大家好，我是蘇北哥！今天是4月11日，農歷三月十四日，時間過得很快，轉眼又到周五！

　　01.

　　只因一條ZC，南京學區房價又大漲！仔細分析，趁早上車是上策！

　　最近又到了說南京學區房的時候！原因很簡單，到時候了嘛！按照南京公辦校的入學規則，家長必須要在孩子提前入學前一年買下學區房，獲得入學學籍。

　　所以南京學區房總是南京市場的硬通貨，尤其對主城鼓樓、玄武的那些頂級學區房小區來說，3-6月份總是能迎來全年之中的最高光時刻！

　　今年當然也不例外！就在前兩天，南京鼓樓的一批學區房又火了，房源成交價格又沖上了8萬+/㎡。最明顯的就是位于鼓樓濱江，樹人中學雙學區的新河二村。3月16日一套32.3㎡的中樓層單室間，賣出了264萬的總價，折合單價達到81733元/㎡。

　　無獨有偶，新河二村3月4日也成交了一套31.97㎡的中樓層單室間，成交總價相仿，在265萬，折合單價更高。達到82890元/㎡。

　　要知道新河二村目前整個小區的平均成交單價57936元/㎡。

　　3月這兩套學區房源顯然是高溢價成交，且戶型均是30+㎡單室間，也就是俗稱的“學票房”，說明一些家長真的開始出手了，用200多萬的價格，為自家孩子換一個樹人的入學資格。

　　當然樹人學區房最近火的不止一個新河二村，位于揚子江大道與樹人路交界處的迎江園小區，3月底學區房成交價也沖上了高峰，一套35.53㎡的中樓層房源，成交單價達到了82184元/㎡

　　樹人學區房一時間真的殺瘋了！

　　寧海路力小+29中雙學區房，匡廬花園今年也有房源成交單價突破8萬/㎡，2月份該小區一套81.44㎡的三房戶型房源成交總價662萬，成交單價達到81286。

　　瑯小+29中雙學區房，天目路小區今年房價漲幅也極為明顯，3月初一套38.14㎡的單室套，成交單價攀上61532元/㎡。而之前該小區房源成交價僅在4.9萬/㎡。

　　對于今年南京頂級學區房價格急速攀升，不少南京房媒都進行了報道，他們把這個市場現象歸結于3月底教育部頒布的一則名為“2025年義務教育陽光招生專項行動”的ZC。該ZC規定義務教育嚴禁“跨區擇校”、嚴禁“入學考試擇優錄取”、強化且嚴格執行“就近入學原則”，未來招生片區劃定將更加細致。

　　在這一番強勢XZ面前，學校放棄了擇優錄取、入學考試，快慢班設置等門檻條件，安安穩穩的按照規定辦事兒，家長們更是放棄了一切不切實際的操作和幻想，老老實實的回來買學區房。

　　而且未來“招生片區劃定將更加細致”這句話，在家長們心中猶如一顆重磅核彈，讓很多家庭加速了購買學區房的計劃。

　　當然此次教育部XZ對于南京學區房價格急速提升，的確起到了一些客觀促進作用，但是也不是那么絕對！且看這次南京頂級學區房爆火，主要是圍繞樹人中學周邊的學區房小區。上文忘了說了，新河一村3月份反房源成交價格也出現了明顯上漲。

　　為什么樹人中學學區房熱度這么高？你且看樹人在南京義務教育圈的地位以及去年中考成績。

　　正所謂鼓樓“三公三民”，其中三公指的就是樹人、金陵匯文和29中初中部。

　　而從2024年的中考成績來看，樹人最高分達到668分，排在鼓樓“三公之中”的第二位，而且鼓樓揚子江大道的南師附中樹人小學+初中屬于“一貫制”，很多家長買了這里學區房，屬于一勞永逸。

　　然而從北哥的觀點來看，鼓樓三公之中，目前應該是金陵匯文學區房最具性價比。匯文學區房相比高企的樹人學區房價，可謂是撿漏的存在。

　　去年金陵匯文的中考成績可謂是全市第一，最高分達到了687分，而匯文今年很多學區房成交價格還只在4.5-5.3萬/㎡區間徘徊，最高僅6.1-6.2萬/㎡。

　　金陵匯文初中今年的學區房成交行情

　　先來看匯文（小學+初中）雙學區房的撿漏小區。以鼓樓東寶路與清江路交界的清河新寓二村為例，今年以來該小區學區房成交頻繁。

　　其中2月份成交的一套62㎡的小戶型“學票房”，成交單價僅4.59萬/㎡。

　　更小戶型的成交單價也沒有高得離譜，59㎡2房的成交單價僅4.72萬/㎡；60㎡2房的成交單價為5.3萬/㎡

　　稍大戶型的樹人雙學區房，郵政世紀花園、錦江花苑今年房價也不算高，幾套成交房源單價都在4.5-4.9萬/㎡區間。個別房源成交單價甚至低至4.2萬/㎡

　　再看銀城+匯文雙學區的撿漏小區！

　　鳳凰西街上的東寶花園值得關注，3月份一套81.95㎡3房，成交單價僅3.92萬/㎡，絕對算是南京頂級學區房當中的撿漏價。

　　要知道去年東寶花園的房價沒有低于4萬/㎡的。

　　還有濱江瑞景家園今年房源成交價都在5萬/㎡以下。

　　02.

