房財經(jīng)網(wǎng)上個周末，越秀董毅又火了一把。

他治下的星耀未來首開賣出13.86億元成績。三天后，網(wǎng)簽25套，成交均價5.567萬元/平米。

它的樓面價2.5萬元/平米。有3萬元/平米的縫差，利潤不錯，難怪董毅又在朋友圈炫耀了："在昌平，我們一直做量價標桿"。

兩年前，越秀星樾開盤，供應778套住宅，至今網(wǎng)簽656套，成交均價6.18萬元/平米，成交金額38.25億元，比地價多了5個億元。

在星耀未來的熱銷下，往南2公里外的表兄弟也有了新動態(tài)。

4月9日，中海地產(chǎn)公布了朱辛莊0029地塊的總平圖。

它的項目公司和北面700米的中海寰宇未來共用，中海地產(chǎn)和未來科學城置業(yè)各持80%和20%股權；而星耀未來，越秀地產(chǎn)和未來科學城各持75%和25%股權。

中海0029地塊被視為朱辛莊地鐵旁，最后一塊住宅用地。

它的地塊素質(zhì)不錯，用地規(guī)模1.61萬平方米，容積率2.5，地上建筑規(guī)模4.03萬平方米，控高80米。

西邊一路之隔，便是名噪一時的大華啟宸府。2023年3月，由上海民營房企大華集團，在42家房企爭奪中，搖號競得。

當年9月開盤，338套房不到兩個月便基本售罄，成交均價6.19萬元/平米——樓面價為3.54萬/平米。

此一時，彼一時。

兩年后的今天，0029地塊能否復制大華啟宸府的盛景呢？

0029地塊雖好，但它附加了一個"拖油瓶"——0041體育用地，建筑面積達到了1.13萬平米，涵蓋1座能源站、兩座體育館。如果加上4711萬元的地價，開發(fā)總成本至少要耗費2億元。

不過，這塊體育用地雖不可分割銷售，但土地出讓文件里留了一句活話：如需整體轉(zhuǎn)讓需征得昌平區(qū)政府同意。意思是，可以整售。

目前，這類重資產(chǎn)的買家非常少，中海地產(chǎn)自持的概率比較大。

這筆費用，一向追求極致利潤的中海地產(chǎn)，一定會想辦法從0029住宅地塊里找回來。

從表面上看，中海0029地塊的實際樓面價達到了3.18萬元/平米（加上了體育用地），比大華啟宸府低了3700元/平米。

在好房子政策的加持下，中海0029地塊有了首層架空層、多了南北陽臺，建安成本會比大華啟宸府要高。

花姐大膽推測，中海0029地塊的售價會在6.2萬元/平米以上。縫差和星耀未來差不多。

除了有大華啟宸府為參照系之外，更關鍵在于，它要照顧中海寰宇未來老業(yè)主們的感受，不可能背刺自己。

從區(qū)位上，0029地塊是優(yōu)于中海寰宇未來的，后者距離地鐵朱辛莊站約600米，而0029地塊只有400米。

此外，中海寰宇未來只有飄窗贈送，而0029地塊南向是內(nèi)嵌式陽臺、北面是開敞陽臺。

中海寰宇未來于2024年3月開盤，供應932套，網(wǎng)簽645套，成交均價6.156萬元/平米，成交總價45.4億元，超過地價2.7億元，縫差不高，只有2.23萬元/平米。

中海0029地塊的住宅售價，比中海寰宇未來貴5000元/平米，比較合適。

但想賣出更好的價格很難，現(xiàn)在的北京樓市，比不上2023年。

南低北高漸進式布局

中海0029地塊的規(guī)劃設計，堪稱神來之筆。

它的用地面積，比大華啟宸府大了近1500平——住宅多了4戶，為342戶，地上規(guī)劃面積更是多出5600多平米。

兩個項目的容積率差不多，但中海0029的舒適度，會超越大華啟宸府。

原因是，在樓棟的規(guī)劃上，中海地產(chǎn)采取了南低北高的漸進式布局，將樓棟之間的遮擋程度降至最低，而大華啟宸府講究對稱美。

具體來看，北邊的1#-3#均為18F高層，兩梯兩戶；南邊為6#8F、4#9F、5#11F洋房，一梯兩戶。大華啟宸府除了最南邊的5#為11F外，其余均為18F高層，導致樓王3號樓東西方向都有遮擋。

0029地塊的大門設在東邊中間偏北位置，與物業(yè)服務中心相連，同時也兼?zhèn)淞恕昂梅孔蛹夹g要點”中鄰里中心功能。

從平面圖上看，大門的正前方有一條豎條，疑似為屏風裝飾。

穿過大門和鄰里中心往西不足30米，便是首層架空區(qū)域，位于樓王3#東邊兩個單元，面積約250平米左右。

根據(jù)出讓文件，0029地塊需配置各1000平米的沿街商業(yè)、養(yǎng)老服務驛站。

中海地產(chǎn)將沿街商業(yè)設計在了北邊7#配套樓，為兩棟左右對稱的2層建筑，層高9.75米；養(yǎng)老服務驛站則在小區(qū)的東南角的9#，為一棟3層建筑。

在養(yǎng)老驛站的北邊，是整個小區(qū)的化糞池和雨水調(diào)蓄池。

0029地塊的車庫出入口一東一西有兩個，東邊的緊挨著鄰里中心，但它的旁邊就是人行出入口，且與出租車站點重疊。這種人車混雜的設計，是0029地塊的一個BUG。

它的室外活動場地，在西邊車庫出入口的北邊，面積約在240平左右。

整體看，0029地塊不算大，但中海地產(chǎn)還是在規(guī)劃上，植入了當下好房子的諸多特點。

南北雙陽臺+飄窗

與周邊大多數(shù)小區(qū)一樣，0029項目定位為剛改。

花姐測算后，它的主要戶型面積段分三種：97平米和103平米三居，以及125平米四居：103平256套，占比75%；125平米72套，占比20%；97平16套，占比5%。

這個面積段，比不遠處的兄弟項目中海寰宇未來，小了一圈；但又比隔壁的大華啟宸府大了一圈。

贈送尺度方面，0029地塊的所有戶型，南向都有內(nèi)嵌陽臺和飄窗相送；除97平外，另兩個戶型北邊也有一處開敞陽臺可送面積。

其中97平米客廳的內(nèi)嵌式陽臺進深可達1.8米，主臥為L型飄窗，另次衛(wèi)也有飄窗贈送。

103平米和125平米的內(nèi)嵌陽臺進深約為1.5米，分布在客廳和主臥，南向次臥則送有飄窗；北邊的陽臺，不可封閉。

此外，除了97平為兩面寬外，其余兩個戶型都為南向三面寬。

花姐將5#的103平米戶型進行了分解，主要數(shù)值如下：

1、面寬約9.9米，進深約10.7米，面寬進深比約0.93；2、內(nèi)嵌陽臺面積約10.6平米，其中一半贈送；3、飄窗面積約1.5平米，全部贈送；4、北邊外置陽臺約1.6平米，贈送一半；

它的實際得房率不到90%；北邊高層戶型，會再低4到5個百分點。97平米的實際得房率接近91%；125平米則為85%左右。

同在昌平的星耀未來和北京國賢府二期，得房率會超過中海0029地塊，原因是洋房產(chǎn)品。