房財(cái)經(jīng)網(wǎng)4月11日，中海長(zhǎng)安源境二期，公示了總平面設(shè)計(jì)方案。

去年5月下旬，中海新城以底價(jià)57.5億元，拿下1612-830、831地塊R2二類居住用地、1612-763地塊F2公建混合住宅。

它們對(duì)應(yīng)的樓盤是：中海長(zhǎng)安源境一期、二期，中海長(zhǎng)安玖章。

中海長(zhǎng)安源境一二期出圖時(shí)間，相差將近9個(gè)月。

這9個(gè)月時(shí)間里，北京樓市產(chǎn)品迭代了。

2024年11月22日，北京高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則出臺(tái)，鼓勵(lì)樓盤設(shè)置“陽臺(tái)+風(fēng)雨連廊+首層架空層”，拉開了好房子時(shí)代的序幕。

但中海新城很講武德，選擇照顧了一期業(yè)主的情緒——已網(wǎng)簽85套；二期產(chǎn)品并沒有對(duì)一期形成背刺，甚至可以用翻版來形容。

一二期的規(guī)劃建筑面積皆為4.3萬平米，容積率都是2.8，限高60米。

戶型面積段都在105平米至149平米之間，每款戶型也是南向送奇偶陽臺(tái)，北向半送開敞陽臺(tái)。

兩個(gè)地塊各有7棟住宅樓，連排列方式都差不多。

最大的不同是，一期有托老所，二期有文化場(chǎng)所；一期只有一棟有頂退戶型，而而且有四棟；但二期多了一個(gè)1000平米的菜市場(chǎng)。

石景山是中海新城的大本營，它可以自己放緩好房子進(jìn)入的腳步，但阻擋不了這個(gè)趨勢(shì)。

首鋼地產(chǎn)成了那條鯰魚。

和中海長(zhǎng)安源境同一天，它公布了首鋼璟悅長(zhǎng)安的總平面設(shè)計(jì)圖，規(guī)劃了16棟6-18F住宅，面積段在80-130㎡。樓面價(jià)為3.2萬元/平方米。

璟悅長(zhǎng)安首次帶來了南向內(nèi)嵌式陽臺(tái)、首層架空層。

這將對(duì)石景山新老樓盤，形成背刺。

花姐查了查，目前在石景山主要在售樓盤有六個(gè)：中海學(xué)府公館、保利璟山和煦、元璽、中海寰宇天下天鏡、中海長(zhǎng)安玖章和中海長(zhǎng)安源境。

逐一來看下它們的成績(jī)單：

1、中海學(xué)府里。2023年8月取證，網(wǎng)簽200套，待售356套，成交均價(jià)6.84萬元/平米，成交總價(jià)13.91億元，地價(jià)覆蓋率49%；

2、保利璟山和煦。2023年9月取證，網(wǎng)簽431套，待售367套，成交均價(jià)5.91萬元/平米，成交總價(jià)25.25億元，地價(jià)覆蓋率69.8%；

3、元璽。2023年12月取證，網(wǎng)簽308套，待售510套，成交均價(jià)7.31萬元/平米，成交總價(jià)33.14億元，地價(jià)覆蓋率63%；

4、中海寰宇天下天鏡。2024年3月取證，網(wǎng)簽193套，待售691套，成交均價(jià)7.2萬元/平米，成交總價(jià)18.35億元，地價(jià)覆蓋率32.7%；

5、中海長(zhǎng)安玖章。2024年9月取證，網(wǎng)簽67套，待售113套，成交均價(jià)7.7萬元/平米，成交總價(jià)9.9億元，地價(jià)覆蓋率24%——與中海長(zhǎng)安源境一起核算；

6、中海長(zhǎng)安源境。2024年9月取證，網(wǎng)簽85套，待售201套，成交均價(jià)6.34萬元/平米，成交總價(jià)6.54億元，地價(jià)覆蓋率24%——與中海長(zhǎng)安玖章一起核算。

整體看，這6個(gè)樓盤的表現(xiàn)，有半數(shù)并不盡如人意。

現(xiàn)在，中海長(zhǎng)安源境二期334套房源又要來了，首鋼璟悅長(zhǎng)安預(yù)計(jì)也有700套新房入市。

如果加上上述6盤待售的2300多套和其他一些尾盤，花姐預(yù)計(jì)石景山待售房源接近4000套。

這是一個(gè)不小的量。

首鋼璟悅長(zhǎng)安不僅臨地鐵，還有好房子概念，如果以6.5萬元/平米開售，會(huì)是一個(gè)怎樣的情景呢？