　　學區房旺季！撿漏攻略來了！

　　鼓樓“三公”初中之中，29中初中部的實力也不容小覷，據說2024年29中初中部2024年中考最高分達到650分，其中南師附中高中部達線人數達到10人。

　　而29中初中部所涉及的學區房小區，應該是數量最多的！

　　拉薩路小學+29中雙學區撿漏小區

　　拉小+29中雙學區小區幾乎是南京鼓樓學區房之中頂尖的存在，最高峰房價皆超過10萬/㎡，然而隨著這幾年的市場下行和學區房降溫，一些小區房價下行。還是可以撿撿漏的。

　　比如華僑路板塊的牌樓巷的怡景花園，目前應該是拉小+29中學區房小區之中，房價最低的一個。目前怡景花園的小區成交均價還不足5萬/㎡

　　而3月份怡景花園的成交房源單價比小區成交均價還要低，3月12日該小區成交一套67.92㎡2房，成交單價僅為4.35萬/㎡

　　今年2月份，怡景花園也成交了一套4字頭單價房源。

　　與怡景花園相比，同為拉小+29中雙學區的永慶村小區、峨嵋嶺、百步坡今年房源成交單價均在6萬/㎡以上。

　　力學小學+29中雙學區撿漏小區

　　力小+29中雙學區房在南京鼓樓學區房市場中也是頂尖的存在，目前大多數小區成交單價還在7萬/㎡以上，今年的行情看，有的小區房價已經突破8萬+/㎡。

　　然而有幾個小區目前成交單價還在4.4-5.2萬/㎡之間。

　　首先是山陰路小區，目前應該是力學+29中雙學區房之中價格最低的。3月21日成交一套71㎡2房，成交單價只有4.48萬/㎡。

　　該小區2月份房價也比較低，成交單價只有5.2萬/㎡

　　再就是劍閣路小區，3月份房源成交單價走出新低。一套100.2㎡3房，成交單價只有4.8萬/㎡

　　而同為力小+29中雙學區的北東瓜市、河海大廈、西康路3號等小區目前成交單價都在5.5萬/㎡以上

　　瑯小+29中雙學區房撿漏小區

　　瑯小+29中雙學區房小區之中，重點關注南秀大廈和南東瓜市兩個小區。

　　其中南秀大廈3月份成交的101㎡3房，成交單價僅為3.21萬/㎡

　　且今年南秀大廈房源成交價均比較低，2月份成交單價僅3.19萬/㎡

　　南東瓜市小區今年房源成交單價僅在4.27萬/㎡

　　下面再來看玄武、秦淮頂級學區房的撿漏小區

　　首先來看南師附小學區房撿漏小區

　　南師附小學區房小區可以關注珠江路板塊的沙塘園和老虎橋小區，目前這兩個小區成交單價還保持在2字頭。

　　3月份老虎橋小區成交一套69.48㎡小3房，總價只要172萬，折合單價僅2.47萬/㎡。相當于老破小價格的“學區房”。

　　沙塘園單價也相仿，70㎡左右的小三房，總價只要160-178萬，單價僅2.3-2.6萬/㎡

　　而南師附小學區房之前的成交價格也很可觀，今年1月一套大紗帽巷40號55㎡的房源，成交單價甚至達到8.35萬/㎡

　　游小+鐘英雙學區房撿漏小區

　　可以重點關注大行宮的延齡巷小區，該小區3月份最新成交房源單價為4.3萬/㎡

　　除此以外，其余幾個游小+鐘英雙學區房小區房價都比較高，最新成交單價都在5.5萬/㎡，游府新村最新房源單價逼近6萬/㎡，蔡家花園房源成交單價達到6.6萬/㎡

　　長小+9中初中部雙學區房撿漏小區

　　可以重點關注碑亭巷小區，這是絕對的“老破小價格”名校學區房。

　　2月份碑亭巷小區一套41㎡單室套，成交總價才75萬，折合成交單價1.82萬/㎡

　　最近碑亭巷小區房價有所上漲，50㎡2房，成交總價達到157萬，成交單價漲到3.1萬/㎡上下

　　長江路上的網巾市小區也可以關注，這也是2字頭單價的學區房小區。今年以來該小區房源成交單價一直保持在2.7萬/㎡出頭

　　科利華本部學區房撿漏小區

　　可以關注玄武湖畔的百子亭后小區，3月份該小區房價有明顯下行，3月中旬百子亭后小區一套46.79㎡小2房，成交總價僅197萬，單價4.2萬/㎡

　　而同小區2月份類似戶型，成交單價還在4.6萬+/㎡

　　還可以關注鼓樓的高樓門小區，最近的房價有些許上漲，但成交單價仍然保持在3字頭。