能力每年需提升5% 。那么能釋放多少消費能力呢？我們通過居民存款儲蓄率來估算。

截至2024年底，居民存款金額是137萬億，存款儲蓄率是30% ，而美國是5% 。如果我國居民儲蓄率用10年時間降至5% ，那么每年至少可釋放12萬億的新增購買能力。要知道，房地產行業在2021年巔峰時期，每年銷售額才18萬億，2023年汽車銷售總額也就10萬億。

所以，這12萬億絕對是個大數目。這12萬億新增消費能力一旦釋放，能將我國GDP增速從現在的5% 至少提升至10% 。回顧房地產高速發展的那些年，我國GDP增速基本保持兩位數，比如2000年左右14.2% ，2010年10.6% ，2021年某時段13% 。所以，如果每年能釋放12萬億消費能力，未來將迎來高速高質量發展的好時期。

由此可見，拉動內需消費已成為重中之重。因為房地產對GDP的貢獻率，沒有任何一個產業可以完全彌補。目前來看，未來能替代或彌補房地產缺口的，只有消費。像科技、新出口、基建等短期內不太可能做到。

當然，房地產也不可能被完全拋棄。單房地產業本身在國民經濟中的占比就超過8% ，關聯帶動的建筑、家具、建材、鋼筋混凝土等上下游產業，占國民經濟比重超過20% ，還提供了過億的就業崗位。在過去4年，受房地產拖累，經濟增速降至5% ，失業率提高到5.1% 。

所以，房地產對GDP增長和就業的貢獻無可替代，而消費的增長需要過程和時間，目前來看可能需要10年，且要保持每年5% 的增速。在沒有其他新增方案的情況下，房地產不可能被拋棄。況且房產消費還是居民消費中的重要部分，難以被替代。

既然現在要刺激消費，作為大宗消費的房子價格會不會上漲呢？個人認為，房地產大規模擴張、買了就漲的時代已經過去，房價會出現分化，這是城市化的必然趨勢。有價值的房產將聚焦于一線城市的都市圈和二線城市核心區域。但要說樓市沒機會、房價持續下跌也不可能。因為如果每年釋放12萬億內需消費，推動國內消費占比提高到55% ，物價、房價、房租都會上漲。

個人對房價未來走勢的判斷是，房價會與GDP增速保持同步增長，而且會是長期上漲，核心原因有三點：

第一，人口向大城市流動。大城市由于人口長期持續流入，房子處于持續供不應求狀態，這是基本盤。

第二，經濟持續增長，居民收入和財富不斷增加，購買能力提升，改善需求會持續釋放，這是市場的增量，而且這個增量具有持續性。

第三，經濟持續增長，即便貨幣增發與GDP保持同步，貨幣購買能力也會持續穩定下降，物價持續保持微通脹，資產價格也會隨之上漲。如果覺得不可能，去新加坡、日本、韓國看看就會明白，未來將是高消費、高杠桿的時代，房價會漲，房租也會漲，財富也會增值。